上水蚊型地拍賣，竟然高低價1倍成交。業主企硬叫價又多一個強有力的支持，相反賣家要壓價更是難上加難。估計上水蚊型地皮主力發展迷你商場，否則難以支持如此高昂的地價呢！

事前的估計報告，未見有人預測賣地成績可以超過四千萬的。人人皆睇淡，認為沒有指標作用。但大發展商仍然派員監場，看看是否走寶。結果是由底價三千萬元，不斷激烈競投，叫價幾近一百次，最後以6100萬元成交。

地盤面積3292呎，如果以二層商舖加樓上住宅的發展模式，地積比4.73倍，可建樓面1.56萬呎，AV3910元。AV等同現樓價，根本無利可圖，除非商舖價格甚高。相反，如果改為純商業發展，6.7倍地積比，可建6層樓面，面積2.2萬呎，AV2766元。每層實用面積3127呎，樓上可作餐廳、美容、補習、髮廊、醫療、酒吧等用來，地下可作零售。全幢作出租用途，價值將可提高。

今年四月起，深圳戶籍居民可以無限次來港旅遊。上水是深圳南下的第一站，可收地利之便。地皮鄰近上水廣場，人流旺盛，反不利純住宅發展。