【睇楼纸全攻略2026】睇楼纸一定要签吗？拆解有效期、拒签后果与避免双重佣金指南

重点摘要：

睇楼纸（地产代理协议）为具法律效力的合约，分为买家（表格 4，通常 1% 佣金）与租客（表格 6，通常半个月租金）。按法例规定，地产代理安排睇楼前客户必须签署，否则代理须拒绝服务。

• 有效期：预设为 3 个月（可协商缩短）。过期后可自由经其他代理交易，无须向原代理付佣。
• 防「双重佣金」：协议认具体门牌地址。签署前须核对精确座数、楼层及单位，切勿签空白纸。若於有效期内经另一代理交易同一单位，原代理有权追讨全数佣金。
• 法律责任：合约设「关连人士」条款，由亲友代签后自己或家人购入仍属违约，无法避责。
• 睇楼须知：实地应留意漏水与物管质素，落订前务必进行土地注册处查册，确认业权及是否钉契。

甚麽是睇楼纸（地产代理协议）？睇楼纸 Sample 与 Form 4 / Form 6 分别

我们俗称的「睇楼纸」，在法律上的正式名称为《地产代理协议》。这是一份具备法律约束力的合约，旨在厘清地产代理与买家（或租客）之间的委托关系、佣金比例以及视察物业的纪录，保障双方权益。

根据香港地产代理监管局（EAA）的规定，睇楼纸主要分为两种标准法定表格（Sample）：

睇楼纸表格 4 与表格 6 区别对照表

项目	表格 4 (Form 4) <按此下载>	表格 6 (Form 6) <按此下载>
适用对象	买家 (Purchaser)	租客 (Tenant)
法定名称	地产代理协议 — 购买香港住宅物业	地产代理协议 — 承租香港住宅物业
核心内容	列明代理带买家视察的物业地址、买卖佣金比例（通常为成交价 1%）、有效期及利益冲突申报。	列明代理带租客视察的物业地址、租赁佣金比例（通常为半个月租金）、有效期等。
法律效力	具备法庭呈堂效力，若买家违约需赔偿佣金。	具备法庭呈堂效力，若租客违约需赔偿佣金。

睇楼纸是否一定要签？拒绝签睇楼纸有甚麽后果？

很多新手买家/租客会问：「我只是想随便看看，睇楼纸是否一定要签？」

💡House730 专业提示：法定要求是一定要签！ 根据《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》，地产代理在安排客户视察住宅物业前，必须与客户签署妥当的《地产代理协议》。

拒绝签署的后果

这并不是地产代理为了「绑死」客户而设的规矩，而是法例要求。如果你坚决拒绝签署睇楼纸，地产代理不仅有权，而且必须拒绝为你提供带看该物业的服务，否则代理本身将面临地产代理监管局的纪律处分。

睇楼纸有效期是多久？过了有效期就可以经另一代理买卖吗？

睇楼纸并非永久生效，它设有一个明确的「绑定期」（有效期）。

• 标准预设有效期：业界最常见、印在标准睇楼纸上的预设有效期通常为 3 个月（由签署当日起计）。
• 可自由协商更改：这 3 个月的期限并非硬性不可改的法例规定。买家绝对有权与代理协商，在签署前将有效期缩短为 1 个月或 2 个月，双方同意并在更改处加签即可生效。
• 过了有效期的安排：一旦睇楼纸的有效期届满，该份协议即告失效。此后，买家若再对同一个单位感兴趣，可以自由透过另一间地产代理，甚至直接与业主进行交易，而毋须向第一位带你看楼的代理支付任何佣金。

签睇楼纸 4 大注意事项：如何避免支付「双重佣金」？

签署睇楼纸最大的潜在风险，就是跌入「双重佣金（付两份佣）」的陷阱。

所谓双重佣金，是指你在 A 代理签了睇楼纸视察单位 X，然后在有效期内，又经 B 代理买入/租入了同一个单位 X。在这种情况下，B 代理会向你收取佣金；同时，A 代理亦有绝对的法律权利，凭着有效期内的睇楼纸向你追讨全数佣金！

避免双重佣金 4 大防伏查核清单

防伏重点	具体执行细节
1. 必须亲自核对门牌号码	签署前，务必核对纸上的物业地址是否包含精确的座数、楼层及室号（如第3座18楼B室）。切勿让代理只填写屋苑名称。
2. 自行建立已睇楼清单	用手机备忘录记下所有已经睇过、且签了睇楼纸的单位完整地址。若另一间代理推介同一个单位，请果断拒绝视察及签名。
3. 确认佣金数额或比例	确保合约上已清晰填写佣金金额（如楼价的 1%）。若代理口头承诺给予「佣金回赠（回佣）」，必须要求白纸黑字写在合约上。
4. 不要乱签空白睇楼纸	绝不能在物业地址一栏空白的情况下签名，以免事后被代理随意填上其他单位的地址，造成不必要的法律争议。

💡House730 专业提示：睇楼纸是认「具体门牌地址」的。同一个屋苑不同层数、不同座数的单位，属於独立的物业。经 A 代理睇过 18 楼 B 室，你绝对可以经 B 代理买入 19 楼 B 室，这并不构成双重佣金。

