【居屋按揭全攻略2026】绿白表按揭成数、5%首期计算、50年担保期、免压测条件与唔批救命指南

重点摘要：

居屋按揭因获房委会信用担保，免购按揭保险（HKMC）即可申请高成数按揭：绿表最高 95%（首期 5%）、白表最高 90%（首期 10%）。

• 担保期与年期放宽：政府担保期已延长至 50 年，楼龄 40 年或以下的二手居屋均可做足 30 年按揭；若楼龄超过 50 年，则须回归私人住宅机制审批。
• 免压力测试：只需申报家庭入息且供款占入息比率（DTI）不超过 50% 即可，毋须通过模拟加息压测。若买家无固定收入或高龄，可由同住直系亲属担任财务担保人合并计算入息与年期。
• 申请时机与拒批应对：一手居屋於落成前 3 至 6 个月申请，二手居屋於签订临约后办理。若遇信贷纪录（TU）过差、个人债务过高或单位违建等拒批风险，可透过清缴欠款、加入担保人或要求卖方还原结构解决。

居屋按揭成数与首期计算：绿表 vs 白表要几多首期上车？

购买资助房屋（包括居屋、绿置居及租置公屋），最大的优势在於不需要购买私楼按揭保险（HKMC），即可直接向银行申请高成数按揭！因为房屋委员会（房委会）会作为买家的担保人。

买家的首期负担取决於持有的资格类别：

• 绿表买家：最高可申请 95% 按揭，代表最少只需支付 5% 首期。
• 白表买家：最高可申请 90% 按揭，代表最少只需支付 10% 首期

居屋首期及月供试算表（以 3.5% 按揭利率、30 年供款期计算）

我们以 House730 按揭计算机，分别以常见的居屋售价 300 万元、450 万元及 600 万元，计算买家所需的首期金额及每月供款：

居屋单位成交总价	绿表 5% 最低首期	绿表 95% 按揭额	白表 10% 最低首期	白表 90% 按揭额	估算每月供款（以白表90%按揭计）
300 万元	15 万元	285 万元	30 万元	270 万元	约 12,124 元
450 万元	22.5 万元	427.5 万元	45 万元	405 万元	约 18,186 元
600 万元	30 万元	570 万元	60 万元	540 万元	约 24,248 元

居屋按揭年期与房委会 50 年担保期：旧楼龄二手居屋点样做足 30 年供款？

过往购买高楼龄二手居屋（居屋第二市场），常遇到「担保期扣减」问题，导致银行缩短按揭年期或扣减按揭成数（俗称「居屋摇摇板」）。

现时房委会已将居屋政府担保期由 30 年延长至 50 年，按揭年期上限亦统一提高至 30 年，大幅放宽二手居屋买家的按揭审批条件：

二手居屋楼龄与按揭条款对照表

居屋楼龄（由首次发售日起计）	最高按揭成数	最长按揭年期	审批条款说明
楼龄 40 年或以下	绿表 95% / 白表 90%	最长 30 年	享有完整房委会担保，银行免压力测试直接批足
楼龄 40 年以上至 50 年	绿表 95% / 白表 90%	长达 30 年	担保期剩余 10 年内，部分银行按阶梯递减成数，或需审查入息
楼龄 50 年以上	需视乎私楼标准	需经私楼审批机制	政府担保期届满，需像私人住宅般经按揭保险审批

这项新政策让楼龄达 30 至 40 年的热门旧牌居屋（如九龙湾 丽晶花园、沙田 愉翠苑等）重新获得 30 年长期按揭，大大减轻买家的每月供款压力。

居屋按揭需要压力测试吗？居屋按揭担保人角色的核心概念

1. 居屋按揭免压力测试

由於房委会提供信用担保，银行承担的坏帐风险极低，因此申请未补地价居屋按揭时：

• 毋须通过传统压力测试（不需要模拟加息计算供款能力）。
• 免严格入息证明：买家只需在申请表上「申报家庭入息」，证明供款占家庭总入息比率（DTI）不超过 50% 即可。

2. 居屋按揭财务担保人（联署人）条款

若买家属於退休人士、全职家庭主妇或无固定收入者，担心单靠个人申报入息无法通过银行的 DTI 审查，可以加入财务担保人（联署人）：

• 资格限制：居屋按揭担保人必须为同住的直系亲属（如配偶、父母、子女或兄弟姊妹）。
• 作用：将担保人的入息与买家合并计算，协助顺利通过银行的供款比率要求。

居屋几时做按揭？一手居屋与二手居屋（居二市场）申请时间线

办理居屋按揭的时间点，视乎你购买的是一手全新居屋还是二手未补地价居屋：

居屋按揭申请 4 大时间线

1. 一手新居屋（预售楼花）
   • 申请时间：於房屋署发出「落成通知书」及通知拣楼交楼前 3 至 6 个月 开始向银行递交按揭申请。过早申请可能导致银行估价及批核信过期。
2. 二手未补地价居屋（居二市场）
   • 申请时间：在签署「临时买卖合约（临约）」并取得房委会发出的「可供出售证明书」后，即时向 3 至 4 间银行递交按揭申请，一般需时 3 至 4 星期获批。
3. 自由市场居屋（已补地价）
   • 申请时间：与普通私人住宅完全相同，签临约后即时办理，需经按揭保险计划（HKMC）审批，最高可做 90% 按揭。

