【首次置业懒人包2026】首置一生只得一次？拆解首置资格、9成按揭、印花税与首置盘申请限制
日期：2026-08-12
首次置业（首置）3 大必知重点：
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首置并非「一生人一次」： 只要在签署买卖合约当刻，你在香港没有持有任何住宅物业，即符合首置资格。曾经买过楼但已全数售出（或甩名），亦算作首置。
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印花税悭最多：首置买家可享有较低的「从价印花税（第 2 标准税率）」，购买 $400 万或以下物业，印花税划一只需 $100。
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按揭成数最高：首置人士购买 $1,000 万或以下私楼，最高可申请 9 成按揭（须购买按揭保险）；若购买指定资助房屋，最高更可造 9 成半按揭。
此外，合资格的中等收入首置客可申请资助房屋港人首置盘（设 5 年禁售禁租及补地价限制）。买家置业时除了准备 1 成首期外，建议额外预留楼价 4% 至 6% 的备用资金，以支付地产代理佣金（1%）、律师费（约 $6,000–$15,000）、印花税及装修等杂费开支。
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甚麽是「首置」？首置资格只限一生人一次吗？
很多准备上车的买家都有一个迷思，以为「首置（首次置业）」就像政府某些资助一样，一生人只能使用一次。这是一个极大的误解！
首置的真正定义：在香港的房地产及税务法例下，首置资格是看你「当下」的持有状态，而非你的「过去」。只要你在签署新物业临时买卖合约的那一刻，你在香港并未拥有任何住宅物业的实益业权，你就会被界定为首次置业人士。
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情境 1（未买过楼）：你从未在香港买过楼 ➔ 符合首置资格
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情境 2（卖楼后再买）： 你曾经拥有物业，但已经成功卖出（并已签立转让契）➔ 符合首置资格
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情境 3（联名转单名 / 甩名）： 你原本与家人联名持有一层楼，后来透过「内部转让」将自己的业权全数转给家人（俗称甩名），完成手续后你再次买楼 ➔ 符合首置资格
💡House730 专业提提你：非住宅物业如车位、商铺、工厦并不影响住宅首置身份。即使你拥有多个车位，只要无住宅，买楼时依然算首置。
首置买楼有咩着数？2 大核心优势拆解
为什麽大家都千方百计想保留或回复首置身份？因为它能为买家节省数以十万计的首期与税款：
1. 悭尽「从价印花税」
自政府全面撤辣后，所有买家均统一缴交「从价印花税（AVD）第 2 标准税率」。但首置身份在申请按揭与首期预算上依然占尽优势。特别是对於购买中低价细单位的买家，楼价 $400 万或以下的物业，印花税划一只需 $100。（按此使用 House730 按揭计算机）
2. 获批最高 9 成甚至 95% 按揭
首置客在申请银行按揭时，受惠於最新的按揭保险计划（俗称「波叔 Plan」）：
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私楼：楼价 $1,000 万或以下，首置人士最高可申请 9 成按揭（即只需准备 1 成首期）。
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免压力测试：虽然目前金管局已暂停压力测试要求，但若未来恢复，首置客通常可获豁免压测，只需符合「供款与入息比率（DTI）不超过 50%」即可上会。
首置按揭成数及首期金额表
作为首次置业的香港永久性居民，若购买自用住宅物业，经香港按揭证券公司（HKMC）申请按揭保险后，最高可以申请 90% 按揭贷款（即高达 9 成按揭），代表买家最少只需支付 10% 的首期金额（即 1 成首期）。
