经济因素-利好利淡观点有异

新鸿基地产旗下的元朗下高埔村住宅项目「芊御」，项目打造约半小时港深生活圈，连接南金融、北创科的核心，图为笔者与新地代理业务部总经理张卓秀敏在中原月会合影。

展望下半年，买家正徘徊於应追价还是静待回落之间，由於市场上早前放盘的「笋盘」已被大幅消耗，在市场放售中的盘口，业主目前叫价转趋进取，买家在谈价时有被压榨感，而出现放弃此刻置业的计划，因而追价者减少，引致下半年的楼市升幅可能放缓。后市的具体走势，很大程度上仍取决於未来息口的去向。现时市场上正交织着多项因素，会对物业市场的实质影响各有不同，市民的观点便各异。

先说美国息口方面，市场对於美国会否减息正陷入激烈辩论。高盛与施罗德等机构及部分经济学家认为，若通胀数据未如预期般回落，过早减息恐引发物价再次飙升；摩根士丹利等机构亦质疑宽松货币政策的必要性，担心过快或过大的减息幅度，反会让市场误解经济正面临重大危机。相反地，支持减息的阵营如部分华尔街投行则忧虑，高利率环境维持过久会导致企业借贷成本过高，进而将经济推向衰退，必须提前防范。近次美国议息维持息口不变，已经大出市场预期，因为新上任的联储局主席获特朗普委派，其最主要任务是要减息，而他上任后的议息结果未能如期减息，这令到市场感到通胀依然高企、息口居高不下，资金成本贵，贷款成本不低，那要负债便得审慎一点。

另外外围货币政策，两地监管政策亦正实质影响资金流向。中证监近期规范跨境资金活动，以及香港金管局亦发出通函，对处理内地客户开户提出额外要求，内地资金来港渠道收紧，内地投资客的态度转趋审慎，当中千万港元以下，以投资收租为主的中细价物业受到的冲击较大，市场承接力遭到一定程度的削弱，资金流是否有实质影响不得而知，但信心影响是明显的。

再说本港楼价在过去一年多来已从低位反弹超过15%，往后再升势必面临阻力，短期内确有在现水平整固消化的需要。不过，也有分析对后市抱持乐观态度，指出目前香港住宅租金水平仍在稳步上扬，反映实质住屋需求依然殷切。特别是受惠於「高才通」等人才政策，加上境外生提早预租单位的带动，租金的持续攀升也为楼价提供了强大支撑。与此同时，本地新股IPO市场呈现爆发式增长，大批高科技与新经济企业接踵上市，成功吸引国际资金与「北水」源源不绝地涌入，显着提升了市场流动性，正为本地楼市注入强劲的前进动能。长远看，香港正在迎向一个国家级的发展转接，持续向上是肯定的，只是节奏快慢是短暂的，相信稍后当信心回复过来后，楼市将再现动力。