【居屋按揭全攻略2026】綠白表按揭成數、5%首期計算、50年擔保期、免壓測條件與唔批救命指南
日期：2026-08-13
重點摘要：
居屋按揭因獲房委會信用擔保，免購按揭保險（HKMC）即可申請高成數按揭：綠表最高 95%（首期 5%）、白表最高 90%（首期 10%）。
- 擔保期與年期放寬：政府擔保期已延長至 50 年，樓齡 40 年或以下的二手居屋均可做足 30 年按揭；若樓齡超過 50 年，則須回歸私人住宅機制審批。
- 免壓力測試：只需申報家庭入息且供款佔入息比率（DTI）不超過 50% 即可，毋須通過模擬加息壓測。若買家無固定收入或高齡，可由同住直系親屬擔任財務擔保人合併計算入息與年期。
- 申請時機與拒批應對：一手居屋於落成前 3 至 6 個月申請，二手居屋於簽訂臨約後辦理。若遇信貸紀錄（TU）過差、個人債務過高或單位違建等拒批風險，可透過清繳欠款、加入擔保人或要求賣方還原結構解決。
內容目錄
居屋按揭成數與首期計算：綠表 vs 白表要幾多首期上車？
購買資助房屋（包括居屋、綠置居及租置公屋），最大的優勢在於不需要購買私樓按揭保險（HKMC），即可直接向銀行申請高成數按揭！因為房屋委員會（房委會）會作為買家的擔保人。
買家的首期負擔取決於持有的資格類別：
- 綠表買家：最高可申請 95% 按揭，代表最少只需支付 5% 首期。
- 白表買家：最高可申請 90% 按揭，代表最少只需支付 10% 首期
居屋首期及月供試算表（以 3.5% 按揭利率、30 年供款期計算）
我們以 House730 按揭計算機，分別以常見的居屋售價 300 萬元、450 萬元及 600 萬元，計算買家所需的首期金額及每月供款：
居屋單位成交總價 | 綠表 5% 最低首期 | 綠表 95% 按揭額 | 白表 10% 最低首期 | 白表 90% 按揭額 | 估算每月供款（以白表90%按揭計） |
300 萬元 | 15 萬元 | 285 萬元 | 30 萬元 | 270 萬元 | 約 12,124 元 |
450 萬元 | 22.5 萬元 | 427.5 萬元 | 45 萬元 | 405 萬元 | 約 18,186 元 |
600 萬元 | 30 萬元 | 570 萬元 | 60 萬元 | 540 萬元 | 約 24,248 元 |
居屋按揭年期與房委會 50 年擔保期：舊樓齡二手居屋點樣做足 30 年供款？
過往購買高樓齡二手居屋（居屋第二市場），常遇到「擔保期扣減」問題，導致銀行縮短按揭年期或扣減按揭成數（俗稱「居屋搖搖板」）。
現時房委會已將居屋政府擔保期由 30 年延長至 50 年，按揭年期上限亦統一提高至 30 年，大幅放寬二手居屋買家的按揭審批條件：
二手居屋樓齡與按揭條款對照表
居屋樓齡（由首次發售日起計） | 最高按揭成數 | 最長按揭年期 | 審批條款說明 |
樓齡 40 年或以下 | 綠表 95% / 白表 90% | 最長 30 年 | 享有完整房委會擔保，銀行免壓力測試直接批足 |
樓齡 40 年以上至 50 年 | 綠表 95% / 白表 90% | 長達 30 年 | 擔保期剩餘 10 年內，部分銀行按階梯遞減成數，或需審查入息 |
樓齡 50 年以上 | 需視乎私樓標準 | 需經私樓審批機制 | 政府擔保期屆滿，需像私人住宅般經按揭保險審批 |
這項新政策讓樓齡達 30 至 40 年的熱門舊牌居屋（如九龍灣 麗晶花園、沙田 愉翠苑等）重新獲得 30 年長期按揭，大大減輕買家的每月供款壓力。
居屋按揭需要壓力測試嗎？居屋按揭擔保人角色的核心概念
1. 居屋按揭免壓力測試
由於房委會提供信用擔保，銀行承擔的壞帳風險極低，因此申請未補地價居屋按揭時：
- 毋須通過傳統壓力測試（不需要模擬加息計算供款能力）。
- 免嚴格入息證明：買家只需在申請表上「申報家庭入息」，證明供款佔家庭總入息比率（DTI）不超過 50% 即可。
2. 居屋按揭財務擔保人（聯署人）條款
