2026香港買樓印花稅計算懶人包：最新稅率、流程及例子
日期：5小時前
香港買樓除了要預備首期，印花稅同樣是置業成本中一項非常重要的開支。自政府撤銷住宅物業需求管理措施後，買樓稅務架構已大為簡化，但買家仍要按物業成交價或市值，依照適用稅階繳付從價印花稅。本文整合 2026 年最新買樓印花稅資訊，幫你快速看懂最新稅率、計算方法、繳交期限及常見問題。
內容目錄
買樓印花稅是什麼？
買樓印花稅，又常被稱為「釐印費」，是買家在購入香港住宅物業時需要繳付的法定稅項。現時住宅物業主要涉及從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，簡稱 AVD），並按物業成交價或市值較高者計算。過往曾經存在的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）等需求管理措施，已經撤銷。換言之，2026 年香港買樓的主要稅項，已集中在從價印花稅上。
計算買樓印花稅有什麼要留意？
1. 購買住宅主要繳付從價印花稅
香港政府近年對印花稅政策進行了重大調整，其中最關鍵的便是全面「撤辣」。自 2024 年 2 月 28 日起，政府正式撤銷了所有住宅物業的需求管理措施，這意味著額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD）已全面取消，所有買家都統一只需要繳交「從價印花稅（AVD）」的第 2 標準稅率。
2. 所有買家身份採用一樣的稅制
自撤辣後，不論是首次置業、換樓客、海外買家，還是公司名義買家，現時主要都是按同一套從價印花稅制度處理。
3. 樓價越高，印花稅越高
印花稅是按成交價或市值較高者徵收，物業價格愈高，需繳付的稅額亦愈高。以現行安排計算，樓價 400 萬元或以下的住宅物業，印花稅為 100 元；而高價物業則會按較高稅率計算。
買樓印花稅 (AVD) 最新稅率表
目前住宅物業的從價印花稅是「以物業售價或價值（以較高者為準）」來按比例計算。稅率由最低的 100 元至最高的 6.5% 不等。請注意，2026 年起針對過億豪宅及非住宅物業的稅率有所調整。
以下是 2026 年最新實施的住宅稅率表：
4,000,000 元或以內 | 100 元 |
4,000,001 元至 4,323,780 元 | 100 元 + 超出 4,000,000 元款額的 20% |
4,323,781 元至 4,500,000 元 | 1.5% |
4,500,001 元至 4,935,480 元 | 67,500 元 + 超出 4,500,000 元款額的 10% |
4,935,481 元至 6,000,000 元 | 2.25% |
6,000,001 元至 6,642,860 元 | 135,000 元 + 超出 6,000,000 元款額的 10% |
6,642,861 元至 9,000,000 元 | 3.00% |
9,000,001 元至 10,080,000 元 | 270,000 元 + 超出 9,000,000 元款額的 10% |
10,080,001 元至 20,000,000 元 | 3.75% |
20,000,001 元至 21,739,120 元 | 750,000 元 + 超出 20,000,000 元款額的 10% |
21,739,121 元至 100,000,000 元 | 4.25% |
2026年新增豪宅稅（100,000,001 元至 109,574,470 元） | 4,250,000 元 + 超出 100,000,000 元款額的 30% |
2026年新增豪宅稅（109,574,471 元或以上） | 6.5% |
新手必看：真實買樓印花稅計算例子
我們用5個香港市場最常見的置業預算，包括上車盤、中產換樓及豪宅，直接計算出最新應繳的印花稅（釐印費）：
實例 1：購買400萬物業（細價上車盤）
- 適用稅率：定額收費
