【H按全攻略2026】H按点计？H按 vs P按比较、封顶息率、加息减息影响与按揭年息计算

重点摘要：

H按（HIBOR按揭）与P按（最优惠利率按揭）为香港两大按揭计划。H按利息以「1个月 HIBOR + 固定加幅」计算，随市场浮动；P按则以「最优惠利率 P – 固定扣减」计算（按银行分为大 P 与细 P）。

• 锁息机制：现时 H按均设有「锁息上限（封顶位）」，拆息高企时按息封顶至 P按 水平；美联储减息时，HIBOR 回落能即时享低息，故占市场逾 9 成选用率。

• 悭息工具：申请按揭通常附送 Mortgage-Link 高息存款户口（提供与按息相同的存款利率，可对冲最高 50%–60% 贷款额利息）及现金回赠（如 0.5%–1.5%），助业主最大化节省供楼开支。

甚麽是 H按 (HIBOR按揭)？HIBOR同业拆息与H rate运作原理

H按全称为「HIBOR 基准按揭计划」，是香港最受欢迎的住宅按揭贷款计划之一。

所谓的 HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate，香港银行同业拆息 / H Rate），是指香港各间银行之间互相借贷港元资金的市场利率，由香港银行公会（HKAB）於每个工作天上午 11 时公布。

H按的利率计算公式

H按实际按息 = 1个月 HIBOR + 银行固定加幅 (X%)

例如：若银行提供的 H按 计划为 H + 1.3%，而当天银行公会公布的 1 个月 HIBOR 为 3.2%，该月业主的实际供楼按息即为：

3.2% + 1.3% = 4.5%

因为 HIBOR 每天都会随市场港元资金流向而浮动，所以 H按 业主的实际供楼利息，会以银行每月「重订按揭日」当天的 1 个月 HIBOR 为准，并在该月份固定使用该利率供楼。

甚麽是 P按 (最优惠利率按揭)？大P与细P有何分别？

P按全称为「最优惠利率基准按揭计划」（Prime Rate Plan），是以银行自行公布的「最优惠利率（Prime Rate / P Rate）」为基准计算按揭年息。

P按的利率计算公式

P按实际按息 = 最优惠利率 (P) – 银行固定扣减 (Y%)

在香港，不同银行采用的 P 值并不统一，市场上主要分为「细 P」与「大 P」两大体系：

香港主要银行最优惠利率 (P) 分类表

最优惠利率类别	市场主要代表银行	利率水平（参考）
细 P (Small P)	汇丰银行 (HSBC)、恒生银行、中银香港	通常较低（如 5.625%）
大 P (Big P)	渣打银行、东亚银行、花旗银行及多数中小企银行	通常较高（如 5.875%）

由於不同银行的 P 值不同，银行在提供 P按计划时会调整扣减率（Y%），最终使市场上各大银行的 P按实际供楼利率趋於一致。

H按 vs P按大比拼：供楼利率、锁息上限（封顶位）与机制对比

许多上车客最常问：「H按随市场浮动，万一 HIBOR 狂升，供楼利息岂不是无上限？」

答案是：不会！因为现时市场上所有 H按 计划，均设有锁息上限（封顶位）！

所谓「锁息上限（封顶位，Cap）」，是指银行为 H按设下的最高利率防线。即使 HIBOR 飙升至极高水平，H按业主的实际按息亦绝对不会超过封顶位（通常设定为 P – 1.75% 或 P – 2% 等同於 P按的利率）。

H按 vs P按 核心特点对比表

比较项目	H按 (HIBOR 按揭)	P按 (Prime 按揭)
利率基准	1 个月 HIBOR (同业拆息)	最优惠利率 (Prime Rate / P)
计算公式	H + X%（设有 P按 封顶位）	P – Y%
利率稳定性	随市场每日浮动（每月重订一次）	相对稳定（仅随银行调整 P 值而变）
低息周期优势	极高（当拆息回落，可享受超低按息）	有限（仅能跟随银行减 P）
高息风险保护	有保护（有锁息上限，封顶位与 P按 看齐）	自然封顶在 P – Y%
市场选用比例	占比超过 90%（绝对主流）	占比极低

H按利息计算例子：H+1.3% 点样计？封顶息率如何保障供楼业主？

为了让大家更清楚 H按在不同市况下的运作，我们用House730按揭计算机以按揭贷款额 HK$ 500 万、还款期 30 年、H按计划：H+1.3%（锁息上限 3.625%） 为例进行试算：

H按在不同 HIBOR 水平下的实际供楼利息对比

市场市况 / 1个月 HIBOR 水平	H按 计算利率 (H+1.3%)	是否触及封顶位？
低息环境（HIBOR = 1.2%）	$1.2% + 1.3% = 2.5%	未触及（2.5% < 3.625%）
中息环境（HIBOR = 2.0%）	$2.0% + 1.3% = 3.3%	未触及（3.3% < 3.625%）
高息环境（HIBOR = 4.0%）	$4.0% + 1.3% = 5.3%	已触及封顶位（5.3% > 3.625%

