【买新楼程序2026】抽新楼流程时间线、入票本票准备、楼花按揭与拣楼验楼指南

重点摘要：

香港一手「楼花」指施工期间预售的物业，最长预售期为 30 个月。相比二手楼，买一手楼免付地产代理佣金，并享 6 至 12 个月免费执漏保养。

抽新楼流程包括参观示范单位、递交 10 万元本票入票抽签、现场拣楼及签临约付 5% 细订（未中签者全数退还本票）。付款可选折让较高的「即供」或收楼才供款的「建筑期」；现行政策下首置客购买 1,000 万元或以下楼花，两者最高均可承造 9 成按揭。正式收楼后安排验楼执漏，由发展商免费修补即可入伙。

甚麽是「楼花」与「楼花期」？买新楼（一手）与二手楼 3 大核心分别

在香港买一手新楼，绝大部分项目均属於「楼花（Off-Plan Property）」。所谓「楼花」，是指发展商在物业尚未建成、尚在施工阶段时便提前预售的单位。

• 楼花期（Off-Plan Period）：指由发展商开售当天起算，直至预计落成及获发入伙纸／满意纸（关键日期）的时间。根据地政总署《预售楼花同意方案》规范，发展商最多只可预售落成日期前 30 个月（两年半） 的楼花项目。

买一手新楼 vs 买二手楼 核心分别对照表

比较项目	买一手新楼 / 买楼花	买二手现楼
地产代理佣金	完全免佣金（地产代理佣金由发展商支付）。	买家通常需缴付楼价 1% 的代理佣金。
物业状况与保养	全新未有人住过，发展商提供 6 个月至 1 年免费执漏保养期。	属於现楼，依「交吉现况」出售，买家需自行承担维修与装修费用。
价格与开课模式	划一价单发售，不设议价空间，但发展商会提供多元化扣折扣优惠。	价格由业主自由叫价，买卖双方有议价及拉锯空间。
成交及付款时间	提供「即供」或「建筑期」等多种付款期，买楼程序极具弹性。	买卖程序标准化，签临约后通常 60 至 90 天内 必须完成成交上会。

买新楼程序全景图：抽新楼到收楼 7 大黄金步骤时间线

买一手新楼的程序极之标准化，由发展商公布价单开始至正式收楼，全过程可拆解为 7 个黄金阶段：

一手买新楼 7 大步骤时间轴一览表

时间节点	买新楼程序阶段	核心任务与资金交接
开售前 1-2 星期	Step 1：睇示范单位与读价单	参观展览厅示范单位，查阅发展商公布的售楼说明书、价单及销售安排。
开售前 3-7 天	Step 2：递交意向登记（入票）	填写意向登记，并递交指定抬头的银行本票（通常每张 10 万元）。
拣楼前 1-2 天	Step 3：电脑抽签与公布次序	发展商进行公开电脑抽签，公布拣楼次序（抽签号码及分组时间）。
拣楼当日 (Day 1)	Step 4：现场拣楼与签临约	到售楼处现场叫号拣楼，即时签署临约，并缴付楼价 5% 作为细订。
拣楼后 14 天内	Step 5：签正式合约与申办按揭	於律师楼签署正式买卖合约（ASP），并即时向银行申请楼花按揭。
关键日期前 3 个月	Step 6：按揭尾数与满意纸	（若选用建期）向银行完成按揭批核，等待地政总署发出满意纸/入伙纸。
收楼当日	Step 7：验楼执漏与正式交吉	领取锁匙入伙，由验楼师进行验楼并提交执漏清单，发展商修妥后完成。

抽新楼 Step 1-3：睇示范单位、读价单与「入票」本票准备技巧

当心水一手新盘公布后，便正式进入「抽新楼」的准备阶段：

1. 参观示范单位与阅读销售资料

发展商会设立展览厅，提供「交楼标准示范单位」（无改动，保留原装厨厕及间隔）及「经改动示范单位」（附带豪华装修及改动墙身）。买家应重点观察「交楼标准」单位，了解实际赠送的家电牌子及物料。

2. 何谓「入票」？本票要准备几多钱？

• 入票（递交意向登记）：指买家向发展商表达购买意向并登记参加抽签的过程。
• 准备银行本票（Cashier’s Order）：入票时，买家必须递交一张由本港银行开出、抬头写明指定律师楼的银行本票。金额通常为每张 HK$ 100,000（视乎新盘订定）。
• 抽唔到会退返吗？：会！若最终未能抽中或拣不到心水单位，发展商会将本票全数原封不动退还给买家，或由代理退回，买家零损失。

入票防伏技巧：A 组与 B 组拣楼次序有何分别？

发展商通常会将买家分为 A 组（大手客 / 买大单位客） 及 B 组（散客 / 买单一单位客）。A 组买家需承诺购买至少 2 个单位或指定大单位，因此会获得优先拣楼权；B 组买家则在 A 组拣楼完毕后，按抽签次序入场拣楼。

抽新楼 Step 4：抽签拣楼当日实况与临约细订（5%）过关指南

当抽签结果公布后，抽中较前号码的买家需在指定时间抵达指定售楼处（如大型酒店或商业大厦）进行拣楼：

拣楼当日 4 大实况流程

1. 报到与等待叫号：携带身份证正本及入票收据，在售楼处报到区等候叫号入场。
2. 消耗大盘（选购单位）：进入拣楼区，现场设有大型电子显示屏（俗称消耗盘表），即时显示已被选购的单位。
3. 即时下定决策：House730 团队实地睇楼经验提示：现场气氛非常紧凑，每组买家通常只有 2 至 3 分钟时间决定是否买入剩余单位。入场前务必预先准备包含 10 至 15 个备选单位的清单（不同座数、楼层及方向），一旦首选被拣走能立刻改选次选。
4. 签署临约与缴付 5% 细订：选定单位后，即时由代表律师及代理陪同签署临时买卖合约（PASP），并缴付相等於楼价 5% 的细订。