- 印花稅：$100
實例 2：購買640萬物業（換樓之選）
若樓價為 640 萬，則落在稅表「6,000,001 元至 6,642,860 元」的區間，計算方式為：
$135,000 + 超出 600 萬的 10% (4萬) = $175,000。
因此印花稅額就是 $175,000。
實例 3：購買1200萬物業（大單位 / 三房）
- 適用稅率：3.75%
- 印花稅：$450,000
實例 4：購買1.2億物業（超級豪宅）
- 適用稅率：6.5%
- 最新印花稅：$7,800,000
打釐印法定流程與繳費期限
在香港，為了確保合約具備法律效力並能作為法庭呈堂證供，買賣物業都必須完成打釐印程序：
- 簽署臨約：與賣方簽署臨時買賣合約。
- 委託律師樓：將首期及印花稅款交予律師樓，律師會於30天之內協助處理。
- 網上覆核：您亦可隨時透過香港政府一站通的電子物業印花服務系統，輸入樓價，免費覆核最精準的應繳稅額。
遲交印花稅會怎樣？逾期罰款細則要留意
在此要特別提醒準買家，正式買賣合約必須在法定的 30 天內完成打釐印手續；若逾期超過兩個月，根據稅例最高將面臨應繳稅款 10 倍的重罰。沒有打釐印的文件不具備法律效力，若日後有糾紛，法庭將不受理。
具體逾期罰款階梯如下：
- 遲逾不超過 1 個月：罰款為印花稅款額的 2 倍
- 遲逾 1 個月但不超過 2 個月：罰款為印花稅款額的 4 倍
- 遲逾超過 2 個月：罰款最高為印花稅款額的 10 倍
總結
2026 年香港買樓印花稅制度較以往簡化，現時主要以從價印花稅為核心。對準買家而言，最重要是先了解自己預算、物業價值及實際稅階，再把印花稅、首期及其他買樓成本一併計算，才可更準確規劃置業開支。如果你正考慮在 2026 年入市，記得把印花稅納入預算，避免因低估成本而影響買樓計劃。
常見問題 FAQ
Q1 : 誰負責支付從價印花稅？
A : 在法律上，買賣雙方對繳付印花稅均負有連帶法律責任。但在市場實際操作和標準買賣合約中，從價印花稅（AVD）一律由「買家」全數負責支付。若購買一手新盤，部分發展商可能會提供「代付印花稅」或現金回贈優惠則屬例外情況，詳情需以個別新盤的價單及買賣合約條款為準。
Q2 : 何時要付印花稅？是收樓當日才交嗎？
A : 不是。印花稅必須在簽署正式買賣合約後的 30 天內繳交，而非成交日或收樓日。實務上，律師樓會在簽署正式合約當天或數天內，要求你以本票或支票提交稅款。這是為了預留充足時間核對資金及填寫文件，確保在30天法定限期前幫你向稅務局清繳。
Q3 : 買樓印花稅可以分期支付嗎？
A : 一般不能分期，需按法定期限一次過繳付。實際安排通常由律師樓處理，買家應預先準備好現金。
Q4 : 買樓印花稅如果遲交有何罰則? 罰款多少？
A : 根據香港稅務局規定，若未能在法定限期內加蓋印花，將會被徵收「逾期罰款」，罰款額會隨延誤時間倍增：
- 遲到 1 個月內：罰款為印花稅額的 2 倍
- 遲到 1 至 2 個月：罰款為印花稅額的 4 倍
- 遲到 超過 2 個月：最高可罰印花稅額的 10 倍
Q5 : 買非住宅物業（如車位、商舖）和住宅的印花稅一樣嗎？
A : 一樣。自 2024 年政府全面「撤辣」後，住宅與非住宅物業（如獨立車位、寫字樓、商舖）的從價印花稅全數統一採用「第 2 標準稅率」計算。
Q6 : 外地買家或公司名義買樓，目前的稅率有分別嗎？
A : 沒有分別。目前不論是香港永久居民、外地買家還是以公司名義入市，均劃一適用相同的從價印花稅率。過往的買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）已全數撤銷。
Q7：首次置業是否一定有稅務優惠？
A : 以目前安排而言，住宅物業主要按從價印花稅制度處理。即使首次置業，仍需按樓價所屬稅階繳付相應印花稅。
Q8：印花稅會不會再調整？
A : 印花稅屬政府政策的一部分，未來是否再調整，需視乎最新政府公布及市場情況而定。入市前應查閱最新官方資料。
