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上水蚊型地拍賣,竟然高低價1倍成交。業主企硬叫價又多一個強有力的支持,相反賣家要壓價更是難上加難。估計上水蚊型地皮主力發展迷你商場,否則難以支持如此高昂的地價呢!
事前的估計報告,未見有人預測賣地成績可以超過四千萬的。人人皆睇淡,認為沒有指標作用。但大發展商仍然派員監場,看看是否走寶。結果是由底價三千萬元,不斷激烈競投,叫價幾近一百次,最後以6100萬元成交。
地盤面積3292呎,如果以二層商舖加樓上住宅的發展模式,地積比4.73倍,可建樓面1.56萬呎,AV3910元。AV等同現樓價,根本無利可圖,除非商舖價格甚高。相反,如果改為純商業發展,6.7倍地積比,可建6層樓面,面積2.2萬呎,AV2766元。每層實用面積3127呎,樓上可作餐廳、美容、補習、髮廊、醫療、酒吧等用來,地下可作零售。全幢作出租用途,價值將可提高。
今年四月起,深圳戶籍居民可以無限次來港旅遊。上水是深圳南下的第一站,可收地利之便。地皮鄰近上水廣場,人流旺盛,反不利純住宅發展。
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