细订支付方式：细订通常包含之前入票递交的 10 万元本票，余额（凑够 5%）可以高额信用卡即时刷卡、个人支票或额外本票补齐。买家拣楼前务必提早提升信用卡信用额度！

买楼花付款方式与按揭：即供 vs 建筑期与「楼花按揭」成数算盘

拣楼签临约时，买家必须在临时买卖合约上决定选用哪一种「付款计划（Payment Plan）」：

即供付款 vs 建筑期付款 全方位比较对照表

比较项目	即供付款计划 (Immediate Payment Plan)	建筑期付款计划 / 建期 (Stage Payment Plan)
运作机制	签临约后，通常在 90 至 180 天内 找清楼价尾数，并即时开始供楼。	签临约时只付 5% – 10% 首期，余下尾数待物业落成（收楼时） 才找清上会。
楼价折扣优惠	最高（发展商能最快回笼资金，故提供最大折扣，一般比建期多减 3%-5%）。	较低（因为买家延迟付款）。
开始供楼时间	楼花期内即时开始供楼。若正租楼，会面临「一边交租、一边供楼」的负担。	待物业落成、取得入伙纸后才开始供楼，期间可保留流动资金。
楼花按揭上限	最高 90% 按揭（适用於 1,000 万元或以下物业）。	最高 90% 按揭（适用於 1,000 万元或以下物业）。
估价不足风险	极低（以签约当下的买入价由银行即时估价上会）。	较高（若两年后收楼时楼市下行，银行估价下跌，买家需「抬钱上会」）。

在 2026 年最新按揭保险计划（HKMC）下，无论是选用「即供」还是「建筑期」付款，首置买家购买 1,000 万元或以下的一手楼花，均可申请高达 90% 的楼花按揭；1,500 万元或以下单位则可申请最高 80% 按揭。

买新楼程序 Step 5-7：签正约、关键日期、验楼执漏与正式收楼

拣楼签临约后，后续的收楼程序便会按部就班推进：

Step 5：签署正式合约与申请按揭（签临约后 14 天内）

• 签临约后 14 天内，买家需前往代表律师楼签署「正式买卖合约（ASP）」，并按合约条款补交大订（如适用）。
• 选用即供付款的买家，需即时带备文件向 3 至 4 间银行 递交「楼花按揭」申请；选用建期付款者，则可在关键日期前约 3 个月才正式递交按揭申请。

Step 6：等待关键日期与发出交吉通知书

• 当物业竣工并取得地政总署发出的「满意纸」或屋宇署发出的「入伙纸」后，发展商的代表律师会在 14 天内发信通知买家正式收楼（交吉）。

Step 7：验楼、执漏与正式搬入

• 领取单位锁匙：买家到新楼交楼体验中心办理手续，领取「业主专用礼包」、单位锁匙及信箱匙。
• 聘请验楼师验楼：买家可亲自或聘请专业验楼师对单位进行地毯式检查（包括窗框渗水、空心砖、水电运作、门窗锁具等），并填写「验楼执漏表格（Defect Checklist）」交予发展商。
• 发展商免费执漏（保养期）：一手新楼通常附设 6 个月至 1 年的发展商保养期（Defect Liability Period）。发展商工程部会免费为买家修妥清单上的瑕疵，确认满意后即可正式装修搬入新居！

• 买新楼程序常见问题

  Q1：抽新楼入票需要准备几多钱本票？如果抽唔到会退返吗？

  A：入票时通常需要递交一张由本港银行开出、金额为 HK$ 100,000 的银行本票（抬头写指定律师楼）。若最终未能抽中或拣不到单位，本票会全数原封不动退还。

  Q2：买一手新楼需要付地产代理佣金吗？

  A：不需要。购买一手新楼或楼花，地产代理的服务佣金全数由发展商支付，买家完全免付代理佣金。

  Q3：什麽是「楼花期」？最长可以有多久？

  A：楼花期是指由开售当天起算，至预计落成收楼（关键日期）的时间。根据地政总署规范，预售楼花期最长不得超过 30 个月（两年半）。

  Q4：抽新楼 A 组（大手客）和 B 组（散客）有什麽分别？

  A：A 组为大手客（需承诺购买指定大单位或多於 1 个单位），享有优先拣楼权；B 组为单一单位散客，在 A 组拣楼完毕后，按抽签号码入场拣楼。

  Q5：拣楼当日缴付的 5% 细订可以用什麽方式支付？

  A：5% 细订通常会先扣除入票时递交的 10 万元本票，余额可以高额信用卡即时刷卡、个人支票或额外本票补齐。

  Q6：买楼花应该选「即供付款」还是「建筑期付款」？

  A：若现金流充裕且想赚尽发展商最高折扣，选「即供」；若正租楼住不想承受双重供款负担，或需时间卖出旧居，选「建筑期」。

  Q7：楼花按揭最高可以做几多成按揭？

  A：根据最新按揭保险计划，首置买家购买 1,000 万元或以下 的一手楼花（不论即供或建期），均可申请高达 90% 的楼花按揭。

  Q8：新楼收楼时发现有瑕疵，发展商会免费维修（执漏）吗？

  A：会。一手新楼普遍设有 6 个月至 1 年的发展商保养期。买家提交验楼执漏清单后，发展商工程部会安排免费修修。

全城放盘应有尽有