2026香港买楼印花税计算懒人包：最新税率、流程及例子
日期：5小时前
香港买楼除了要预备首期，印花税同样是置业成本中一项非常重要的开支。自政府撤销住宅物业需求管理措施后，买楼税务架构已大为简化，但买家仍要按物业成交价或市值，依照适用税阶缴付从价印花税。本文整合 2026 年最新买楼印花税资讯，帮你快速看懂最新税率、计算方法、缴交期限及常见问题。
內容目錄
买楼印花税是什麽？
买楼印花税，又常被称为「厘印费」，是买家在购入香港住宅物业时需要缴付的法定税项。现时住宅物业主要涉及从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty，简称 AVD），并按物业成交价或市值较高者计算。过往曾经存在的额外印花税（SSD）及买家印花税（BSD）等需求管理措施，已经撤销。换言之，2026 年香港买楼的主要税项，已集中在从价印花税上。
计算买楼印花税有什麽要留意？
1. 购买住宅主要缴付从价印花税
香港政府近年对印花税政策进行了重大调整，其中最关键的便是全面「撤辣」。自 2024 年 2 月 28 日起，政府正式撤销了所有住宅物业的需求管理措施，这意味着额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及新住宅从价印花税（NRSD）已全面取消，所有买家都统一只需要缴交「从价印花税（AVD）」的第 2 标准税率。
2. 所有买家身份采用一样的税制
自撤辣后，不论是首次置业、换楼客、海外买家，还是公司名义买家，现时主要都是按同一套从价印花税制度处理。
3. 楼价越高，印花税越高
印花税是按成交价或市值较高者徵收，物业价格愈高，需缴付的税额亦愈高。以现行安排计算，楼价 400 万元或以下的住宅物业，印花税为 100 元；而高价物业则会按较高税率计算。
买楼印花税 (AVD) 最新税率表
目前住宅物业的从价印花税是「以物业售价或价值（以较高者为准）」来按比例计算。税率由最低的 100 元至最高的 6.5% 不等。请注意，2026 年起针对过亿豪宅及非住宅物业的税率有所调整。
以下是 2026 年最新实施的住宅税率表：
| 4,000,000 元或以内 | 100 元 |
| 4,000,001 元至 4,323,780 元 | 100 元 + 超出 4,000,000 元款额的 20% |
| 4,323,781 元至 4,500,000 元 | 1.5% |
| 4,500,001 元至 4,935,480 元 | 67,500 元 + 超出 4,500,000 元款额的 10% |
| 4,935,481 元至 6,000,000 元 | 2.25% |
| 6,000,001 元至 6,642,860 元 | 135,000 元 + 超出 6,000,000 元款额的 10% |
| 6,642,861 元至 9,000,000 元 | 3.00% |
| 9,000,001 元至 10,080,000 元 | 270,000 元 + 超出 9,000,000 元款额的 10% |
| 10,080,001 元至 20,000,000 元 | 3.75% |
| 20,000,001 元至 21,739,120 元 | 750,000 元 + 超出 20,000,000 元款额的 10% |
| 21,739,121 元至 100,000,000 元 | 4.25% |
| 2026年新增豪宅税（100,000,001 元至 109,574,470 元） | 4,250,000 元 + 超出 100,000,000 元款额的 30% |
| 2026年新增豪宅税（109,574,471 元或以上） | 6.5% |
新手必看：真实买楼印花税计算例子
我们用5个香港市场最常见的置业预算，包括上车盘、中产换楼及豪宅，直接计算出最新应缴的印花税（厘印费）：
实例 1：购买400万物业（细价上车盘）