若買家屬於退休人士、全職家庭主婦或無固定收入者，擔心單靠個人申報入息無法通過銀行的 DTI 審查，可以加入財務擔保人（聯署人）：
- 資格限制：居屋按揭擔保人必須為同住的直系親屬（如配偶、父母、子女或兄弟姊妹）。
- 作用：將擔保人的入息與買家合併計算，協助順利通過銀行的供款比率要求。
居屋幾時做按揭？一手居屋與二手居屋（居二市場）申請時間線
辦理居屋按揭的時間點，視乎你購買的是一手全新居屋還是二手未補地價居屋：
居屋按揭申請 4 大時間線
- 一手新居屋（預售樓花）
- 申請時間：於房屋署發出「落成通知書」及通知揀樓交樓前 3 至 6 個月 開始向銀行遞交按揭申請。過早申請可能導致銀行估價及批核信過期。
- 二手未補地價居屋（居二市場）
- 申請時間：在簽署「臨時買賣合約（臨約）」並取得房委會發出的「可供出售證明書」後，即時向 3 至 4 間銀行遞交按揭申請，一般需時 3 至 4 星期獲批。
- 自由市場居屋（已補地價）
- 申請時間：與普通私人住宅完全相同，簽臨約後即時辦理，需經按揭保險計劃（HKMC）審批，最高可做 90% 按揭。
- 申請時間：與普通私人住宅完全相同，簽臨約後即時辦理，需經按揭保險計劃（HKMC）審批，最高可做 90% 按揭。
居屋按揭唔批 4 大致命原因與救命解決方案
雖然居屋按揭免壓測且門檻極低，但並不代表 100% 必批！House730 提醒買家必須留意以下導致「居屋按揭唔批」的 4 大常見主因及應對策略：
居屋按揭拒批原因與救命對策表
| 拒批/卡關主因 | 背後原因拆解 | 救命解決方案 |
| 個人信貸紀錄 (TU) 極差 | 買家曾有破產紀錄、欠款被法庭追討或嚴重逾期還款紀錄，銀行認為信譽風險過高。 | 簽臨約前先查閱 TU 信貸報告；清還所有嚴重欠款，或改由信譽良好的同住直系親屬作為買家。 |
| 私人貸款或卡債過高 | 買家名下有高額私人貸款（Personal Loan）、車按或信用卡巨額結欠，導致總債務超出 DTI 負擔。 | 在申請按揭前先將短期高息私樓貸款及信用卡數清還，降低每月債務開支。 |
| 買家年齡過大 | 買家年齡加上供款期超過銀行上限（一般銀行採「75 或 80 減年齡」）。 | 加入年齡較年輕的同住直系親屬作為財務擔保人，以較年輕者的年齡計算按揭年期。 |
| 單位有違建或非法改動 | 二手居屋單位存在嚴重非法結構改動（如拆除承重牆、非法打通單位）。 | 要求賣方於交吉前還原結構，或尋求對違建審批較放寬的銀行。 |
居屋按揭常見問題
Q1：居屋首期最少要幾多？
持綠表資格最少只需 5% 首期；持白表資格最少只需 10% 首期。以 300 萬元的居屋為例，綠表最低首期只需 15 萬元。
Q2：綠表與白表買居屋按揭最高可做幾多成？
綠表買家最高可申請 95% 按揭；白表買家最高可申請 90% 按揭。
Q3：居屋按揭最長可以分幾多年供？
一手新居屋及樓齡 40 年或以下的二手居屋，最長按揭供款期均為 30 年。
Q4：買居屋需要做壓力測試（壓測）嗎？
不需要。因為有房委會作為擔保人，申請未補地價居屋按揭免除壓力測試，買家只需申報家庭入息即可。
Q5：居屋可以加按揭擔保人嗎？邊個可以做擔保人？
可以。居屋按揭擔保人（財務擔保人/聯署人）必須為同住的直系親屬（如配偶、父母或子女），用作合併入息計算供款能力。
Q6：二手居屋（居二）樓齡好舊，仲借倒 9 成按揭嗎？
可以。房委會將政府擔保期延長至 50 年後，樓齡 40 年或以下的二手居屋均可輕鬆獲批 90%–95% 按揭及 30 年供款期。
Q7：居屋幾時開始搵銀行做按揭？
一手居屋建議於落成交樓前 3 至 6 個月 申請；二手居屋則於簽署臨時買賣合約後 即時 向銀行申請。
Q8：居屋按揭會唔會唔批？萬一唔批點算？
會。主要原因包括個人信貸紀錄（TU）嚴重過差或債務過高。萬一被拒，可嘗試加入同住直系親屬作擔保人，或轉向其他對信貸審批較彈性的銀行申請。
一手新盤