朋友代签睇楼纸可以避责吗？拆解睇楼纸法律迷思

坊间流传一个错误的「旁门左道」：由朋友代为签署睇楼纸，然后自己再去跟另一间代理或直接跟业主买入单位，就能避开业绩追讨？House730 提醒你：绝对不能避责，随时得不偿失！

根据地产代理监管局的标准协议条款，睇楼纸设有严格的「关连人士」条款。这意味着，即使睇楼纸由你的朋友（或配偶、亲属）签署，但若最终是：

1. 代签人的配偶或亲属买入
2. 代签人的代名人（Nominee）买入
3. 透过代签人介绍的朋友买入该单位

在过往的香港法庭判例中，法官均会裁定签署睇楼纸的一方（你的朋友）构成违约，地产代理有权向签署人追讨全数佣金。因此，切勿试图以朋友代签的方式绕过法律责任。

睇楼注意事项总览：睇楼前、睇楼中、睇楼后必做清单

除了处理好睇楼纸外，亲身到现场视察物业时，亦应做足全方位准备：

睇楼前准备

• 查核凶宅与按揭估价：出发前先向银行进行网上初步估价，并透过代理或查凶宅网了解单位是否发生过非自然死亡事件。
• 了解自身预算：带备卷尺测量空间，并清楚自己的首期及每月供款负担上限。

睇楼中观察

• 日夜/晴雨天睇楼：尽量安排在不同时间睇楼。日间看采光及西斜情况；雨天看窗台、天花及墙角是否有漏水或渗水痕迹。
• 测试水电与信号：亲自打开水龙头测试水压，开关门窗测试噪音及五金配件；留意屋内各个角落的手机网络信号是否良好。
• 留意大厦公用设施：观察电梯大堂、走廊及垃圾房的卫生情况，这直接反映了物业管理公司的质素。
• 留意大维修：留意及查询物业是否已进行或即将进行大维修，在前期（如睇楼及出价前），并在中期（签临时买卖合约前）了解清楚比较好，因会影响置业时财务预算及负担。 

睇楼后跟进

• 进行业权查册：若对单位有意，落订前必须要求代理进行土地注册处查册（Land Search），确认卖方是否真正的注册业主，以及物业是否有钉契或未解除的僭建清令。

睇楼纸常见问题

什麽是睇楼纸？

睇楼纸的法定名称为《地产代理协议》（买卖为 Form 4，租赁为 Form 6），是一份具法律效力的合约，列明代理带你视察的物业地址及佣金比例。

睇楼纸是否一定要签？

是的。根据法例规定，地产代理在安排客户视察住宅物业前，必须与客户签署睇楼纸。

拒绝签睇楼纸会有什麽后果？

若你拒绝签署，地产代理有权且必须拒绝为你提供带看该物业的服务，以遵守监管局规定。

睇楼纸有效期通常是多久？

标准预设有效期通常为 3 个月（由签署当日起计）。买家有权与代理协商缩短此期限。

在睇楼纸有效期内，可以找另一间地产代理买同一个单位吗？

可以，但你会面临「双重佣金」。即促成交易的代理会收佣，而最初签睇楼纸的代理亦有法律权利向你追讨全数佣金。

如果找朋友代签睇楼纸，买楼时可以不付佣金吗？

不可以。睇楼纸设有「关连人士」条款，若你经签署人介绍买入该单位，代理依然有权向签署人（你的朋友）循法律途径追讨佣金。

签睇楼纸时，发现代理填写的佣金比例不对怎麽办？

绝对不要签名。必须要求代理在合约上如实修改佣金比例（或写明口头承诺的回佣比例），双方在修改处加签后方可作实。

睇楼纸只对一个具体单位有效，还是对整个屋苑有效？

睇楼纸只对纸上清晰列明的具体门牌单位（如第1座5楼A室）有效。你在同屋苑经另一代理买入第1座6楼A室，原代理无权追讨佣金。

睇楼纸的法定名称为《地产代理协议》（买卖为 Form 4，租赁为 Form 6），是一份具法律效力的合约，列明代理带你视察的物业地址及佣金比例。

是的。根据法例规定，地产代理在安排客户视察住宅物业前，必须与客户签署睇楼纸。

若你拒绝签署，地产代理有权且必须拒绝为你提供带看该物业的服务，以遵守监管局规定。

标准预设有效期通常为 3 个月（由签署当日起计）。买家有权与代理协商缩短此期限。

可以，但你会面临「双重佣金」。即促成交易的代理会收佣，而最初签睇楼纸的代理亦有法律权利向你追讨全数佣金。

不可以。睇楼纸设有「关连人士」条款，若你经签署人介绍买入该单位，代理依然有权向签署人（你的朋友）循法律途径追讨佣金。

绝对不要签名。必须要求代理在合约上如实修改佣金比例（或写明口头承诺的回佣比例），双方在修改处加签后方可作实。

睇楼纸只对纸上清晰列明的具体门牌单位（如第1座5楼A室）有效。你在同屋苑经另一代理买入第1座6楼A室，原代理无权追讨佣金。

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