- 适用税率：定额收费
- 印花税：$100
实例 2：购买640万物业（换楼之选）
若楼价为 640 万，则落在税表「6,000,001 元至 6,642,860 元」的区间，计算方式为：
$135,000 + 超出 600 万的 10% (4万) = $175,000。
因此印花税额就是 $175,000。
实例 3：购买1200万物业（大单位 / 三房）
- 适用税率：3.75%
- 印花税：$450,000
实例 4：购买1.2亿物业（超级豪宅）
- 适用税率：6.5%
- 最新印花税：$7,800,000
打厘印法定流程与缴费期限
在香港，为了确保合约具备法律效力并能作为法庭呈堂证供，买卖物业都必须完成打厘印程序：
- 签署临约：与卖方签署临时买卖合约。
- 委托律师楼：将首期及印花税款交予律师楼，律师会於30天之内协助处理。
- 网上覆核：您亦可随时透过香港政府一站通的电子物业印花服务系统，输入楼价，免费覆核最精准的应缴税额。
迟交印花税会怎样？逾期罚款细则要留意
在此要特别提醒准买家，正式买卖合约必须在法定的 30 天内完成打厘印手续；若逾期超过两个月，根据税例最高将面临应缴税款 10 倍的重罚。没有打厘印的文件不具备法律效力，若日后有纠纷，法庭将不受理。
具体逾期罚款阶梯如下：
- 迟逾不超过 1 个月：罚款为印花税款额的 2 倍
- 迟逾 1 个月但不超过 2 个月：罚款为印花税款额的 4 倍
- 迟逾超过 2 个月：罚款最高为印花税款额的 10 倍
总结
2026 年香港买楼印花税制度较以往简化，现时主要以从价印花税为核心。对准买家而言，最重要是先了解自己预算、物业价值及实际税阶，再把印花税、首期及其他买楼成本一并计算，才可更准确规划置业开支。如果你正考虑在 2026 年入市，记得把印花税纳入预算，避免因低估成本而影响买楼计划。
常见问题 FAQ
Q1 : 谁负责支付从价印花税？
A : 在法律上，买卖双方对缴付印花税均负有连带法律责任。但在市场实际操作和标准买卖合约中，从价印花税（AVD）一律由「买家」全数负责支付。若购买一手新盘，部分发展商可能会提供「代付印花税」或现金回赠优惠则属例外情况，详情需以个别新盘的价单及买卖合约条款为准。
Q2 : 何时要付印花税？是收楼当日才交吗？
A : 不是。印花税必须在签署正式买卖合约后的 30 天内缴交，而非成交日或收楼日。实务上，律师楼会在签署正式合约当天或数天内，要求你以本票或支票提交税款。这是为了预留充足时间核对资金及填写文件，确保在30天法定限期前帮你向税务局清缴。
Q3 : 买楼印花税可以分期支付吗？
A : 一般不能分期，需按法定期限一次过缴付。实际安排通常由律师楼处理，买家应预先准备好现金。
Q4 : 买楼印花税如果迟交有何罚则? 罚款多少？
A : 根据香港税务局规定，若未能在法定限期内加盖印花，将会被徵收「逾期罚款」，罚款额会随延误时间倍增：
- 迟到 1 个月内：罚款为印花税额的 2 倍
- 迟到 1 至 2 个月：罚款为印花税额的 4 倍
- 迟到 超过 2 个月：最高可罚印花税额的 10 倍
Q5 : 买非住宅物业（如车位、商铺）和住宅的印花税一样吗？
A : 一样。自 2024 年政府全面「撤辣」后，住宅与非住宅物业（如独立车位、写字楼、商铺）的从价印花税全数统一采用「第 2 标准税率」计算。
Q6 : 外地买家或公司名义买楼，目前的税率有分别吗？
A : 没有分别。目前不论是香港永久居民、外地买家还是以公司名义入市，均划一适用相同的从价印花税率。过往的买家印花税（BSD）及新住宅印花税（NRSD）已全数撤销。
Q7：首次置业是否一定有税务优惠？
A : 以目前安排而言，住宅物业主要按从价印花税制度处理。即使首次置业，仍需按楼价所属税阶缴付相应印花税。
Q8：印花税会不会再调整？
A : 印花税属政府政策的一部分，未来是否再调整，需视乎最新政府公布及市场情况而定。入市前应查阅最新官方资料。
