【买楼程序全攻略2026】买二手楼流程时间线、首期预算、按揭与收楼注意事项
日期：5小时前
重点摘要：
香港买二手楼流程约需 60 至 90 天，核心分为三大阶段：
- 签临约与落订：查册及网上估价后签临约，付 3%–5% 细订（支票抬头务必写卖方律师楼代为托管）。
- 申办按揭与正约：委托律师并向 3–4 间银行申请按揭；第 14 天签正约，补交大订至楼价 10%。
- 验楼与交吉成交：成交前 1–2 天进行最后验楼（核对交吉状态、家电及水电煤抄表），成交日付清尾数即可领匙入伙。
买家除首期外，需预留约 5%–8% 现金支付从价印花税（AVD）、1% 代理佣金及律师费；落订前务必确认物业无「钉契」及估价充足，防范抬钱上会风险。
香港买二手楼程序懒人包：6 大买楼流程时间线 (60-90 天完成)
香港的二手楼买卖程序非常标准化，由双方达成买卖意向至正式交吉收楼，整个买楼程序时间一般需时 60 至 90 天（约 2 至 3 个月）。
二手楼买卖程序 60-90 天时间轴一览表
| 时间点 | 买楼程序阶段 | 核心任务与资金交接 |
| Day 1 | 步骤1：睇楼、估价与议价 | 实地睇楼，进行土地注册处查册与银行网上估价，与卖家议价。 |
| Day 1 | 步骤2：签临约与交细订 | 签署「临时买卖合约（PASP）」，即时支付相等於楼价 3% 至 5% 的细订。 |
| Day 2 – 14 | 步骤3：委托律师与申请按揭 | 委托买方律师跟进业权，同时向 3 至 4 间银行 递交按揭申请。 |
| Day 14 | 步骤4：签正约与交大订 | 於律师楼签署「正式买卖合约（ASP）」，补交订金尾数，凑够楼价 10%（大订）。 |
| Day 15 – 60/90 | 步骤5：按揭批核与缴付印花税 | 银行批出按揭并签署按揭信，律师楼处理业权契据并代缴从价印花税（AVD）。 |
| 成交前 1-2 天 | 步骤6：最后验楼与交吉收楼 | 进行最后验楼（收楼程序），确认单位交吉状况及水电煤抄表，完成成交交收锁匙。 |
二手楼首期要准备几多？买楼隐形开支算盘（细订、大订、印花税与佣金）
买二手楼不能只计算「首期」！除了付给卖家的楼价首期外，买家必须准备相等於楼价约 5% 至 8% 的额外现金，用作缴付印花税、代理佣金及律师费。
细订 vs 大订分别：
- 细订（临时订金）：签临约当日即时缴付，通常为楼价的 3% 至 5%。
- 大订（正式订金）：签正式合约（第 14 天）时缴付，将细订与大订相加，凑够楼价的 10%。
600 万元二手楼单位买楼开支试算表（以 9 0% 按揭为例）
| 开支项目 | 计算方法 / 比率 | 预算银码 (以600万楼价计) |
| 二手楼首期 (10%) | 600 万 × 10% | HK$ 600,000 (含细订及大订) |
| 从价印花税 (AVD) | 按 2026 政府最新首置税率 | HK$ 135,000 (楼价的 2.25%) |
| 地产代理佣金 | 通常为楼价 1% | HK$ 60,000 |
| 买方律师费 | 包含楼契查册及按揭契费用 | 约 HK$ 8,000 – HK$ 12,000 |
| 按揭保险首期费用 | 可折入按揭贷款内供款 | (可选择首期不即时付现) |
| 总预备现金开支 | — | 约 HK$ 803,000 起 |
买楼程序步骤1-2：睇楼估价与签临约交细订注意事项
签署临时买卖合约（临约）具备法律效力，一旦签署即代表交易正式启动，因此前期的防伏工作极为重要：
签临约 3 大防伏金律：
- 必须进行土地注册处查册（Land Search）：落订前要求代理提供最新查册文件，确认卖家为合法注册业主，并检查物业是否有未解除的「钉契」（如僭建清令、欠缴管理费或债务纠纷）。
- 即时进行银行网上估价：要求代理向多间大型银行进行即时估价，确保银行估价能覆盖你的买入价，避免日后「估价不足」。
- 细订支票抬头必须写「卖方律师楼」：交细订时，支票抬头务必写为 「卖方律师楼 ( As Stakeholder )」，由律师楼代为托管，切勿直接开给卖家个人，以防卖家卷款潜逃。
买楼程序步骤3-4：搵律师查册、申请按揭与签正约交大订
签临约后的两星期，是处理按揭与法律文件最繁忙的阶段：