首置不同楼价之最高按揭贷款额与最低首期预算表
| 住宅物业成交总价 | 最高按揭成数 | 最高按揭贷款金额 | 最少只需支付之首期金额 |
| 400 万元（细价上车盘） | 90% (9成) | 360 万元 | 40 万元 (1成) |
| 600 万元（标准两房盘） | 90% (9成) | 540 万元 | 60 万元 (1成) |
| 800 万元（优质大两房/三房） | 90% (9成) | 720 万元 | 80 万元 (1成) |
| 1,000 万元（三房换楼盘） | 90% (9成) | 900 万元 | 100 万元 (1成) |
| 1,000 万至 1,500 万元 | 80% (8成) | 高达 1,200 万元 | 20% (2成首期起) |
注：以上试算基於按揭保险计划（HKMC）最新的私人住宅自用按揭指引。申请人必须具备固定入息证明并通过供款占入息比率审查。
首置印花税计算方法：2026 最新第 2 标准税率表与免税额拆解
首置买家在香港买楼，只需缴付「第 2 标准税率（Scale 2）」的从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。
2026 最新首置从价印花税（第 2 标准税率）对照表
| 楼价 | 印花税金额 |
| 4,000,000 元或以内 | 100 元 |
| 4,000,001 元至 4,323,780 元 | 100 元 + 超出 4,000,000 元款额的 20% |
| 4,323,781 元至 4,500,000 元 | 1.50% |
| 4,500,001 元至 4,935,480 元 | 67,500 元 + 超出 4,500,000 元款额的 10% |
| 4,935,481 元至 6,000,000 元 | 2.25% |
| 6,000,001 元至 6,642,860 元 | 135,000 元 + 超出 6,000,000 元款额的 10% |
| 6,642,861 元至 9,000,000 元 | 3.00% |
| 9,000,001 元至 10,080,000 元 | 270,000 元 + 超出 9,000,000 元款额的 10% |
| 10,080,001 元至 20,000,000 元 | 3.75% |
| 20,000,001 元至 21,739,120 元 | 750,000 元 + 超出 20,000,000 元款额的 10% |
| 21,739,121 元至 100,000,000 元 | 4.25% |
| 2026年新增豪宅税（100,000,001 元至 109,574,470 元） | 4,250,000 元 + 超出 100,000,000 元款额的 30% |
| 2026年新增豪宅税（109,574,471 元或以上） | 6.50% |
例：若买家以 500 万元买入住宅，首置印花税率为 2.25%，应缴税款为：$5,000,000 × 2.25% = HK$ 112,500。
另一种首置：政府「港人首次置业先导计划」
除了在私楼自由市场买楼外，政府与市建局推出了「港人首次置业先导计划」（简称首置盘，如红磡焕然懿居等项目），旨在协助不符合申请居屋资格、但又无力购买私楼的中等收入家庭上车。
港人首置盘申请资格一览表
- 年满 18 岁
- 香港永久性居民，须在香港居住满 7 年
- 未曾在香港拥有任何物业
- 入息限额：根据最新的申请资格准则，一人申请者每月总入息须介乎 31,001 至 40,300 元，二人或以上家庭每月总入息介乎 62,001 至 80,600 元；资产方面，一人申请者总资产不可超过 956,000 元，二人或以上家庭不可超过 1,911,000 元。
首置上车盘项目
| 屋苑 | 地区 | 单位数目 | 推出时间 | 发展商 |
| 焕然懿居（第一及二座） | 红磡 | 493 | 已售罄，可参考二手市场 | 市建局 |
| 焕然懿居（第三座） | 红磡 | 260 | 2023年9月 | 市建局 |
| 安达臣道 | 观塘 | 1000 | 2026年 | 长实 |
| 大坑西邨重建 | 石硖尾 | 2000 | 2030年 | 市建局及平民屋宇有限公司 |
