旧楼的重建潜质

很多人都会认为：愈旧的楼宇，其重建的可行性越高，重建的潜质一定愈高。他们认为重建后，重建项目往往比旧楼高10层至20层，加上新楼尺价一定比旧楼尺价高，甚至以倍数计。

他们认为物业价值只是面积乘以尺价，而两者在重建后都有所提升的情况下，自己的旧楼重建潜质优厚，价值非凡。笔者绝对不同意这些观点。

我会尝试从物业估值的角度去简单地分析一幢旧楼的重建潜质，当中不涉及考虑背后所带来的环境、社会或安全利益等。

物业有否增值，或增幅多与少，是从估值上单方面决定重建潜质的最佳指标。这里牵涉两项估值：

• （一）旧楼在重建前的价值，即按照旧楼现时的用途下，各单位在公开市场上获得的出售价。此售价须假设买卖双方均不考虑任何重建的概念在内。

• （二）该旧楼坐落之地盘的重建价值，即地皮价值。此估值计算较为复杂，需要考虑重建时最佳之重建模式方案，并计算其在公开市场上的价值，然后再减去当中涉及的重建成本，如建筑费、专业费用、项目推广成本等，及发展商利润，最后便得出地皮之重建价值。

市场低沉 重建价值不一定高

如果地盘重建价值多於旧楼现有价值，即物业在重建中获得增值，而该旧楼亦拥有一定的重建潜质。当然，重建价值跟现有价值相距越大，即代表重建潜质越好。但事实上，重建价值不一定比现有价值为高，特别是现时物业市场比较低沉，重建风险较大，发展商相对要求的利润会较高，故一般地皮之重建价值都会有明显的调整。

此外，重建后项目之楼面面积不一定比旧楼为多，虽然重建时往往是向上发展，楼层数量是有所提升，但都要考虑覆盖率、地积比率等因素去决定重建楼面面积。再者，不论什麽项目重建时都要根据城市规划及地契作依据，两者可能已经对重建内容有所规限，例如有地积比率或高度限制，即重建后没有地积比率或楼面面积之增加，那何来重建潜质？

旧楼的重建潜质，并非单凭旧楼现时的楼龄、楼层数量而轻易判断出来，事实上需要深入研究重建条件，仔细分析计算才可以有结论。