【睇樓紙教學2026】簽睇樓紙會被追佣？拆解有效期、雙重佣金陷阱與注意事項
日期：2026-08-21
睇樓紙 3 大重點：
具法律效力：睇樓紙正式名稱為「表格4」，是一份具法律約束力的合約。一旦簽署，即代表委託該地產代理為你議價及完成交易。
雙重佣金陷阱（追佣）： 若你在睇樓紙的「有效期」內，透過另一間地產代理或直接向業主購入同一個單位，原先帶你睇樓的代理有權向你追討全數佣金。
有效期限制：睇樓紙的有效期由雙方協議，一般為 3 個月（部分預設為 6 個月）。買家簽署前有權與代理商討並縮短期限。
內容目錄
甚麼是「睇樓紙」？不簽可以嗎？
在香港買賣或租賃二手樓，地產經紀帶你參觀單位前，通常會要求你簽署一份文件，俗稱「睇樓紙」。這不是一份普通的登記表格，
而是一份受香港地產代理監管局（EAA）認可、具備實質法律約束力的商業合約。睇樓紙主要分為兩種標準法定表格（Sample）：
睇樓紙表格 4 與表格 6 區別對照表
| 項目 | 表格 4 (Form 4) <按此下載> | 表格 6 (Form 6) <按此下載> |
| 適用對象 | 買家 (Purchaser) | 租客 (Tenant) |
| 法定名稱 | 地產代理協議 — 購買香港住宅物業 | 地產代理協議 — 承租香港住宅物業 |
| 核心內容 | 列明代理帶買家視察的物業地址、買賣佣金比例（通常為成交價 1%）、有效期及利益衝突申報。 | 列明代理帶租客視察的物業地址、租賃佣金比例（通常為半個月租金）、有效期等。 |
| 法律效力 | 具備法庭呈堂效力，若買家違約需賠償佣金。 | 具備法庭呈堂效力，若租客違約需賠償佣金。 |
一定要簽睇樓紙？拒絕簽睇樓紙有甚麼後果？
根據地產代理監管局指引，代理在為準買家安排視察物業前，必須與買家簽立此協議。這既是為了保障代理的佣金權益（證明是他們介紹該單位給你），也是為了釐清代理對買家的責任
拒絕簽署的後果
如果你堅決拒絕簽署睇樓紙，地產代理不僅有權，而且必須拒絕為你提供帶看該物業的服務，否則代理本身將面臨地產代理監管局的紀律處分。
睇樓紙最大陷阱：為何會被「追佣」？
簽睇樓紙最令買家聞之色變的，就是「追佣」（追討佣金）問題。許多新手買家因為不了解睇樓紙的法律約束力，最終被迫支付兩份佣金（雙重佣金）。
觸發「追佣」的 2 大常見情境
經其他代理購入同一單位：你經「代理 A」睇了某單位並簽了睇樓紙，但覺得 A 態度不好或回贈不夠。幾天後，你找了「代理 B」幫你洽購同一個單位並成功成交。由於你與代理 A 的睇樓紙仍在有效期內，代理 A 有絕對的法律權利入稟小額錢債審裁處，向你追討他應得的佣金。你最終可能要同時付佣金給 A 和 B！
直接向業主購入（飛單）：代理帶你睇樓後，你為了慳佣金，私下查冊聯絡業主並直接完成交易。只要仍在睇樓紙有效期內，代理同樣可以循法律途徑向你追討全數佣金。
如何避免被追佣？
| 防伏重點 | 具體執行細節 |
| 1. 必須親自核對門牌號碼 | 簽署前，務必核對紙上的物業地址是否包含精確的座數、樓層及室號（如第3座18樓B室）。切勿讓代理只填寫屋苑名稱。 |
| 2. 自行建立已睇樓清單 | 用手機備忘錄記下所有已經睇過、且簽了睇樓紙的單位完整地址。若另一間代理推介同一個單位，請果斷拒絕視察及簽名。 |
| 3. 確認佣金數額或比例 | 確保合約上已清晰填寫佣金金額（如樓價的 1%）。若代理口頭承諾給予「佣金回贈（回佣）」，必須要求白紙黑字寫在合約上。 |
| 4. 不要亂簽空白睇樓紙 | 絕不能在物業地址一欄空白的情況下簽名，以免事後被代理隨意填上其他單位的地址，造成不必要的法律爭議。 |
💡House730 專業提示：睇樓紙是認「具體門牌地址」的。同一個屋苑不同層數、不同座數的單位，屬於獨立的物業。經 A 代理睇過 18 樓 B 室，你絕對可以經 B 代理買入 19 樓 B 室，這並不構成雙重佣金。
朋友代簽睇樓紙可以避責嗎？拆解睇樓紙法律迷思
坊間流傳一個錯誤的「旁門左道」：由朋友代為簽署睇樓紙，然後自己再去跟另一間代理或直接跟業主買入單位，就能避開業績追討？House730 提醒你：絕對不能避責，隨時得不償失！
