居屋出售

什麼是居屋？

居屋，即「居者有其屋計劃」（Home Ownership Scheme, HOS），自1978年由香港房屋委員會推出以來，一直是協助中低收入家庭購房的重要資助計劃。與私人物業不同，居屋由政府提供資助，售價比市價低，並設有特定的轉讓限制及補地價要求。

居屋出售的兩大途徑

香港的居屋出售可以分為兩大市場途徑：居屋第二市場（HOS Secondary Market）和公開市場（自由市場）。

1. 居屋第二市場

居屋第二市場是提供給未補地價居屋業主的專屬交易平台，讓合資格業主在毋須補地價的情況下出售單位。買家則必須持有綠表或白表資格，包括成功中籤「白居二」（白表居屋第二市場計劃）的人士，方可於此市場購入單位。

特點：

• 免補地價出售：業主無需支付補地價即可放售單位，但買家必須符合資格。

• 轉售限制：未補地價的居屋只能在第二市場買賣，且須遵守禁售期規定。

• 買家資格：僅限綠表或白表買家，潛在買家數目較少，可能影響成交速度。

流程簡介：

• 業主向房委會申請「准賣證」（可供出售證明書）。

• 買家需持有「准買證」（購買資格證明書）。

• 雙方簽署臨時買賣合約，並由律師辦理後續轉讓及成交手續。

2. 公開市場（自由市場）

若居屋業主已完成補地價，單位即可在公開市場自由出售，買家無需具備任何特定資格，交易安排與一般私人住宅相若。

特點：

• 無資格限制：業主可將單位出售給任何買家，市場範圍更廣。

• 市場價值更高：補地價後的居屋在市場上的價值接近私樓水平，吸引更多潛在買家。

• 靈活性更高：業主可自由出租、轉按或加按單位，資產運用更具彈性。

流程簡介：

• 業主向房委會申請補地價，支付補地價金額。

• 獲批後，單位轉為私人物業，可公開放售。

• 雙方簽署臨時買賣合約及正式轉讓契據。

居屋的轉讓限制與補地價政策

1. 居屋的轉讓限制（禁售期）

香港居屋的轉讓限制與單位的首次轉讓契據日期相關，直接影響業主可否出售單位以及出售時是否需要補地價。

2. 補地價的計算與流程

補地價是居屋單位「私有化」的必要程序，金額由香港房屋委員會根據單位的市值及折扣率計算。完成補地價後，單位方可於公開市場自由買賣。

居屋出售的實務操作

1. 業主出售居屋的主要步驟

確認單位狀態：

查明單位是否已補地價。

確認是否處於禁售期內，了解適用的市場（第二市場或公開市場）。

申請必要文件：

• 居屋第二市場：申請「准賣證」。

• 公開市場：先申請及完成補地價，並取得「解除轉讓限制證明書」。

放盤與成交：

• 在地產平台或找地產代理放盤。

• 與買家議價，簽署臨時買賣合約。

• 辦理正式轉讓契據，完成交易。

2. 買家購買居屋的注意事項

檢視自身資格：

• 購買未補地價居屋：必須持有綠表或白表資格，方可於居屋第二市場置業。

• 購買已補地價居屋：毋須任何特定資格，買賣安排與私樓相同。

了解按揭成數：

• 未補地價居屋：受政府擔保影響，按揭成數一般可達9成或以上，但實際年期及批核條件會受樓齡限制。

• 已補地價居屋：按私樓標準審批，首置買家最高可申請9成按揭（視乎銀行及個別條件）。

留意樓齡與估價：

銀行對樓齡較高的居屋在估價及按揭批核上可能較為保守，按揭成數或會下調，買家需預留較多首期及相關費用，以免影響成交安排。