【买楼印花税攻略2026】400万楼只要$100印花税！即睇最新税率表、换楼退税与计算步骤（附印花税计算机）
日期：2026-09-21
2026 买楼印花税 3 大核心重点
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全面撤辣：目前政府已撤销 SSD、BSD 及 NRSD，所有买家（不论首置、非首置、外籍人士或公司）统一按 「从价印花税（AVD）第 2 标准税率」 缴付。
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400万楼划一收$100： 楼价为 $4,000,000 或以下的住宅物业，印花税税率降至 $100，比旧税制大幅节省高达 $59,900 的开支。
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缴交时限与罚款：印花税必须在签署正式买卖合约后 30 天内经由律师缴交；若逾期缴交，最高可被处以税额 10 倍的重罚。
內容目錄
买楼印花税是什麽？
买楼印花税，又常被称为「厘印费」，是买家在购入香港住宅物业时需要缴付的法定税项。现时住宅物业主要涉及从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty，简称 AVD），并按物业成交价或市值较高者计算。过往曾经存在的额外印花税（SSD）及买家印花税（BSD）等需求管理措施，已经撤销。换言之，2026 年香港买楼的主要税项，已集中在从价印花税上。
计算买楼印花税有什麽要留意？
1. 购买住宅主要缴付从价印花税
香港政府近年对印花税政策进行了重大调整，其中最关键的便是全面「撤辣」。自 2024 年 2 月 28 日起，政府正式撤销了所有住宅物业的需求管理措施，这意味着额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及新住宅从价印花税（NRSD）已全面取消，所有买家都统一只需要缴交「从价印花税（AVD）」的第 2 标准税率。
2. 所有买家身份采用一样的税制
自撤辣后，不论是首次置业、换楼客、海外买家，还是公司名义买家，现时主要都是按同一套从价印花税制度处理。
3. 楼价越高，印花税越高
印花税是按成交价或市值较高者徵收，物业价格愈高，需缴付的税额亦愈高。以现行安排计算，楼价 400 万元或以下的住宅物业，印花税为 100 元；而高价物业则会按较高税率计算。
买楼印花税 (AVD) 最新税率表
目前住宅物业的从价印花税是「以物业售价或价值（以较高者为准）」来按比例计算。税率由最低的 100 元至最高的 6.5% 不等。请注意，2026 年起针对过亿豪宅及非住宅物业的税率有所调整。
以下是 2026 年最新实施的住宅税率表：
| 4,000,000 元或以内 | 100 元 |
| 4,000,001 元至 4,323,780 元 | 100 元 + 超出 4,000,000 元款额的 20% |
| 4,323,781 元至 4,500,000 元 | 1.5% |
| 4,500,001 元至 4,935,480 元 | 67,500 元 + 超出 4,500,000 元款额的 10% |
| 4,935,481 元至 6,000,000 元 | 2.25% |
| 6,000,001 元至 6,642,860 元 | 135,000 元 + 超出 6,000,000 元款额的 10% |
| 6,642,861 元至 9,000,000 元 | 3.00% |
| 9,000,001 元至 10,080,000 元 | 270,000 元 + 超出 9,000,000 元款额的 10% |
| 10,080,001 元至 20,000,000 元 | 3.75% |
| 20,000,001 元至 21,739,120 元 | 750,000 元 + 超出 20,000,000 元款额的 10% |
| 21,739,121 元至 100,000,000 元 | 4.25% |
| 2026年新增豪宅税（100,000,001 元至 109,574,470 元） | 4,250,000 元 + 超出 100,000,000 元款额的 30% |
| 2026年新增豪宅税（109,574,471 元或以上） | 6.5% |
买楼印花税点样计算？即睇实例
我们用 5 个香港市场最常见的置业预算，包括上车盘、中产换楼及豪宅，直接计算出最新应缴的印花税（厘印费）：
实例 1：购买400万物业（细价上车盘）
- 适用税率：定额收费
- 印花税：$100
实例 2：购买640万物业（换楼之选）
若楼价为 640 万，则落在税表「6,000,001 元至 6,642,860 元」的区间，计算方式为：
$135,000 + 超出 600 万的 10% (4万) = $175,000
因此印花税额就是 $175,000。
实例 3：购买1200万物业（大单位 / 三房）
- 适用税率：3.75%
- 印花税：$450,000
实例 4：购买1.2亿物业（超级豪宅）
- 适用税率：6.5%
