【北部都会区懒人包2026】北都有几多房屋供应？什麽楼盘受惠？即睇施政报告最新发展
日期：2026-09-17
重点摘要：
北部都会区涵盖元朗及北区，以「南金融、北创科」为发展愿景。根据 2026 年最新施政规划，未来 5 年将产出约 900 公顷熟地，提供约 7 万个住宅单位（含 6,000 伙私楼，资助房屋大单位比例提升至 25%），其中 2.8 万伙将於今明两年率先推出。
置业与投资四大核心亮点
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北都大学城：扩至 300 公顷（涵盖洪水桥、牛潭尾等地），引进高校与研发机构，将带动元朗、锦上路及粉岭等区强劲的租务需求与升值潜力。
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铁路基建：东铁綫古洞站预计 2027 年通车，并推进北环綫与港深西部铁路。
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行政提速：透过《北部都会区发展条例》将审批时间由 9 个月缩短至 2 个月，配合片区开发模式加快区域熟成。
內容目錄
北部都会区在哪里？
北部都会区（Northern Metropolis，简称北都）位於香港新界北部，地理范围主要涵盖元朗区和北区，总面积约为 3 万公顷（约 300 平方公里）。这片区域约占香港总土地面积的三分之一，隔着深圳河与深圳的都市核心区及创科产业基地紧密相连，区内拥有 7 个陆路跨境口岸。
北部都会区并非法定行政区，而是按地理与经济功能划分的发展概念范围，由西至东涵盖四大区域：
- 西面（高端专业服务和物流枢纽）：涵盖天水围、元朗及洪水桥等，发展现代物流与高端专业服务。
- 中部（创新科技地带）：以新田科技城为核心，为创科产业发展重镇。
- 东北面（口岸商贸及产业区）：包括粉岭、上水及罗湖一带，重点发展跨境商贸与产业。
- 东面（蓝绿康乐旅游生态圈）：涵盖沙头角及印洲塘等，以保育为前提发展生态旅游。
北部都会区发展策略：置业相关的 4 大重点
特首李家超在 2026 年《施政报告》中配合首份《香港五年规划（2026-2030年）》，北部都会区发展将以「南金融、北创科」为愿景，全力推进教育、科技与人才的协同发展，成为香港未来十年的重要经济引擎。
对於一众准买家及房地产投资者而言，最新的政策则蕴藏了极大的楼市机遇，包括房屋供应量、北都大学城的规划、基建进度及版区开发。
重点一：未来5年暴增900公顷熟地
2026 施政报告最新的规划显示，北部都会区将正式进入建设收成期。政府预计在未来 5 年内，产出约 900 公顷熟地 。
- 庞大房屋供应：这批土地预计可提供约 7 万个住宅单位，以及约 100 万平方米的经济楼面，大幅扩展区内的经济与生活圈 。
- 新盘陆续落成：古洞北及粉岭北的房屋项目今年起已陆续入伙，今明 2 年预计将有约 1.2 万个单位落成 。
- House730 投资启示：随着大量新盘陆续应市，区内的生活及商业配套将火速成熟。有意上车或换楼的买家，可密切留意古洞北及粉岭北一带的最新一手及二手放盘动向。
缩短行政及环评程序
政府订立《北部都会区发展条例》来「拆墙松绑」并缩短行政与环评程序。 过去 5 年（2021-22 至 2025-26 年度）北都产出 120 公顷熟地，未来 5 年将暴增至 900公顷，累计增长达 7.5 倍。
- 土地用途：这900公顷中，包含约 300 公顷的产业用地，另将提供约 100万平方米的经济楼面面积，用以发展创科与新兴产业。
- 今明 2 年冲刺：政府预计在今明两个财政年度率先产出不少於 200 公顷的熟地。
9 个新发展区的土地分布
根据政府消息，这 900 公顷熟地主要分布於以下 9 个区域：
- 新田科技城和河套地区： 约 290 公顷（主力创科重镇）
- 洪水桥／厦村： 约 270 公顷（现代物流圈与商业枢纽）
- 古洞北／粉岭北： 约 130 公顷
- 流浮山： 约 70 公顷（数码科技枢纽）
- 元朗南： 约 50 公顷（含先进建造业产业园区）
- 打鼓岭： 约 40 公顷（供应链配套设施）
- 牛潭尾： 约 30 公顷（规划综合医教研医院，明年上半年启动平整）
- 马草垄及凹头： 规划明年初启动。
7 万伙房屋供应：公私营结构与居住标准
