一手新盘楼价加幅 不会离谱

最近中资及港资发展商在购买地皮之时，积极加码入市，但因今年一手新盘众多，估计可供发售的住宅单位数目，约达3万伙。笔者预期发展商开售新盘时不会加价太多，所以，买家不用担心加幅太离谱，造成新盘价格高不可攀情况。

 

在较早前中资发展商以高出市场预期的投标价格，投得启德等地皮，港资发展商期后亦还以颜色，加码夺得启德地皮而归。市场的一般看法觉得，中港两地发展商以高价取得启德地皮，很可能会扯高各区新盘的售价，令买家置业难上加难。

 

买家有这种观感是合理的，但因今年内推出的新盘数目不少，应会对发展商的加价起到抑制作用，所以，笔者预料发展商在推售新盘的加价幅度会克制，不会狮子开大口，以免变成帮人开路，反而害到自己，到时就后果严重。

 

因为各发展商大多数都是上市公司，她们的主要业务是出售住宅等物业而非收租公司，都要做好卖楼的成绩，以免将来的业绩表现欠佳，后果就不妙。

 

如果卖楼成绩不济，轻则引致投资银行降低发展商的盈利前景评级，会造成发展商的股价受压。重则导致基金股东来个「大户出货」，沽售他们所持相关的发展商股份，就更「大件事」！因为两者都影响发展商在金融市场的集资功能，损害到她们的资金调动，甚至拖累到新盘发展计画，所以，发展商对新盘开价十分慎重，宁愿慢火煎鱼式的加价，甚少出现大跃进式加价。 

 

由於今年各个发展商的大型新盘不少，部份更是千伙大盘，开价不但克制，而且会有不少优惠协助销售，例如低首期、帮补印花税等等，以推动自己的销售。

 

新盘普遍连同配套、装修、会所等等计入楼价，售价自然有所提升，但这些设施可以为买家带来享受，又不必为装修等问题烦恼，亦属好事。

 

因发展商售卖一手楼有各种优惠，二手楼市相对持续淡静实属必然，因为二手业主没办法像发展商般提供各种优惠，单是买楼首期资金经已比一手新楼昂贵得多，加上受到三种印花税等辣招影响，置业成本自然贵上加贵。如果买家一定要买二手现楼，就唯有「硬食」这些高昂的印花税。在这情况之下，二手楼市交投量萎缩是无可避免的。

 

尽管一手新盘大量供应，二手楼市要缴纳高昂印花税，笔者预料今年首季楼价大约下跌10%，上半年则偏软5^%，但下半年政经局势明朗化后，后市应反弹有力，见底后回升10%，令全年整体楼价有温和的5%升幅。