💡House730专业贴士：在拆息高企时，H按业主只需按「封顶位」供楼；当拆息回落时，H按业主能即时享用低按息，这正是 H按大受欢迎的核心理由。

美国减息与港元拆息走势：加息减息对 H按按息及供楼利息有何影响？

香港实施联系汇率制度，港元利率走势与美联储（FED）货币政策高度相关。美联储加息或减息，对 H按业主有着直接影响：

• 加息周期：当美联储加息，港元拆息（HIBOR）往往随之上扬。当 1 个月 HIBOR 升至高位，H按会触及「锁息上限（封顶位）」，业主供楼利息锁定在封顶水平，不会无止境上升。
• 减息周期：当美联储开启减息周期，市场资金充裕，HIBOR 会率先回落。当 1 个月 HIBOR + X% 跌穿锁息上限时，H按业主的实际供楼按息会即时跟随下降，每月供楼支出自动减少，无须等待银行宣布「减 P」。

H按悭息两大神器：Mortgage-Link 高息存款户口与现金回赠攻略

申请 H按除了享受低息与封顶保障外，还可以配合以下两大工具最大化节省供楼利息：

1. Mortgage-Link（高息按揭储蓄户口）

现时各大银行提供 H按时，一般都会免费附送一个 Mortgage-Link 高息存款户口：

• 运作机制：该户口提供与你按揭贷款完全相同的高存款利率（例如按息为 3.625%，户口存款年利率同为 3.625%）。
• 对冲利息：户口存款上限通常为剩余按揭贷款额的 50% 或 60%。将日常备用资金或薪金存入该户口，产生的高息可用作完全对冲按揭利息支出。

2. 按揭现金回赠 (Cash Rebate)

银行为了吸引买家申请 H按，会根据贷款额提供一定比例的现金回赠（例如 0.5% 至 1.5% 不等，视乎市场环境与金管局指引）。以 600 万元按揭额计算，1% 现金回赠即可获得 6 万元现金，能有效补贴搬屋或装修开支。

H按及 P按常见问题

Q1：甚麽是 H按？与 P按有甚麽主要分别？

H按 是以香港银行同业拆息（HIBOR）为基准的按揭，利率每日浮动；P按则以银行最优惠利率（Prime Rate）为基准。H按设有锁息上限，能兼享拆息低时的优势与高息时的封顶保障。

Q2：甚麽是 HIBOR (同业拆息) / H Rate？在那里可以查到？

HIBOR 是香港银行之间互相借贷资金的利率，由香港银行公会（HKAB）於每个工作天上午 11 时公布，可在银行公会网站或各大财经新闻即时查阅。

Q3：甚麽是 H按的「锁息上限（封顶位）」？

锁息上限是银行为 H按 设定的最高利率防线（通常与 P按 利率看齐）。当 HIBOR 飙升导致 H+X% 高於封顶位时，业主只需以封顶位利率供楼。

Q4：H按利率公式（如 H+1.3%）怎样计算实际按息？

将你重订按揭日当天的「1个月 HIBOR」加上 1.3%。若相加结果低於封顶位，即为实际按息；若相加结果高於封顶位，则按封顶位计算。

Q5：甚麽是大 P 与细 P？对按揭利率有何影响？

细 P（如 5.625%）主要是汇丰、恒生、中银采用的最优惠利率；大 P（如 5.875%）是其他银行采用的利率。银行会调整扣减率（Y%），使最终的 P按 / 封顶位实际利率保持一致。

Q6：减息周期下，选择 H按会比 P按更划算吗？

是的。在减息周期中，HIBOR 通常会比最优惠利率（P）更快回落，H按 业主能更早享受按息下降与供楼开支减少的好处。

Q7：甚麽是 Mortgage-Link 高息户口？怎样帮供楼业主悭息？

这是银行附送的储蓄户口，其存款利率与业主的按揭利率相同。业主把闲置资金存入户口，赚取的存款利息能直接对冲供楼利息。

H按 是以香港银行同业拆息（HIBOR）为基准的按揭，利率每日浮动；P按则以银行最优惠利率（Prime Rate）为基准。H按设有锁息上限，能兼享拆息低时的优势与高息时的封顶保障。

HIBOR 是香港银行之间互相借贷资金的利率，由香港银行公会（HKAB）於每个工作天上午 11 时公布，可在银行公会网站或各大财经新闻即时查阅。

锁息上限是银行为 H按 设定的最高利率防线（通常与 P按 利率看齐）。当 HIBOR 飙升导致 H+X% 高於封顶位时，业主只需以封顶位利率供楼。

将你重订按揭日当天的「1个月 HIBOR」加上 1.3%。若相加结果低於封顶位，即为实际按息；若相加结果高於封顶位，则按封顶位计算。

细 P（如 5.625%）主要是汇丰、恒生、中银采用的最优惠利率；大 P（如 5.875%）是其他银行采用的利率。银行会调整扣减率（Y%），使最终的 P按 / 封顶位实际利率保持一致。

是的。在减息周期中，HIBOR 通常会比最优惠利率（P）更快回落，H按 业主能更早享受按息下降与供楼开支减少的好处。

这是银行附送的储蓄户口，其存款利率与业主的按揭利率相同。业主把闲置资金存入户口，赚取的存款利息能直接对冲供楼利息。

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