未来 5 年内，北都的住宅落成量目标将由过去的 1.1 万个大幅提升至 7 万个单位。
- 公私营比例： 这 7 万伙房屋中，绝大部分为公营及资助出售房屋，私人住宅（私楼）仅约 6,000 伙（其中约 1,000 伙会在今明两年率先推出）。
- 提高居住面积： 政府强调将在北都落实更高的居住标准，新建的资助出售房屋（如居屋）中，实用面积约 45 平方米（约 484 尺）或以上的「大单位」比例，将由目前的 2 成提升至 2 成半。
- 推出时间： 其中约 2.8 万伙单位预计会在今明两个财政年度率先推出
重点二：「北都大学城」扩至 300 公顷，引爆庞大住屋需求
| 大学城区 | 主要定位 | 重点特色 |
| 洪水桥／厦村 | 应用型高等教育及国际化人才培养中心 | 交通便捷，邻近屯马綫洪水桥站及未来的港深西部铁路，为最早落地的区域 |
| 牛潭尾 | 先进产业创新平台（涵盖生命健康科技、AI等） | 毗邻新田科技城，将兴建第三所医学院及综合医教研医院 |
| 新界北新市镇 | 综合艺术暨产业校区 | 全力配合香港演艺学院第二期校舍发展 |
投资启示：
北部都会区建设三大「大学城」，包括位於新田及牛潭尾的新田大学城、洪水桥大学城，以及位於打鼓岭的打鼓岭大学城。
随着未来更多院校、学生及科研机构进驻，有望带动学生宿舍、
投资邻近大学城及新田科技城的物业，其租金回报及长远升值潜力绝对不容忽视。如果想早着先机在未来北都大学城附近寻找投资物业作收租之用，可以根据这三个大学城的位置，重点关注以下几个具备潜力的住宅市场：
洪水桥及天水围（受惠於「洪水桥大学城」）
洪水桥是北都发展的重镇之一，未来将有多所院校进驻。周边的租赁客源将主要来自於洪水桥大学城的师生及前海深港合作区专才。
- 新晋半新盘（洪水桥/屏山）： 例如 #LYOS、瑧誉 等。这类低密度住宅较受年轻专才或寻求生活质素的大学教职员欢迎。
- 大型指标屋苑（天水围）： 例如 嘉湖山庄 及 Wetland Seasons Park/Bay 系列。嘉湖山庄入场费较亲民，适合预算有限但追求稳定租金回报（高收息）的投资者；Wetland 系列则楼龄新、会所设施齐全，深受年轻租客喜爱。
元朗市中心及锦上路（受惠於「新田大学城」及「北环綫」）
元朗是新界西北发展最成熟的社区，透过未来的北环綫（预计第一期主线及古洞站工程正推进中），能快速连接新田及古洞一带。
- 元朗铁路盘（YOHO 系列）： 包括 YOHO Town、Grand YOHO 及 The YOHO Hub。这类物业位处西铁沿线，基座有大型商场，生活配套极佳，租金承吐力强，非常适合追求稳定及优质租客（如高级科研人员、教授）的投资者。
- 锦上路新发展区： 例如 柏珑 (Grand Mayfair)。锦上路作为未来北环綫与屯马綫的交汇站，是前往新田大学城的重要交通枢纽，升值潜力及租赁前景均看高一线。
上水及粉岭（受惠於「打鼓岭大学城」及「新田大学城」）
打鼓岭及新田均位於新界北，传统的上水及粉岭市中心是距离这些新发展区最近、配套最完善的生活圈。
- 铁路沿线传统屋苑： 如 上水中心、粉岭中心、牵晴间。这类屋苑邻近港铁东铁綫，往返内地（罗湖/落马洲）极为方便，深受内地留学生及跨境专才欢迎，租金回报率一向稳定且处於健康水平。
- 古洞北新发展区： 虽然目前多为楼花或尚在发展初期，但随着东铁綫古洞站预计於 2027 年落成启用，该区的交通红利将率先兑现。可留意该区未来推售的新盘，适合作为中长线的资本增值及收租。
投资收租市场比较
| 目标市场 | 主要受惠大学城 | 预算/入场门槛 | 租客目标群 | 投资优势 |
| 天水围/洪水桥 | 洪水桥大学城 | 低至中 | 大学生、年轻创科专才 | 租金回报率较高，入场门槛较亲民 |
| 元朗/锦上路 | 新田大学城 | 高 | 教授、高级管理层、专才 | 配套成熟，抗跌力强，租客质素较高 |
| 上水/粉岭 | 打鼓岭大学城 | 中 | 内地留学生、跨境学童家庭 | 刚性租赁需求大，连接内地交通极便利 |
| 古洞北 | 新田大学城 | 中至高 (新盘) | 长线投资者、基建受惠客 | 具备「北环綫＋东铁綫」双铁路概念 |
重点三： 北都未来基建进度
东铁綫古洞站
- 2023 年 9 月动工，预计 2027 年启用/竣工年份。属於北环綫的月台与转乘部分，则需配合北环綫主线於 2034 年或之前全面开通时才正式全面运作。
北环綫第一期主线（古洞至锦上路）
