【供楼利息扣税攻略2026】如何用尽12万免税额？更要避开5个扣税陷阱
日期：2026-10-26
文章重点摘要：
香港业主可透过「居所贷款利息扣除」减轻税务负担，每年基本扣税上限为 HK100,000。若於2023年10月25日或之后有新生子女并同住满半年，上限将加码至HK120,000。
扣税资格与策略重点
- 申请条件：物业必须位於香港、由纳税人拥有并作唯一自住用途（楼花、公司持有或纯投资物业不适用）。
- 计算方式：按物业业权比例及当年实际支付利息计算（本金不可扣）。夫妻联名物业视作一个居所，二人平分扣税额（各5万，最高10万），如配偶无收入可透过「合并评税」用尽免税额。
- 名额运用：每人终身仅有 20 个课税年度名额。因按揭采「息随本减」机制，建议於供楼初期利息最重时申报效益最大；转按套现或提早还款罚息部分则不获扣减。
內容目錄
甚麽是供楼扣税？「居所贷款利息扣除」上限与年期
「供楼扣税」即税务局的 「居所贷款利息扣除（Home Loan Interest Deduction）」，是财政预算案中的一项税务减免措施，让业主可为按揭的利息支出申请税务扣减。
| 项目 | 详情 |
| 基本扣税上限 | 每年 HK$100,000 |
| 新生子女加码上限
自 2024-25 课税年度起，若纳税人与 2023 年 10 月 25 日或之后出生、且未满 18 岁的子女，在香港同住至少连续 6 个月 |
每年 HK$120,000* |
| 可扣税年期 | 共 20 个课税年度，不需要连续使用 |
| 适用范围 | 仅限香港境内自住物业 |
💡 House730为你厘清税务迷思：免税额并不等於直接扣减税款，居所贷款利息扣除是在计算应课税入息时扣减。实际可节省的税款，须视乎你的最高累进税阶（现时最高为 17%）。
供楼扣税要符合什麽资格？（附不合资格物业名单）
如果纳税人本身持有物业，基本上须符合以下 4 大条件才可申请扣税：
- 物业须位於香港。
- 物业为纳税人所拥有（唯一拥有人、联权或分权共有人均可）。
- 物业为纳税人的主要自住居所。
- 贷款利息必须由购买该住宅而产生。
以下情况的物业「不符合」申请扣税资格：
- 非住宅物业（如工商铺）
- 楼花（未入伙的物业）
- 只签了临时买卖合约、由发展商提供按揭而发展商仍为注册业主的单位
- 子女名下物业但由父母供款（父母不能获扣税）
- 以有限公司名义持有的住宅（申索人必须为个人）
- 香港以外地区的物业
供楼利息扣税点计？单人与联名物业计算方法
「点计」公式：可扣除金额 ＝ 该课税年度实际已付的合资格利息（按业权比例计算）与适用扣除上限，两者中的较低者。重点是「看利息，不看供款」，本金部分不可扣除。
业权分配与扣税额计算对照表
| 业权持有方式 | 业权比例划分 | 每年最高扣税上限试算 | 扣除年期扣减机制 |
| 单人全资拥有 | 100% 业权 | 独享最高 HK$ 100,000 (合资格子女达 12万)。 | 扣减 1 个扣税年度。 |
| 联名持有 (长命契) | 两人共同拥有 (各占一半) | 夫妇二人平分扣税额，每人分别最高可扣除 HK$ 50,000。 | 两人各自扣减 1 个扣税年度。 |
| 分权共有 | 按协议比例 (如 60% : 40%) | 按比例申索：大业主最高扣 $60,000；小业主最高扣 $40,000。 | 两人各自扣减 1 个扣税年度。 |
联名物业两大注意点：
- 在联名物业中，即使由其中一方支付全数利息，亦只可按其业权比例申索。未有实际支付利息的一方不获扣除。
- 即使夫妇二人各自持有一所物业，但因他们的「共同主要居所」只有一个，因此也只有一所物业合资格申请税务扣减，合共上限同样为 HK$ 10 万。
供楼扣税悭到几多钱？3 大实战计算例子
免税额不等於直接派钱，究竟用尽 10 万或 12 万上限，实际能在交税时悭到几多现金？以下按不同边际税率粗略估算（假设扣除额全数落在同一税阶）：
