一周熱點｜10月新盤戰開鑼 兩千伙成交在望
日期：6小時前
踏入 10 月，一手市場延續9月旺勢，多個新盤密集推市，被形容為「新盤大混戰」月份。9 月一手成交已錄約 1,400 宗，創4個月新高；市場估計，10 月多盤齊推售，一手成交有望突破 2,000 宗，實現連續 3 個月成交「破千」，為第四季開一個好局。
發展商趁旺市密密推貨，由九龍到新界東都有新盤開價，買家選擇增多，二手市場短期難免受壓。近期兩個焦點新盤開價接近，一個是油塘擎海 I，另一個是西沙 SIERRA SEA 第 2C(2) 期。擎海 I 首批折實均呎 13,988 元，定於 10 月 10 日展開首輪銷售；西沙 SIERRA SEA 第 2C(2) 期首批 105 伙，平均折實呎價 13,588 元，已開始收票並開放示範單位予公眾參觀。
表面睇兩個新盤呎價差不多，首批呎價只是相差 400 元，但買樓不能單睇呎價，仍有很多實際考慮因素。除了樓價，物業所處位置、樓花期等，都是準買家入市前要留意的地方。
【入場難唔難？】
擎海 I：低銀碼、九龍上車首選
- 均價與入場費：首批折實平均呎價 13,988 元。最平一房單位折實價 375.94 萬元（實用面積 289 平方呎）。
- 預算與供應：首輪開賣的 200 伙中，折實售價介乎 375.94 萬至 780.01 萬元。
- 低於 600 萬選擇多：全數 114 伙一房及部分兩房單位均低於 600 萬元，適合預算有限的九龍上車族。
- 目標客群：主要吸引注重交通便利、接受細單位的單身人士或年輕家庭。
西沙 SIERRA SEA（第 2C(2) 期）：門檻較高、主打配套與保值
- 均價與入場費：首批 105 伙折實平均呎價 13,588 元。最平兩房入場單位折實價 538.22 萬元（實用面積 430 平方呎）。
- 售價與面積：單位實用面積 419 至 679 平方呎，折實售價介乎 538.22 萬至 942.39 萬元（折實呎價約 12,517 至 14,068 元）。
- 入場門檻：最低入場費（538.2 萬）比油塘擎海 I 高。
- 項目優勢：項目已開售一段時間，周邊交通、生活配套逐漸成熟，且二手市場開始活躍，較吸引看重自住與保值潜力的買家。
【有咩戶型揀】
- 擎海 I（第 3 座及第 5 座）：
- 主打兩房單位：兩房戶佔全期約 55%（約 340 伙），實用面積介乎 421 至 494 平方呎。
- 一房戶：佔約 22%（約 136 伙），實用面積 300 多平方呎。
- 三房戶：佔約 20%，並設有少量特色戶。
- 西沙 SIERRA SEA 第 2C(2) 期（第 7 座及第 8 座）：
- 多元化中大型戶型：同樣涵蓋一房至三房，但整體三房及大單位比例預計比擎海 I 略高。
- 景觀優勢：由於坐向不同，部分高層單位有機會享有更開揚的吐露港海景或內園泳池景。
- 兩盤差異：
- 擎海 I 的規模較大（617 伙），戶型全面，且兩房供應最充足，適合上車盤及小家庭買家。
- SIERRA SEA 2C(2) 期 規模較細（522 伙），環境相對清幽，部分座向的景觀吸引力較大。
【有咩變數同景觀？】
擎海 I
- 現有景觀：
- 海景：前臨海濱，向海單位享有愛秩序灣至筲箕灣避風塘的一望無際海景。
- 市景：向崇耀街及四山街方向的單位，現時主要觀賞油塘市區景緻。
- 主要變數：
- 市景變樓景：後方正有宏安集團與其士集團的舊工廈重建住宅項目在興建中，後方單位的市景未來很大機會被新建築物遮擋，變成樓景。
西沙 SIERRA SEA（第 2C(2) 期）
- 現有景觀：
- 向北及東北：享有企嶺下海及西沙灣海景，高層單位更可遠眺吐露港、船灣淡水湖及八仙嶺山脈。
- 向東南及南：主要觀賞井頭半島、馬牯纜一帶的鄉郊村落景緻，以及馬鞍山的連綿山脈。
- 主要變數：
- 長期大型建設變數：整個西沙項目極為龐大（共 7 期、約 9,700 伙），發展年期長達 30 年。目前僅為第 2C 期，未來仍有第 3 至第 7 期共 5 個期數會陸續興建與推出，周邊環境與景觀在未來數十年內將隨著各期落成而持續轉變。
【要等幾耐先入伙？】
- 擎海（I 至 III 期）：預計關鍵日期均為 2028 年 12 月，樓花期長達 26 個月或以上。
- 西沙 SIERRA SEA（第 2C(2) 期）：官方關鍵日期為 2028 年 3 月 28 日。
- 兩者比較：西沙 SIERRA SEA 的樓花期比擎海短約 9 個月。
擎海I 及Sierra Sea 2C期銷售比例
| 項目名稱 | 擎海I | Sierra Sea 2C期 |
| 地區/地址 | 九龍油塘東源街23號 | 新界西沙海映路8號 |
| 座數 | 2座（第3座及第5座） | 2座（Emerald Avenue 第1及2座） |
| 伙數 | 617伙 | 522伙 |
| 實用面積 | 242 至 721 平方呎 | 381 至 924 平方呎 |
| 間隔 | 1房至3房、特色戶 | 2房至4房、特色戶 |
| 關鍵日期 | 2028年12月30日 | 2028年3月28日 |
| 校網 | 小學：48校網 / 中學：觀塘區 | 小學：89校網 / 中學：沙田區 |
| 首批推出伙數 | 首張價單128伙 (周六首輪賣200伙) | 首張價單105伙 |
| 首批折實呎價 | 約13,008 至15,423 元 (均價約13,988元) | 約12,157至14,068 元 (均價約 $13,588元) |
| 入場售價 | 最低折實375.94萬元(1房) | 最低折實538.2萬 (2房) |
| 最大賣點 / 特色 | * 市區臨海新盤 (行約6分鐘到油塘站) * 低於400萬元入場 | * 提供「生仔優惠」現金回贈等靈活方案 |
【為何樓花期長短成考慮因素】
物業樓花期是指由簽署買賣合約至物業落成並交樓之間的等待期，最長可達 30 個月。樓花期之所以成為買家決定是否入市的核心考慮因素，是因為它直接與付款計劃選擇、資金防禦力、銀行按揭審批及市場變數掛鉤。
樓花期越長，不確定性就越高；收樓前要繼續租樓、搬屋，抑或如何安排居所，都要考慮清楚。
一手新盤
Sierra Sea 2C(2)期
海映路8號
售 $633.2萬 ~ $1108.7萬
博峯
廣播道71, 73,75號
售價未定
