上水蚊型地拍卖，竟然高低价1倍成交。业主企硬叫价又多一个强有力的支持，相反卖家要压价更是难上加难。估计上水蚊型地皮主力发展迷你商场，否则难以支持如此高昂的地价呢！

事前的估计报告，未见有人预测卖地成绩可以超过四千万的。人人皆睇淡，认为没有指标作用。但大发展商仍然派员监场，看看是否走宝。结果是由底价三千万元，不断激烈竞投，叫价几近一百次，最后以6100万元成交。

地盘面积3292尺，如果以二层商铺加楼上住宅的发展模式，地积比4.73倍，可建楼面1.56万尺，AV3910元。AV等同现楼价，根本无利可图，除非商铺价格甚高。相反，如果改为纯商业发展，6.7倍地积比，可建6层楼面，面积2.2万尺，AV2766元。每层实用面积3127尺，楼上可作餐厅、美容、补习、发廊、医疗、酒吧等用来，地下可作零售。全幢作出租用途，价值将可提高。

今年四月起，深圳户籍居民可以无限次来港旅游。上水是深圳南下的第一站，可收地利之便。地皮邻近上水广场，人流旺盛，反不利纯住宅发展。