一周热点｜10月新盘战开锣 两千伙成交在望

踏入 10 月，一手市场延续9月旺势，多个新盘密集推市，被形容为「新盘大混战」月份。9 月一手成交已录约 1,400 宗，创4个月新高；市场估计，10 月多盘齐推售，一手成交有望突破 2,000 宗，实现连续 3 个月成交「破千」，为第四季开一个好局。

发展商趁旺市密密推货，由九龙到新界东都有新盘开价，买家选择增多，二手市场短期难免受压。近期两个焦点新盘开价接近，一个是油塘擎海 I，另一个是西沙 SIERRA SEA 第 2C(2) 期。擎海 I 首批折实均尺 13,988 元，定於 10 月 10 日展开首轮销售；西沙 SIERRA SEA 第 2C(2) 期首批 105 伙，平均折实尺价 13,588 元，已开始收票并开放示范单位予公众参观。

表面睇两个新盘尺价差不多，首批尺价只是相差 400 元，但买楼不能单睇尺价，仍有很多实际考虑因素。除了楼价，物业所处位置、楼花期等，都是准买家入市前要留意的地方。

【入场难唔难？】

 

擎海 I：低银码、九龙上车首选

• 均价与入场费：首批折实平均尺价 13,988 元。最平一房单位折实价 375.94 万元（实用面积 289 平方尺）。

• 预算与供应：首轮开卖的 200 伙中，折实售价介乎 375.94 万至 780.01 万元。

• 低於 600 万选择多：全数 114 伙一房及部分两房单位均低於 600 万元，适合预算有限的九龙上车族。

• 目标客群：主要吸引注重交通便利、接受细单位的单身人士或年轻家庭。

 

西沙 SIERRA SEA（第 2C(2) 期）：门槛较高、主打配套与保值

• 均价与入场费：首批 105 伙折实平均尺价 13,588 元。最平两房入场单位折实价 538.22 万元（实用面积 430 平方尺）。

• 售价与面积：单位实用面积 419 至 679 平方尺，折实售价介乎 538.22 万至 942.39 万元（折实尺价约 12,517 至 14,068 元）。

• 入场门槛：最低入场费（538.2 万）比油塘擎海 I 高。

• 项目优势：项目已开售一段时间，周边交通、生活配套逐渐成熟，且二手市场开始活跃，较吸引看重自住与保值潜力的买家。

 

【有咩户型拣】

• 擎海 I（第 3 座及第 5 座）：
  • • 主打两房单位：两房户占全期约 55%（约 340 伙），实用面积介乎 421 至 494 平方尺。
    • 一房户：占约 22%（约 136 伙），实用面积 300 多平方尺。
    • 三房户：占约 20%，并设有少量特色户。

• 西沙 SIERRA SEA 第 2C(2) 期（第 7 座及第 8 座）：
  • • 多元化中大型户型：同样涵盖一房至三房，但整体三房及大单位比例预计比擎海 I 略高。
    • 景观优势：由於坐向不同，部分高层单位有机会享有更开扬的吐露港海景或内园泳池景。

• 两盘差异：
  • 擎海 I 的规模较大（617 伙），户型全面，且两房供应最充足，适合上车盘及小家庭买家。
  • SIERRA SEA 2C(2) 期 规模较细（522 伙），环境相对清幽，部分座向的景观吸引力较大。

【有咩变数同景观？】

擎海 I

• 现有景观：
  • 海景：前临海滨，向海单位享有爱秩序湾至筲箕湾避风塘的一望无际海景。
  • 市景：向崇耀街及四山街方向的单位，现时主要观赏油塘市区景致。

• 主要变数：
  • 市景变楼景：后方正有宏安集团与其士集团的旧工厦重建住宅项目在兴建中，后方单位的市景未来很大机会被新建筑物遮挡，变成楼景。

西沙 SIERRA SEA（第 2C(2) 期）

• 现有景观：
  • 向北及东北：享有企岭下海及西沙湾海景，高层单位更可远眺吐露港、船湾淡水湖及八仙岭山脉。
  • 向东南及南：主要观赏井头半岛、马牯缆一带的乡郊村落景致，以及马鞍山的连绵山脉。

• 主要变数：
  • 长期大型建设变数：整个西沙项目极为庞大（共 7 期、约 9,700 伙），发展年期长达 30 年。目前仅为第 2C 期，未来仍有第 3 至第 7 期共 5 个期数会陆续兴建与推出，周边环境与景观在未来数十年内将随着各期落成而持续转变。

【要等几耐先入伙？】

• • 擎海（I 至 III 期）：预计关键日期均为 2028 年 12 月，楼花期长达 26 个月或以上。

• 西沙 SIERRA SEA（第 2C(2) 期）：官方关键日期为 2028 年 3 月 28 日。

• 两者比较：西沙 SIERRA SEA 的楼花期比擎海短约 9 个月。

 

擎海I 及Sierra Sea 2C期销售比例

项目名称	擎海I	Sierra Sea 2C期
地区/地址	九龙油塘东源街23号	新界西沙海映路8号
座数	2座（第3座及第5座）	2座（Emerald Avenue 第1及2座）
伙数	617伙	522伙
实用面积	242 至 721 平方尺	381 至 924 平方尺
间隔	1房至3房、特色户	2房至4房、特色户
关键日期	2028年12月30日	2028年3月28日
校网	小学：48校网 / 中学：观塘区	小学：89校网 / 中学：沙田区
首批推出伙数	首张价单128伙 (周六首轮卖200伙)	首张价单105伙
首批折实尺价	约13,008 至15,423 元 (均价约13,988元)	约12,157至14,068 元 (均价约 $13,588元)
入场售价	最低折实375.94万元(1房)	最低折实538.2万 (2房)
最大卖点 / 特色	* 市区临海新盘 (行约6分钟到油塘站) * 低於400万元入场	* 提供「生仔优惠」现金回赠等灵活方案

【为何楼花期长短成考虑因素】

物业楼花期是指由签署买卖合约至物业落成并交楼之间的等待期，最长可达 30 个月。楼花期之所以成为买家决定是否入市的核心考虑因素，是因为它直接与付款计划选择、资金防御力、银行按揭审批及市场变数挂钩。

楼花期越长，不确定性就越高；收楼前要继续租楼、搬屋，抑或如何安排居所，都要考虑清楚。

全城一手盘应有尽有