【講樓論識】「騎呢」地盤 - 張競達

政府一幅位於新填地街及上海街的蚊型地皮於上星期五截標。該地皮面積約2,718方呎，雖然比較細小，驟眼看仍然可以發展，再加上牽涉銀碼細，理應受到一些小型發展商的垂青。但最後政府只收回5份標書，反映市場對這幅地皮興趣不大，究竟問題出在哪裡呢？

細看這幅地皮的買地章程，你會發現地皮其實分為A地盤及B地盤，兩個地盤被一條後巷分隔。A地盤的面積只有不夠1,200方呎，而B地盤略大，但也只不過多過1,500方呎些少而己。每個地盤都有自己的最大可建樓面限制，如果要用盡買地章程賦予的可見最大樓面，則需要興建兩幢多層的商住物業，而根據建築物條例，興建的物業愈高，地皮上物業的覆蓋率就愈少，隨時只有地盤面積的三分之一而已。

以A地盤約1,200方呎為例，樓上住宅每一層的建築面積最多只有約400方呎，扣除必要的電梯及樓梯，可以買的面積可能只剩下100方呎(需留意現在賣樓是以實用面積計算價錢)，實用率非常之低。有發展商的朋友在未截標前已經反映，這地皮上的物業很難計得到數可以「為皮」。

因此，政府只收到5份標書，其實並不出奇，亦反映出政府為了提供足夠的供應給市場，連這些「騎呢」地盤亦要推出，某程度上顯出政府土地儲備亦已經捉襟見肘。

作者為中原測量師行執行董事張競達