【供樓利息扣稅攻略2026】如何用盡12萬免稅額？更要避開5個扣稅陷阱

日期：2026-10-26

文章重點摘要：

香港業主可透過「居所貸款利息扣除」減輕稅務負擔，每年基本扣稅上限為 HK100,000。若於2023年10月25日或之後有新生子女並同住滿半年，上限將加碼至HK120,000。

扣稅資格與策略重點

申請條件：物業必須位於香港、由納稅人擁有並作唯一自住用途（樓花、公司持有或純投資物業不適用）。
計算方式：按物業業權比例及當年實際支付利息計算（本金不可扣）。夫妻聯名物業視作一個居所，二人平分扣稅額（各5萬，最高10萬），如配偶無收入可透過「合併評稅」用盡免稅額。
名額運用：每人終身僅有 20 個課稅年度名額。因按揭採「息隨本減」機制，建議於供樓初期利息最重時申報效益最大；轉按套現或提早還款罰息部分則不獲扣減。

內容目錄

甚麼是供樓扣稅？「居所貸款利息扣除」上限與年期

「供樓扣稅」即稅務局的 「居所貸款利息扣除（Home Loan Interest Deduction）」，是財政預算案中的一項稅務減免措施，讓業主可為按揭的利息支出申請稅務扣減。

項目	詳情
基本扣稅上限	每年 HK$100,000
新生子女加碼上限自 2024-25 課稅年度起，若納稅人與 2023 年 10 月 25 日或之後出生、且未滿 18 歲的子女，在香港同住至少連續 6 個月	每年 HK$120,000*
可扣稅年期	共 20 個課稅年度，不需要連續使用
適用範圍	僅限香港境內自住物業

💡 House730為你釐清稅務迷思：免稅額並不等於直接扣減稅款，居所貸款利息扣除是在計算應課稅入息時扣減。實際可節省的稅款，須視乎你的最高累進稅階（現時最高為 17%）。

供樓扣稅要符合什麼資格？（附不合資格物業名單）

如果納稅人本身持有物業，基本上須符合以下 4 大條件才可申請扣稅：

物業須位於香港。
物業為納稅人所擁有（唯一擁有人、聯權或分權共有人均可）。
物業為納稅人的主要自住居所。
貸款利息必須由購買該住宅而產生。

以下情況的物業「不符合」申請扣稅資格：

非住宅物業（如工商舖）
樓花（未入伙的物業）
只簽了臨時買賣合約、由發展商提供按揭而發展商仍為註冊業主的單位
子女名下物業但由父母供款（父母不能獲扣稅）
以有限公司名義持有的住宅（申索人必須為個人）
香港以外地區的物業

供樓利息扣稅點計？單人與聯名物業計算方法

「點計」公式：可扣除金額＝該課稅年度實際已付的合資格利息（按業權比例計算）與適用扣除上限，兩者中的較低者。重點是「看利息，不看供款」，本金部分不可扣除。

業權分配與扣稅額計算對照表

業權持有方式	業權比例劃分	每年最高扣稅上限試算	扣除年期扣減機制
單人全資擁有	100% 業權	獨享最高 HK$ 100,000 (合資格子女達 12萬)。	扣減 1 個扣稅年度。
聯名持有 (長命契)	兩人共同擁有 (各佔一半)	夫婦二人平分扣稅額，每人分別最高可扣除 HK$ 50,000。	兩人各自扣減 1 個扣稅年度。
分權共有	按協議比例 (如 60% : 40%)	按比例申索：大業主最高扣 $60,000；小業主最高扣 $40,000。	兩人各自扣減 1 個扣稅年度。

聯名物業兩大注意點：

在聯名物業中，即使由其中一方支付全數利息，亦只可按其業權比例申索。未有實際支付利息的一方不獲扣除。
即使夫婦二人各自持有一所物業，但因他們的「共同主要居所」只有一個，因此也只有一所物業合資格申請稅務扣減，合共上限同樣為 HK$ 10 萬。