根據地產代理監管局的標準協議條款，睇樓紙設有嚴格的「關連人士」條款。這意味著，即使睇樓紙由你的朋友（或配偶、親屬）簽署，但若最終是：
- 代簽人的配偶或親屬買入
- 代簽人的代名人（Nominee）買入
- 透過代簽人介紹的朋友買入該單位
在過往的香港法庭判例中，法官均會裁定簽署睇樓紙的一方（你的朋友）構成違約，地產代理有權向簽署人追討全數佣金。因此，切勿試圖以朋友代簽的方式繞過法律責任。
睇樓紙有效期是多久？過了有效期就可以經另一代理買賣嗎？
睇樓紙並非永久生效，它設有一個明確的「綁定期」（有效期）。
- 標準預設有效期：業界最常見、印在標準睇樓紙上的預設有效期通常為 3 個月（由簽署當日起計）。
- 可自由協商更改：這 3 個月的期限並非硬性不可改的法例規定。買家絕對有權與代理協商，在簽署前將有效期縮短為 1 個月或 2 個月，雙方同意並在更改處加簽即可生效。
- 過了有效期的安排：一旦睇樓紙的有效期屆滿，該份協議即告失效。此後，買家若再對同一個單位感興趣，可以自由透過另一間地產代理，甚至直接與業主進行交易，而毋須向第一位帶你看樓的代理支付任何佣金。
睇樓注意事項總覽：睇樓前、睇樓中、睇樓後必做清單
除了處理好睇樓紙外，親身到現場視察物業時，亦應做足全方位準備：
睇樓前準備
- 查核凶宅與按揭估價：出發前先向銀行進行網上初步估價，並透過代理或查凶宅網了解單位是否發生過非自然死亡事件。
- 了解自身預算：帶備捲尺測量空間，並清楚自己的首期及每月供款負擔上限。
睇樓中觀察
- 日夜/晴雨天睇樓：盡量安排在不同時間睇樓。日間看採光及西斜情況；雨天看窗台、天花及牆角是否有漏水或滲水痕跡。
- 測試水電與信號：親自打開水龍頭測試水壓，開關門窗測試噪音及五金配件；留意屋內各個角落的手機網絡信號是否良好。
- 留意大廈公用設施：觀察電梯大堂、走廊及垃圾房的衛生情況，這直接反映了物業管理公司的質素。
- 留意大維修：留意及查詢物業是否已進行或即將進行大維修，在前期（如睇樓及出價前），並在中期（簽臨時買賣合約前）了解清楚比較好，因會影響置業時財務預算及負擔。
睇樓後跟進
- 進行業權查冊：若對單位有意，落訂前必須要求代理進行土地註冊處查冊（Land Search），確認賣方是否真正的註冊業主，以及物業是否有釘契或未解除的僭建清令。
睇樓紙常見問題
Q1：什麼是睇樓紙？
Q2：睇樓紙是否一定要簽？
A：是的。根據法例規定，地產代理在安排客戶視察住宅物業前，必須與客戶簽署睇樓紙。
Q3：拒絕簽睇樓紙會有什麼後果？
A：若你拒絕簽署，地產代理有權且必須拒絕為你提供帶看該物業的服務，以遵守監管局規定。
Q4：睇樓紙有效期通常是多久？
A：標準預設有效期通常為 3 個月（由簽署當日起計）。買家有權與代理協商縮短此期限。
Q5：如果我看不到心儀單位，簽了睇樓紙有甚麼後果？
A：睇樓紙的約束力僅限於該文件上列明的「指定物業」。如果你最終沒有買入/租入該紙上列明的單位，這份睇樓紙對你沒有任何影響，你亦無需支付任何費用。
Q6：在睇樓紙有效期內，可以找另一間地產代理買同一個單位嗎？
A：可以，但你會面臨「雙重佣金」。即促成交易的代理會收佣，而最初簽睇樓紙的代理亦有法律權利向你追討全數佣金。
Q7：如果找朋友代簽睇樓紙，買樓時可以不付佣金嗎？
A：不可以。睇樓紙設有「關連人士」條款，若你經簽署人介紹買入該單位，代理依然有權向簽署人（你的朋友）循法律途徑追討佣金。
Q8：簽睇樓紙時，發現代理填寫的佣金比例不對怎麼辦？
A：絕對不要簽名。必須要求代理在合約上如實修改佣金比例（或寫明口頭承諾的回佣比例），雙方在修改處加簽後方可作實。
Q9：睇樓紙只對一個具體單位有效，還是對整個屋苑有效？
A：睇樓紙只對紙上清晰列明的具體門牌單位（如第1座5樓A室）有效。你在同屋苑經另一代理買入第1座6樓A室，原代理無權追討佣金。
Q10：睇樓紙不見了怎麼辦？
A：睇樓紙是一式兩份的，經紀與買家各執一份。如果你遺失了副本，並不代表協議失效。建議你可以向該地產代理公司要求補發副本以作紀錄，清楚記下各單位的合約有效期。
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