經濟因素-利好利淡觀點有異

新鴻基地產旗下的元朗下高埔村住宅項目「芊御」，項目打造約半小時港深生活圈，連接南金融、北創科的核心，圖為筆者與新地代理業務部總經理張卓秀敏在中原月會合影。

展望下半年，買家正徘徊於應追價還是靜待回落之間，由於市場上早前放盤的「筍盤」已被大幅消耗，在市場放售中的盤口，業主目前叫價轉趨進取，買家在談價時有被壓榨感，而出現放棄此刻置業的計劃，因而追價者減少，引致下半年的樓市升幅可能放緩。後市的具體走勢，很大程度上仍取決於未來息口的去向。現時市場上正交織着多項因素，會對物業市場的實質影響各有不同，市民的觀點便各異。

先說美國息口方面，市場對於美國會否減息正陷入激烈辯論。高盛與施羅德等機構及部分經濟學家認為，若通脹數據未如預期般回落，過早減息恐引發物價再次飆升；摩根士丹利等機構亦質疑寬鬆貨幣政策的必要性，擔心過快或過大的減息幅度，反會讓市場誤解經濟正面臨重大危機。相反地，支持減息的陣營如部分華爾街投行則憂慮，高利率環境維持過久會導致企業借貸成本過高，進而將經濟推向衰退，必須提前防範。近次美國議息維持息口不變，已經大出市場預期，因為新上任的聯儲局主席獲特朗普委派，其最主要任務是要減息，而他上任後的議息結果未能如期減息，這令到市場感到通脹依然高企、息口居高不下，資金成本貴，貸款成本不低，那要負債便得審慎一點。

另外外圍貨幣政策，兩地監管政策亦正實質影響資金流向。中證監近期規範跨境資金活動，以及香港金管局亦發出通函，對處理內地客戶開戶提出額外要求，內地資金來港渠道收緊，內地投資客的態度轉趨審慎，當中千萬港元以下，以投資收租為主的中細價物業受到的衝擊較大，市場承接力遭到一定程度的削弱，資金流是否有實質影響不得而知，但信心影響是明顯的。

再說本港樓價在過去一年多來已從低位反彈超過15%，往後再升勢必面臨阻力，短期內確有在現水平整固消化的需要。不過，也有分析對後市抱持樂觀態度，指出目前香港住宅租金水平仍在穩步上揚，反映實質住屋需求依然殷切。特別是受惠於「高才通」等人才政策，加上境外生提早預租單位的帶動，租金的持續攀升也為樓價提供了強大支撐。與此同時，本地新股IPO市場呈現爆發式增長，大批高科技與新經濟企業接踵上市，成功吸引國際資金與「北水」源源不絕地湧入，顯著提升了市場流動性，正為本地樓市注入強勁的前進動能。長遠看，香港正在迎向一個國家級的發展轉接，持續向上是肯定的，只是節奏快慢是短暫的，相信稍後當信心回復過來後，樓市將再現動力。