| 土瓜湾靠背垄道/浙江街 | 土瓜湾 | 950 | 2033年 | 市建局 |
| 油柑头 | 荃湾 | 1940 | 有待公布 | 房协 |
首置盘转让及出租限制
买家要留意，首次置业计划属於政府资助房屋，因此有转售及出租限制。业主在购入单位的首 5 年内不可出售或出租单位，而且在禁售及禁租期后，业主需要向政府补地价，方可在公开市场出售或出租。
持有联名物业，还需要为了首置而「甩名」吗？
买楼时，不少夫妇为确保顺利取得按揭，都会联名持有置业；但经济能力增强后，就会将业权转至其中一方，好让另一方回复首置身份再置业，目的是减少税项支出。不过，自从政府在 2024 年撤销了所有印花税辣招后，所有住宅物业交易已统一徵收较低的第二标准从价印花税，无论是否首置，税率完全相同，因此特地「甩名」实际意义不大。
虽然在徵收税项上，「甩名」与否已经没有分别，但如果业主想为第二套房申请高成数按揭，银行和按保公司对物业「自住用途」审查会更严格。若买家本身名下已有物业并在供款，再买新楼又宣称自住的话，就会较难获批。此情况下，透过「甩名」可清除旧楼业权，能确保新买入的物业在文件上百分百属於首置自住，较易申请高成数按揭。
💡House730 专业提示：办理甩名时，需要留意被承接业权的一方是否有足够入息独自承担原有的物业按揭供款。
首次置业买楼流程 5 大步骤与隐形开支计算（律师费、佣金与装修）
首置买楼除了准备 1 成首期之外，千万不要忽略其他隐形开支杂费！
首置买楼 5 大标准流程
- 确定预算与睇楼：用按揭计算机计算首期与每月供款能力，经 House730 平台预约地产代理睇楼。
- 签订临时买卖合约（临约）：落订（俗称细订，通常为楼价 3% 至 5%）。
- 申请银行按揭与按保：凭临约向 3 至 4 间银行申请按揭及按揭保险（HKMC）。
- 签署正式买卖合约与付头期：签临约后 14 天内到律师楼签正约并补足大订（连同细订共楼价 10%）。
- 验楼交楼与付清余款：完成按揭提款，於成交日付清余款、取钥匙验楼入伙。
首置买家必须预备的额外杂费预算
- 地产代理佣金：通常为成交楼价的 1%。
- 律师楼费用：约 6,000 元至 15,000 元不等（包含买卖合约及按揭契）。
- 印花税：视乎楼价而定（$300 万以下为 $100，600 万楼为楼价 3% 即 $18 万）。
- 装修与基本家俬费：建议预留约 10 万元至 30 万元。
建议首置买家除 1 成首期外，应额外预留约楼价 4% 至 6% 的资金作杂费开支备用金。
首次置业常见问题
Q1：何谓首次置业？首置身份一生人只有一次吗？
A：不是。只要你是香港永久性居民，且在签署临时买卖合约当天名下没有持有任何香港住宅物业，即符合首置身份。哪怕过往曾买卖过物业，全数卖出后即可重获首置资格。
Q2：作为首次置业人士，最高可以申请多少按揭贷款？最少要付多少首期？
A：购买自用住宅经按揭保险（HKMC）申请，最高可申请 90% 按揭贷款，因此最少只需支付 10% 的首期金额（适用於 1,000 万元或以下之物业）。
Q3：首置买楼印花税要交多少？
A：首置买家按优惠的「第 2 标准税率」缴税，楼价 400 万元或以下只需缴付 100 元。
Q4：曾经与家人联名买楼，现在还要「甩名」取得首置资格吗？
A：自从政府撤销了所有印花税辣招后，无论是否首置，所有住宅物业交易已统一徵收较低的第二标准从价印花税，因此特地「甩名」实际意义不大。但如果业主想为第二套房申请高成数按揭，透过「甩名」可清除旧楼业权，能确保新买入的物业在文件上百分百属於首置自住，较易申请高成数按揭。
Q5：什麽是「港人首置盘」？与普通居屋有何分别？
A：首置盘是政府专为中等收入首置家庭提供的资助房屋，入场门槛高於居屋、低於私楼，申请人须从未在港拥有物业。首个首置上车盘焕然懿居（第一座及第二座）的折扣率为市价的 62 折，第三座则为市价 78 折。
Q6：首置申请 90% 按揭需要通过压力测试吗？
A：不需要。金管局已暂停压力测试要求，现时首置买家只需符合供款占入息比率（DTI）不超过 50% 即可。
Q7：买楼除了首期之外，首置买家还要预备哪些额外杂费开支？
A：主要包括印花税、地产代理佣金（楼价 1%）、律师费（约 1 万元）以及后续装修搬屋费用。