居屋按揭唔批 4 大致命原因与救命解决方案

虽然居屋按揭免压测且门槛极低，但并不代表 100% 必批！House730 提醒买家必须留意以下导致「居屋按揭唔批」的 4 大常见主因及应对策略：

居屋按揭拒批原因与救命对策表

拒批/卡关主因	背后原因拆解	救命解决方案
个人信贷纪录 (TU) 极差	买家曾有破产纪录、欠款被法庭追讨或严重逾期还款纪录，银行认为信誉风险过高。	签临约前先查阅 TU 信贷报告；清还所有严重欠款，或改由信誉良好的同住直系亲属作为买家。
私人贷款或卡债过高	买家名下有高额私人贷款（Personal Loan）、车按或信用卡巨额结欠，导致总债务超出 DTI 负担。	在申请按揭前先将短期高息私楼贷款及信用卡数清还，降低每月债务开支。
买家年龄过大	买家年龄加上供款期超过银行上限（一般银行采「75 或 80 减年龄」）。	加入年龄较年轻的同住直系亲属作为财务担保人，以较年轻者的年龄计算按揭年期。
单位有违建或非法改动	二手居屋单位存在严重非法结构改动（如拆除承重墙、非法打通单位）。	要求卖方於交吉前还原结构，或寻求对违建审批较放宽的银行。

居屋按揭常见问题

Q1：居屋首期最少要几多？

持绿表资格最少只需 5% 首期；持白表资格最少只需 10% 首期。以 300 万元的居屋为例，绿表最低首期只需 15 万元。

Q2：绿表与白表买居屋按揭最高可做几多成？

绿表买家最高可申请 95% 按揭；白表买家最高可申请 90% 按揭。

Q3：居屋按揭最长可以分几多年供？

一手新居屋及楼龄 40 年或以下的二手居屋，最长按揭供款期均为 30 年。

Q4：买居屋需要做压力测试（压测）吗？

不需要。因为有房委会作为担保人，申请未补地价居屋按揭免除压力测试，买家只需申报家庭入息即可。

Q5：居屋可以加按揭担保人吗？边个可以做担保人？

可以。居屋按揭担保人（财务担保人/联署人）必须为同住的直系亲属（如配偶、父母或子女），用作合并入息计算供款能力。

Q6：二手居屋（居二）楼龄好旧，仲借倒 9 成按揭吗？

可以。房委会将政府担保期延长至 50 年后，楼龄 40 年或以下的二手居屋均可轻松获批 90%–95% 按揭及 30 年供款期。

Q7：居屋几时开始搵银行做按揭？

一手居屋建议於落成交楼前 3 至 6 个月 申请；二手居屋则於签署临时买卖合约后 即时 向银行申请。

Q8：居屋按揭会唔会唔批？万一唔批点算？

会。主要原因包括个人信贷纪录（TU）严重过差或债务过高。万一被拒，可尝试加入同住直系亲属作担保人，或转向其他对信贷审批较弹性的银行申请。

持绿表资格最少只需 5% 首期；持白表资格最少只需 10% 首期。以 300 万元的居屋为例，绿表最低首期只需 15 万元。

绿表买家最高可申请 95% 按揭；白表买家最高可申请 90% 按揭。

一手新居屋及楼龄 40 年或以下的二手居屋，最长按揭供款期均为 30 年。

不需要。因为有房委会作为担保人，申请未补地价居屋按揭免除压力测试，买家只需申报家庭入息即可。

可以。居屋按揭担保人（财务担保人/联署人）必须为同住的直系亲属（如配偶、父母或子女），用作合并入息计算供款能力。

可以。房委会将政府担保期延长至 50 年后，楼龄 40 年或以下的二手居屋均可轻松获批 90%–95% 按揭及 30 年供款期。

一手居屋建议於落成交楼前 3 至 6 个月 申请；二手居屋则於签署临时买卖合约后 即时 向银行申请。

会。主要原因包括个人信贷纪录（TU）严重过差或债务过高。万一被拒，可尝试加入同住直系亲属作担保人，或转向其他对信贷审批较弹性的银行申请。

全城放盘应有尽有