供樓扣稅慳到幾多錢？3 大實戰計算例子

免稅額不等於直接派錢，究竟用盡 10 萬或 12 萬上限，實際能在交稅時慳到幾多現金？以下按不同邊際稅率粗略估算（假設扣除額全數落在同一稅階）：

適用稅率	扣除HK$100,000可節省稅款	扣除HK$120,000可節省稅款
10%（累進稅階）	HK$10,000	HK$12,000
14%（累進稅階）	HK$14,000	HK$16,800
15%（標準稅率，首HK$500萬入息淨額）	HK$15,000	HK$18,000
17%（最高累進稅階）	HK$17,000	HK$20,400

💡House730提醒你：按標準稅率繳稅的人士同樣可申索居所貸款利息扣除，而2026-27年度財政預算案已寬減2025/26課稅年度100%薪俸稅及個人入息課稅，每宗個案上限HK$3,000，實際應繳稅款會再扣除此寬減。

以下我們以最高累進稅率 17% 為基準，為大家進行實戰試算：

例子一：單身貴族業主（用盡 10 萬基本免稅額）

背景	陳先生單身高薪一族，個人名義持有自住私樓，該課稅年度按揭利息支出為 HK$ 115,000。
扣減上限	超出 10 萬，最多只可申報扣減應課稅入息 HK$ 100,000。
實際慳稅金額	HK$ 100,000 x 17% = 慳稅 HK$ 17,000

例子二：新手父母受惠新政（用盡 12 萬加碼免稅額）

背景	李生與李太聯名持有物業，兩夫婦皆有高收入。他們育有一名 2024 年出生的嬰兒，並同住滿 6 個月。全年利息支出為 HK$ 130,000。
扣減上限	受惠「合資格同住子女」新政，家庭扣稅上限提升至 HK$ 120,000。兩人可各申報 $60,000。
實際慳稅金額	HK$ 120,000 x 17% = 慳稅 HK$ 20,400

例子三：夫妻聯名但一方零收入（善用合併評稅挽救免稅額）

背景	張生與張太以長命契聯名買樓（各佔 50%），全年利息支出 HK$ 100,000。張生高薪，但張太為全職家庭主婦（零收入）。
錯誤申報（分開評稅）	張生只能申報屬於自己的 50% 業權（即 $50,000），慳稅 $50,000 x 17% = $8,500。張太的 $50,000 免稅額因為無稅可交而白白浪費
正確申報（合併評稅 / 提名配偶）	張氏夫婦選擇「合併評稅」，張生可將張太的份額一併申報，扣足 HK$ 100,000 總額
實際慳稅金額	HK$ 100,000 x 17% = 慳稅 HK$ 17,000（成功挽救了原本流失的 $8,500）

供樓扣稅點填？BIR60報稅表第8部填寫教學

收到稅務局發出的個別人士報稅表（BIR60）時，居所貸款利息資料須填寫於報稅表第 8 部。主要欄位填寫重點如下：

欄位	填寫內容
第 8.1 項 (物業地點)	填寫申索扣除的自住物業地址
第 8.2 項 (貸款資料)	註明貸款是否用於購入該物業、是否屬再次按揭貸款，以及本人所佔業權百分比
第 8.4(1)(a) 項 (居所貸款利息支出總額)	填寫課稅年度（4月1日至翌年3月31日）內就該物業實際已付的利息總額，不包括本金
第 8.4(1)(b) 項 (本人所佔已付利息)	唯一擁有人與總額相同；聯名按人數平分或業權比例計算
第 8.4(2) 項 (配偶提名)	若業主配偶完全沒有應課稅入息時，可提名有入息的一方申索，業主配偶須在報稅表簽署同意
額外扣除選擇	如符合與初生子女同住的條件，須在報稅表相關方格以書面選擇使用額外 2 萬扣除上限

💡 House730提提你：利息金額應以銀行發出的「按揭利息年結單」為準，切勿自行把每月供款加總。遞交報稅表時毋須夾附單據，但建議保留利息結單、按揭合約及業權證明等紀錄 6 年，以備稅務局查核。

出租物業供樓利息可以扣稅嗎？自住 vs 放租扣稅大比拼

既然「居所貸款利息扣除」僅限自住物業，那麼擁有放租物業的業主可以扣稅嗎？答案是可以的，但途徑不同。出租物業不能申請第 8 部的供樓扣稅，但投資業主可透過「個人入息課稅（Personal Assessment）」 來抵銷物業稅：