- 同时向 3 至 4 间银行申请按揭：签临约后应即时带备身份证、临约、近 3 个月粮单、税单及银行户口流水帐，同时向数间银行申请按揭。这不仅能「货比三家」争取最低按揭利率与现金回赠，还能预防个别银行批核延误。
- 委托专业律师跟进：买方律师会向卖方律师索取物业的「业权统契（Title Deeds）」并进行审核。若发现业权有瑕疵（如缺契），律师会代表买家向卖方提出质疑（Raising Requisitions）。
- 签正约与补交大订：签临约第 14 天，买家需到律师楼签署正式买卖合约，并开出支票补交大订尾数（凑够 10%）。
买楼程序步骤5-6：验楼交吉与收楼程序注意事项 (收楼 Checklist)
当银行批出按揭且成交日临近时，便进入最后的交吉与「收楼程序」：
收楼程序：成交前 1 至 2 天最后验楼
在正式成交放款前的 1 至 2 天，买家有权在代理陪同下前往单位进行最后一次现场验楼。
二手楼最后验楼（收楼程序）防伏 Checklist
| 检验项目 | 具体检查细节 | 处理方法 |
| 1. 单位交吉状况 | 确认卖家已清空所有杂物，单位处於合约规定的「交吉（Vacant Possession）」状态。 | 若发现大量垃圾未清，即时要求律师楼扣起部分尾数作为清理费。 |
| 2. 附送家电测试 | 对照临约上列明的附送清单（如冷气机、抽油烟机、煮食炉、洗衣机），开机测试运作。 | 若发现家电遭恶意换走或损坏，即时经律师向卖家要求赔偿。 |
| 3. 水电煤抄表存证 | 携带手机拍摄水表、电表及煤气表的滚动数字。 | 在水电煤转名时填报此数字，切断承担卖家旧欠费的责任。 |
| 4. 漏水与水压检查 | 打开所有水龙头测试水压及排水是否顺畅，检查窗框边缘是否有渗水迹象。 | 发现严重新渗水应拍照存证并经律师向卖方提出。 |
交收锁匙与完成成交：成交当日，银行会将按揭贷款拨交买方律师楼，买方律师楼与卖方律师楼对数完毕后，买家即可到律师楼或地产代理分行领取全屋锁匙及信箱匙，正式完成收楼程序，正式升格成为业主！
买二手楼防伏指南：凶宅、僭建钉契与估价不足应对策略
买二手楼涉及金额庞大，遇到突发状况时应如何应对？
- 应对「估价不足」：若银行估价低於买入价，买家需「抬钱上会」（自备额外现金补贴差额）。防范方法是向多间中小型银行叩门，或在签临约时向卖家争取较长的成交期（如 90 天）。
- 应对「僭建与钉契」：若查册发现单位有僭建（如封露台、改拆承重墙），律师楼会核实该僭建是否属严重违规。若属於严重钉契，银行可能拒绝批出按揭，买家律师可依据业权瑕疵终止合约并要求退还订金。
- 防范「事故单位（凶宅）」：签临约前要求代理查询多家银行的网上估价。若估价显示为「N/A」或无法估价，该单位极可能是凶宅或同层有事故，买家应加倍小心。
买楼程序常见问题
Q1：整个买二手楼程序需要多少时间？
A：由签署临时买卖合约至正式交吉收楼，整个二手楼买卖程序一般需时 60 至 90 天（约 2 至 3 个月）。
Q2：买二手楼首期要准备几多？细订和大订有什麽分别？
A：若申请 90% 按揭，首期为楼价的 10%。签临约当日交 3%-5% 细订；签正式合约（第 14 天）交尾数凑够 10% 大订。
Q3：签临约时，细订支票抬头应该写比边个？
A：务必写为 「卖方律师楼 ( As Stakeholder )」，由律师楼托管订金，切勿直接开给卖家个人。
Q4：买楼几时要搵律师？律师费用大约要几多？
A：签临约后应立即委托律师，并在签正约（第 14 天）前处理业权跟进。二手楼买方律师费一般约为 HK$ 8,000 至 HK$ 12,000。
Q5：买二手楼几时要申请按揭？要向几多间银行申请？
A：签临约后需即时申请。建议同时向 3 至 4 间银行 递交申请，以比较利率优惠及防范批核延误。
Q6：收楼程序包括甚麽？几时进行最后验楼？
A：收楼程序包括成交前 1-2 天进行最后验楼（检查家电、交吉状态及水电煤抄表），以及成交当日到律师楼领取全屋锁匙。
Q7：如果买二手楼遇到银行估价不足点算？
A：买家可向更多中小型银行寻求估价，或需要准备额外现金「抬钱上会」补齐首期缺口。
Q8：买二手楼需要付几多印花税及地产代理佣金？
A：地产代理佣金通常为楼价的 1%；从价印花税（AVD）按 2026 政府最新首置税率计算（如 600 万物业印花税为 2.25% 即 $135,000）。
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