| 适用税率 | 扣除HK$100,000可节省税款 | 扣除HK$120,000可节省税款 |
| 10%（累进税阶） | HK$10,000 | HK$12,000 |
| 14%（累进税阶） | HK$14,000 | HK$16,800 |
| 15%（标准税率，首HK$500万入息净额） | HK$15,000 | HK$18,000 |
| 17%（最高累进税阶） | HK$17,000 | HK$20,400 |
💡House730提醒你：按标准税率缴税的人士同样可申索居所贷款利息扣除，而2026-27年度财政预算案已宽减2025/26课税年度100%薪俸税及个人入息课税，每宗个案上限HK$3,000，实际应缴税款会再扣除此宽减。
以下我们以最高累进税率 17% 为基准，为大家进行实战试算：
例子一：单身贵族业主（用尽 10 万基本免税额）
| 背景 | 陈先生单身高薪一族，个人名义持有自住私楼，该课税年度按揭利息支出为 HK$ 115,000。 |
| 扣减上限 | 超出 10 万，最多只可申报扣减应课税入息 HK$ 100,000。 |
| 实际悭税金额 | HK$ 100,000 x 17% = 悭税 HK$ 17,000 |
例子二：新手父母受惠新政（用尽 12 万加码免税额）
| 背景 | 李生与李太联名持有物业，两夫妇皆有高收入。他们育有一名 2024 年出生的婴儿，并同住满 6 个月。全年利息支出为 HK$ 130,000。 |
| 扣减上限 | 受惠「合资格同住子女」新政，家庭扣税上限提升至 HK$ 120,000。两人可各申报 $60,000。 |
| 实际悭税金额 | HK$ 120,000 x 17% = 悭税 HK$ 20,400 |
例子三：夫妻联名但一方零收入（善用合并评税挽救免税额）
| 背景 | 张生与张太以长命契联名买楼（各占 50%），全年利息支出 HK$ 100,000。张生高薪，但张太为全职家庭主妇（零收入）。 |
| 错误申报（分开评税） | 张生只能申报属於自己的 50% 业权（即 $50,000），悭税 $50,000 x 17% = $8,500。张太的 $50,000 免税额因为无税可交而白白浪费 |
| 正确申报（合并评税 / 提名配偶） | 张氏夫妇选择「合并评税」，张生可将张太的份额一并申报，扣足 HK$ 100,000 总额 |
| 实际悭税金额 | HK$ 100,000 x 17% = 悭税 HK$ 17,000（成功挽救了原本流失的 $8,500） |
供楼扣税点填？BIR60报税表第8部填写教学
收到税务局发出的个别人士报税表（BIR60）时，居所贷款利息资料须填写於报税表第 8 部。主要栏位填写重点如下：
| 栏位 | 填写内容 |
| 第 8.1 项 (物业地点) | 填写申索扣除的自住物业地址 |
| 第 8.2 项 (贷款资料) | 注明贷款是否用於购入该物业、是否属再次按揭贷款，以及本人所占业权百分比 |
| 第 8.4(1)(a) 项 (居所贷款利息支出总额) | 填写课税年度（4月1日至翌年3月31日）内就该物业实际已付的利息总额，不包括本金 |
| 第 8.4(1)(b) 项 (本人所占已付利息) | 唯一拥有人与总额相同；联名按人数平分或业权比例计算 |
| 第 8.4(2) 项 (配偶提名) | 若业主配偶完全没有应课税入息时，可提名有入息的一方申索，业主配偶须在报税表签署同意 |
| 额外扣除选择 | 如符合与初生子女同住的条件，须在报税表相关方格以书面选择使用额外 2 万扣除上限 |
💡 House730提提你：利息金额应以银行发出的「按揭利息年结单」为准，切勿自行把每月供款加总。递交报税表时毋须夹附单据，但建议保留利息结单、按揭合约及业权证明等纪录 6 年，以备税务局查核。
出租物业供楼利息可以扣税吗？自住 vs 放租扣税大比拼