- 2025 年主体及前期工程正式全面动工。
- 维持不迟於 2034 年实现主线与支线同步开通
港深西部铁路 (洪水桥至前海)
- 根据最新「五年规划」，香港段正推进详细设计及建造招标。
重点四：「片区开发」与专属法例双管齐下，基建大提速
为加快发展步伐，政府已落实多项创新政策工具，确保北都由「概念」快速转化为「实体经济」：
- 引入片区开发模式： 政府将土地平整、基建与产业导入交由市场力量统筹 。洪水桥约11公顷的片区试点已於2026年8月成功批出予大型发展商财团 。
- 精简审批程序： 目标年底前通过《北部都会区发展条例草案》，届时非保育土地的审批时间有望由9个月大幅缩短至2个月，大大加快发展周期。
- 基建先行： 区内首个大型基建「粉岭绕道东段」已通车，而东铁綫古洞站亦预计将於明年完工，进一步完善北都的交通网络。
总结：及早部署北都楼市新机遇
2026 年的《施政报告》明确展现了政府全速推进北部都会区建设的决心。随着大学城、创科产业及大型基建逐步兑现，北都的升值潜力已进入白热化阶段。不论是寻求完善社区配套的首置客，还是追求长线高回报的投资者，北部都会区都将是未来几年不可错失的黄金地段。
常见问题 (FAQ)
Q1：北部都会区未来的房屋及土地供应量是多少？
A1： 根据最新《施政报告》及《香港五年规划（2026-2030年）》，政府预计在未来五年内为北部都会区产出约 900公顷熟地。这批土地预计可提供约 7万个住宅单位 及约 100 万平方米的经济楼面。其中，古洞北及粉岭北将率先迎来收成期，今明两年（2026-2027）预计有约 1.2 万个单位落成入伙。
Q2：「北都大学城」是甚麽？对区内租赁市场有何影响？
A2： 「北都大学城」是政府推动「南金融、北创科」及国际教育枢纽的核心项目，校园区总面积高达 300公顷，分为三大城区：
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洪水桥／厦村： 定位为应用型高等教育及国际人才培养中心。
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牛潭尾： 聚焦先进产业创新（如生命健康科技、AI），并将兴建第三所医学院。
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新界北新市镇： 发展综合艺术及产业校区。
对楼市的影响： 大学城将带来数以万计的非本地学生、教职员及外地创科人才。由於这些群体具备庞大且持续的住屋刚性需求，预计将大幅推升周边屋苑及学生宿舍（PBSA）的租务需求与租金回报率。
Q3：政府采用的「片区开发」模式会如何加快北部都会区的落成速度？
A3： 「片区开发」模式打破了以往政府单独招标土地的传统，改为由市场统筹片区内土地平整、道路基建及产业导入。
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示范项目： 洪水桥约 11 公顷的片区试点已成功批出。
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立法提速： 配合年底前拟通过的《北部都会区发展条例草案》，非保育土地的审批时间将由 9 个月大幅缩短至 2 个月。这意味着商业设施与住宅项目的建屋周期将显着加快，新社区成熟的时间将大幅缩短。
Q4：买家或投资者目前部署北部都会区，有何具体置业建议？
A4： 建议买家可从以下三个策略方向进行布局：
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首选铁路及转乘枢纽： 优先考虑邻近东铁綫古洞站（预计明年完工）及屯马綫洪水桥站等交通节点的楼盘。
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锁定大学城及创科周边： 瞄准牛潭尾及洪水桥周边的住宅项目，利用未来的强劲租赁需求获取稳定租金回报。
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留意一手新盘与二手活化： 随着粉岭北及古洞北项目相继落成入伙，可密切留意首批市场放盘，在发展初期争取较高的折让空间。
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