香港人口老化下出现置业断层

多年以来，笔者也尽言责发表了很多意见给予政府，虽有批评，但赞扬的观点仍然不少的，其中我最欣赏的就是现任特首推行的人口政策和教育政策，本文在人口政策上说多一点。

人口政策和房屋市场有什麽关系？根据2021年立法会秘书处发表有关「自置居所对香港社会经济的影响」的《研究简报》：「35岁以下的年轻世代在整体自置居所户主中的比例，自1997年的22.1%大幅收缩至2019年的7.6%。」笔者初看到这数据时吃了一惊，大家可以想想，2019年35岁的年轻人，到了2034年他们开始步入50岁，这群人竟然很多还未有置业，这是一个危机！

当然以上数字不可只用表面去看，譬如说有部分可能过了35岁才置业，加上出生率的减少，亦是影响数据的因素！但是，从数字我们可以感受到香港人口严重老化，甚至令拥有资产也出现年龄层断层！

笔者曾与一个年轻老师分享以上看法，他认为没问题，因为大多数家长已经置业，所以新一代可透过继承而毋须担心将来的住屋问题，我觉得这个看法更危险，在数据上看到现实并不是这样，没有自置居所的家庭仍然占51.4%！如果父母没有置业，新一代又不愿置业的话，在未来外来人口大增和经济回复景气之后，会否变成「世袭贫穷」？这是深层次矛盾，我们要及早化解！

另外，如果纯粹从楼市的角度去评论年轻人欠缺上车意欲及机会，置业阶梯亦欠缺了基础的起动力，亦等於连同细单位业主的换楼动力也疲弱，楼市和经济又怎会有生气呢？

面对这个问题，笔者认为政府起码做对了一半，因做好了人口政策，香港劳动人口回复到大都会的需要，香港企得稳才可以说民生，而中央实际是将金融中心、教育中心及创科中心汇集香港！外来人口一定增加，香港金融中心地位可更进一步！剩下来的是要解决提升香港年轻人的置业比率！中央提倡大湾区融合，本来外来人口进入香港是非常良性健康，更加是香港维持繁荣的需要！但如果年轻人置业率太低，反而会衍生不平衡的矛盾！这是新的问题，亦可能是一个成长的挑战！

解除年轻人低置业率引起的矛盾，先要检讨现有制度，2019年暴动后，出现了不少「反置业」的价值观！令到新生代抗拒置业！在2019年之前其实这些抗拒置业的文化相对没那麽大，但足以令到35岁以下的置业率跌至7.6%，究其原因，极可能是2004年终止了置业资助贷款计划的后遗症！政府明显想用按揭保险计划去取代置业资助贷款计划，按保的确是减除风险的好方案，但并不能取代置业资助贷款计划，事实上数据也反映明显产生不到这个作用，因为按保用的是商业机制，帮不到收入略为不足的房屋资助受众，政府必须要面对这个现实！

假设买家同样买楼价380万的单位作置业比较，用绿表资格买未补地价的天盛苑与普通人首置买私楼嘉湖山庄细单位，很自然发觉天盛苑的按揭一切顺利，因为这是政府资助房屋的项目，政府有担保机制，但恐怕嘉湖山庄的按揭申请对收入证明的态度就会严谨得多了！这以上例子可看到：在没有置业资助贷款计划之下，过分依赖按揭保险制度去帮年轻人上车，结果可能导致年轻人置业率大跌！

笔者认为政府要尽快恢复年轻人的置业机会，配合社会的正面价值观念的提倡，化解怨气，消除矛盾！

各区放盘应有尽有