既然「居所贷款利息扣除」仅限自住物业，那麽拥有放租物业的业主可以扣税吗？答案是可以的，但途径不同。出租物业不能申请第 8 部的供楼扣税，但投资业主可透过「个人入息课税（Personal Assessment）」 来抵销物业税：
| 比较项目 | 自住物业供楼扣税 | 出租物业供楼扣税 |
| 法定扣税项目 | 居所贷款利息扣除 | 借款利息扣除 (个人入息课税项下) |
| 每年扣税上限 | 最高 HK$ 100,000 / HK$ 120,000 | 以该物业的净租金收入为上限 |
| 可扣除年期 | 终身合共 20 个课税年度 | 无年期限制，只要有租出及供楼即可年年扣减。 |
| 申报前提 | 物业必须全期由业主自住。 | 业主必须在报税表勾选申请「个人入息课税」。 |
如何用尽扣税上限？避开 5 大常犯陷阱
因为供楼扣税有 20 次的限制，纳税人应有策略地运用，并避开以下税务陷阱：
- 首年供楼留意「月份不足12个月也计作一年」
- 根据税务局例子，如业主於 2025 年 11 月至 2026 年 3 月期间缴付利息 HK$80,000，虽然只涉及 5 个月利息，仍会被视为已消耗一个课税年度的名额。如首年买楼利息远低於上限，便要衡量是否值得消耗一个年度。
- 高息环境与「息随本减」初期最着数
- 按揭供款额是以「息随本减」原则计算，供楼初期的还息比例最高。在高息环境下（如息率达 3 厘以上），初期的按揭利息极易贴近 10 万元，此时申请效益最大。
- 转按/加按套现利息不可扣税
- 供楼利息扣税只限於最初置业时所产生的原始贷款额。转按时如果增加了贷款额（加按套现）作投资用途，套现部分的利息支出便不能够扣除。
- 供楼与租金扣税不可同期申索
- 住宅租金扣除的条件是纳税人并非业主。如在同一课税年度内「先租后买」，必须按实际期间，分别申索租住期间的租金扣除及自住期间的供楼扣税，不可重叠。
- 提早赎楼「罚息」不可扣税
- 为提早赎回物业而向银行缴付的「罚息」属於银行罚款，并非贷款利息，因此不能申索居所贷款利息扣除。
注：如已获准扣除，但事后想保留该年度名额，可在税务局发出评税通知书后 6 个月内以书面撤回申索，补缴税款后名额会获保留。
供楼利息扣税常见问题
Q1：如果我的利息支出超过 10 万，可以结转到下一年吗？
A：不可以。居所贷款利息按年度计算，超出上限的部分不能结转（Carry forward）。因此，在高息期或按揭初期利息较高时申请，效益最大。
Q2：车位按揭都可以申请扣税吗？
A：可以，但只有业主自住物业的车位才可申请扣税，而且申请时需要与该自住物业一同申请，独立持有的车位不能申请。
Q3：夫妇联名物业可以有较高扣税额吗？
A：没有。联名持有的物业，每人可申请的扣税额只限 HK5万，即合共依然是HK10 万基本扣税额（如合资格育有初生子女则合共 12 万）。
Q4：如果太太全职照顾小朋友没有收入，先生可以全数扣减她的配额吗？
A：可以。如业主配偶完全没有应课税入息时，可「提名（Nomination）」有入息的一方申索，业主配偶须在报税表第 8.4(2) 项签署同意。
Q5：收入不高，应该现在就用供楼免税额吗？
A：如果纳税人的收入未算太高，使用基本免税额后税务开支已不沉重，建议保留扣税年期。待日后个人收入增加、晋升至较高税阶（如 17%）时使用，能发挥更大的悭税作用。
Q6：转按的按揭利息都可以申请扣税吗？
A：可以，但只有转按后的「非套现按揭利息部分（即原贷款余额）」才可以申请扣税。
Q7：出租物业的供楼利息可以申请「居所贷款利息扣除」吗？
A：不能。但投资业主可以在报税表选择「个人入息课税」，将供楼利息从物业租金收入中扣除以节省物业税。
Q8：买楼花可以马上申请供楼扣税吗？
A：不可以。未入伙的楼花并不符合「主要自住居所」的法定资格，必须待物业落成并正式入伙自住后，其产生的利息方可申请扣税。
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