比較項目	自住物業供樓扣稅	出租物業供樓扣稅
法定扣稅項目	居所貸款利息扣除	借款利息扣除 (個人入息課稅項下)
每年扣稅上限	最高 HK$ 100,000 / HK$ 120,000	以該物業的淨租金收入為上限
可扣除年期	終身合共 20 個課稅年度	無年期限制，只要有租出及供樓即可年年扣減。
申報前提	物業必須全期由業主自住。	業主必須在報稅表勾選申請「個人入息課稅」。

如何用盡扣稅上限？避開 5 大常犯陷阱

因為供樓扣稅有 20 次的限制，納稅人應有策略地運用，並避開以下稅務陷阱：

首年供樓留意「月份不足12個月也計作一年」
- 根據稅務局例子，如業主於 2025 年 11 月至 2026 年 3 月期間繳付利息 HK$80,000，雖然只涉及 5 個月利息，仍會被視為已消耗一個課稅年度的名額。如首年買樓利息遠低於上限，便要衡量是否值得消耗一個年度。
高息環境與「息隨本減」初期最著數
- 按揭供款額是以「息隨本減」原則計算，供樓初期的還息比例最高。在高息環境下（如息率達 3 厘以上），初期的按揭利息極易貼近 10 萬元，此時申請效益最大。
轉按/加按套現利息不可扣稅
- 供樓利息扣稅只限於最初置業時所產生的原始貸款額。轉按時如果增加了貸款額（加按套現）作投資用途，套現部分的利息支出便不能夠扣除。
供樓與租金扣稅不可同期申索
- 住宅租金扣除的條件是納稅人並非業主。如在同一課稅年度內「先租後買」，必須按實際期間，分別申索租住期間的租金扣除及自住期間的供樓扣稅，不可重疊。
提早贖樓「罰息」不可扣稅
- 為提早贖回物業而向銀行繳付的「罰息」屬於銀行罰款，並非貸款利息，因此不能申索居所貸款利息扣除。

註：如已獲准扣除，但事後想保留該年度名額，可在稅務局發出評稅通知書後 6 個月內以書面撤回申索，補繳稅款後名額會獲保留。

供樓利息扣稅常見問題

Q1：如果我的利息支出超過 10 萬，可以結轉到下一年嗎？

A：不可以。居所貸款利息按年度計算，超出上限的部分不能結轉（Carry forward）。因此，在高息期或按揭初期利息較高時申請，效益最大。

Q2：車位按揭都可以申請扣稅嗎？

A：可以，但只有業主自住物業的車位才可申請扣稅，而且申請時需要與該自住物業一同申請，獨立持有的車位不能申請。

Q3：夫婦聯名物業可以有較高扣稅額嗎？

A：沒有。聯名持有的物業，每人可申請的扣稅額只限 HK5萬，即合共依然是HK10 萬基本扣稅額（如合資格育有初生子女則合共 12 萬）。

Q4：如果太太全職照顧小朋友沒有收入，先生可以全數扣減她的配額嗎？

A：可以。如業主配偶完全沒有應課稅入息時，可「提名（Nomination）」有入息的一方申索，業主配偶須在報稅表第 8.4(2) 項簽署同意。

Q5：收入不高，應該現在就用供樓免稅額嗎？

A：如果納稅人的收入未算太高，使用基本免稅額後稅務開支已不沉重，建議保留扣稅年期。待日後個人收入增加、晉升至較高稅階（如 17%）時使用，能發揮更大的慳稅作用。

Q6：轉按的按揭利息都可以申請扣稅嗎？

A：可以，但只有轉按後的「非套現按揭利息部分（即原貸款餘額）」才可以申請扣稅。

Q7：出租物業的供樓利息可以申請「居所貸款利息扣除」嗎？

A：不能。但投資業主可以在報稅表選擇「個人入息課稅」，將供樓利息從物業租金收入中扣除以節省物業稅。

Q8：買樓花可以馬上申請供樓扣稅嗎？

A：不可以。未入伙的樓花並不符合「主要自住居所」的法定資格，必須待物業落成並正式入伙自住後，其產生的利息方可申請扣稅。