- 最新印花税：$7,800,000
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换楼人士必睇：6个月「先买后卖」退税条件
虽然目前已取消「新住宅印花税（NRSD）」，但对於打算「先买新楼、后卖旧楼」的换楼业主而言，掌握退税安排依然极为重要：
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退税条件：买家在签署新物业买卖合约时，若名下仍持有旧住宅，新物业虽然同样按 AVD 缴税，但若能在签署新楼正式合约后的 6 个月内，成功售出并签署旧物业的转让契约（Deed of Assignment）。
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申请流程：业主可透过代表律师或自行填妥税务局 IR1313A 表格，连同新旧物业的买卖合约副本向税务局申请。
几时打厘印？法定流程与缴费期限
在香港，为了确保合约具备法律效力并能作为法庭呈堂证供，买卖物业都必须完成打厘印程序：
| 程序 | 步骤 |
| 1. 签订临时买卖合约 | 支付细订（通常是楼价3-5%） |
| 2. 签订正式买卖合约 | 支付大订（通常是楼价5-7%） |
| 3. 打厘印 | 通常由律师楼代为办理，律师会提醒准买家，於签订正式买卖合约当日携带支票簿到律师楼，并缴交相应印花税 |
| 4. 签署楼契及按揭契 | 交收锁匙 |
💡House730 专业提示：如果你想查询所需印花税，可以随时透过香港政府一站通的电子物业印花服务系统，输入楼价，免费覆核最精准的应缴税额。
迟交印花税有何后果？罚款倍数一览表
印花税属於法定税项，必须在签署正式买卖合约后的 30 天内 经由律师代为向税务局印花税署缴交（打厘印）。若因资金未到位或文件拖延而逾期，将被处以极重罚款：
| 逾期缴交时间 | 印花税罚款金额 |
| 逾期不超过 1 个月 | 应缴印花税款额的 2 倍 |
| 逾期超过 1 个月但不超过 2 个月 | 应缴印花税款额的 4 倍 |
| 逾期超过 2 个月以上 | 应缴印花税款额的 10 倍（最高） |
💡 House730 特别提醒你：未经打厘印的买卖合约在香港法庭将不具备法律保障效力，业主亦无法顺利於土地注册处完成入契。
非住宅物业（车位/商铺/工厦）印花税点计？
非住宅物业（包括独立车位、商业大厦、零售商铺及工业大厦）同样适用於「从价印花税（AVD）第 2 标准税率」。
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例如购买一个 $1,500,000 的独立车位，印花税划一为 $100。
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购买一个 $15,000,000 的工商铺单位，印花税率为 3.75%，即需缴付 $562,500。
买楼印花税常见问题
Q1 : 谁负责支付从价印花税？
A：在法律上，买卖双方对缴付印花税均负有连带法律责任。但在市场实际操作和标准买卖合约中，从价印花税（AVD）一律由「买家」全数负责支付。若购买一手新盘，部分发展商可能会提供「代付印花税」或现金回赠优惠则属例外情况，详情需以个别新盘的价单及买卖合约条款为准。
Q2 : 买楼印花税是收楼当日才交吗？
A： 不是。印花税必须在签署正式买卖合约后的 30 天内 缴付，而非收楼或成交当日。一般情况下，律师楼会在签署正式合约当天向你收取支票或本票代交。
Q3 : 买楼印花税可以申请分期付款吗？
A：政府规定印花税必须一次过缴清，不可向税务局申请分期。若资金紧迫，买家可考虑将印花税开支一并计入银行按揭贷款预算中（俗称「借埋厘印」）。
Q4 : 买楼印花税如果迟交有何罚则? 罚款多少？
A：根据香港税务局规定，若未能在法定限期内加盖印花，将会被徵收「逾期罚款」，罚款额会随延误时间倍增：
- 迟到 1 个月内：罚款为印花税额的 2 倍
- 迟到 1 至 2 个月：罚款为印花税额的 4 倍
- 迟到 超过 2 个月：最高可罚印花税额的 10 倍
Q5 : 买非住宅物业（如车位、商铺）和住宅的印花税一样吗？
A：一样。自 2024 年政府全面「撤辣」后，住宅与非住宅物业（如独立车位、写字楼、商铺）的从价印花税全数统一采用「第 2 标准税率」计算。
Q6 : 外地买家或公司名义买楼，目前的税率有分别吗？
A：没有分别。目前不论是香港永久居民、外地买家还是以公司名义入市，均划一适用相同的从价印花税率。过往的买家印花税（BSD）及新住宅印花税（NRSD）已全数撤销。
Q7：继承遗产物业需要缴交印花税吗？
A： 不需要。根据香港税例，遗嘱受益人或法定继承人根据遗嘱或遗产法例继承物业业权，完全豁免缴交从价印花税（AVD）。
Q8：首次置业是否一定有税务优惠？
A：以目前安排而言，住宅物业主要按从价印花税制度处理。即使首次置业，仍需按楼价所属税阶缴付相应印花税。
Q9：印花税会不会再调整？
A：印花税属政府政策的一部分，未来是否再调整，需视乎最新政府公布及市场情况而定。入市前应查阅最新官方资料。
