一周热点｜战时楼价不跌反升？ 港楼指数印证「底气」

中东局势持续紧张，环球焦点除了关注战事对金融市场的影响，亦不免揣测香港楼价会否受拖累。过往一旦国际战争爆发，外界常以为楼市必然下跌，甚至出现恐慌式沽售。惟细看差饷物业估价署的私人住宅售价指数，香港历经多场区域冲突，楼价在战时往往不跌反升，或仅录得短期波动后迅速回升，显示港楼在战乱年间依然带有明显「底气」。

金融体系应对市场波动

美国与以色列联手对伊朗发起大规模空袭，国际局势增添不确定性，惟本港财金界强调，香港作为高度开放的金融中心，会管理金融风险，并在环球资金调整时，股市、集资活动和资产价格都会受情绪影响；同时会密切监察油价及国际运输成本变化，称香港金融体系有足够缓冲和「预案」应对市场波动。

波斯湾战争后楼价不跌反升

翻查历史数据，由90年代的波斯湾战争至近年加沙战争，港楼价指数在多个战时阶段都显示出抗跌甚至上升的走势。以2011年叙利亚内战为例，当时区域冲突一触即发，中东局势高度紧张，但香港楼价指数并未因此下调。差饷物业估价署数据显示，2011年私人住宅售价指数为182.1，到2013年已上升至242.4，两年间升幅接近三成。楼价之所以上升，并非全然受国际局势影响，更多是受本地利率环境偏低、资金持续流入，以及供应有限等因素主导，反映战时楼市的「底气」，其实建立在宏观经济与政策基础之上，而非单纯由地缘风险驱动。

利率及供求左右楼市方向

至於2023年爆发的加沙战争，虽然中东局势急升、油价与避险情绪一度上升，但香港楼价指数并未因此即时断崖式下跌。差饷物业估价署显示，2023年私人住宅售价指数为337.4，到2024年回落至298.7，以一年计录得一定调整，但整体仍维持在相对高水准，而且跌势主要与本地利率高企、资金外流、经济放缓等因素相关，而非单纯由加沙战争或地缘风险直接造成。换言之，加沙战争在短期内为市场带来情绪波动，但港楼真正的升跌，始终是受本港利率、资金流向及供求政策等主导，战时因素更多是「加剧波动」，而非「决定楼价方向」。

瑧玥最细仅171方尺

虽然美伊烽烟再起，港楼却於过去一周内有多达三个项目命名，包括永义坚尼地城海嵎、新世界尖沙咀瑧玥及宏安黄大仙荟淳。不少新盘，包括瑧玥、瑜意、黄竹坑 DEEP WATER SOUTH 6A 期及瑅湾 I，都已上载楼书，蓄势推售。

挟位处市区的瑧玥，设有 28 个开放式及 36 个一房户，实用面积 171 至 266 方尺，当中 62 个为标准分层户，两个属连平台特色单位。面积最细单位为 3 楼 A 室特色户，实用面积 171 方尺，开放式间隔，连 57 方尺平台。新世界营业及市务部总监何家欣指出，去年同系瑧尔及瑧博均录得即日沽清，市场上仍有不少相关的投资向隅客，相信瑧玥会「一次过」推售全盘。

同样以邻近高铁香港站的瑜意，已上载楼书，合共 164 伙，设开放式至 2 房，计划短期内公布首张价单，料不少於 50 伙。项目属短期楼花，今年 9 月即将落成，料吸引更多投资者入市。

埃华街新盘定名映居

因应市区新盘战升温，另一边厢由市区重建局及建灏地产发展的大角咀埃华街3号项目，定名为foto+ 映居，全盘122伙单位，预计关键日期为2026年10月31日，同属超短期楼花项目，最快月内推售。

建灏地产集团投资及销售部董事郑智荣表示，全项目122伙均一律是一房连书房间隔，标准单位实用面积由约338平方尺，限量设特色单位。项目最快月内推售，价钱将参考西九龙高铁站周边新盘，短期将开放示范单位。

预算案首周十大屋苑成交倍增

新一份《财政预算案》公布后首个周末，主要十大屋苑录得 16 宗成交，创 4 周新高，按周大增 9 宗，或上升 1.3 倍。零成交屋苑大幅减少至 1 个，只有丽港城未能录得交投。天水围嘉湖山庄、鸭脷洲海怡半岛及红磡黄埔花园，各录 3 宗成交。其中，嘉湖山庄丽湖居 5 座中层 E 室，实用面积 446 平方尺，两房间隔，原以 430 万元放售，成交价 406 万元，平均实用尺价 9,103 元。据悉，原业主於 2010 年 1 月以 133 万元购入单位，持货已 16 年，现转手帐面可获利 273 万元，升值超过 2 倍。业界指出，农历新年长假期后，睇楼活动及成交步伐已全面恢复，市场仅休息一周即再次起动，反映市场购买力转强。

全城放盘应有尽有