舊樓的重建潛質

很多人都會認為：愈舊的樓宇，其重建的可行性越高，重建的潛質一定愈高。他們認為重建後，重建項目往往比舊樓高10層至20層，加上新樓呎價一定比舊樓呎價高，甚至以倍數計。

他們認為物業價值只是面積乘以呎價，而兩者在重建後都有所提升的情況下，自己的舊樓重建潛質優厚，價值非凡。筆者絕對不同意這些觀點。

我會嘗試從物業估值的角度去簡單地分析一幢舊樓的重建潛質，當中不涉及考慮背後所帶來的環境、社會或安全利益等。

物業有否增值，或增幅多與少，是從估值上單方面決定重建潛質的最佳指標。這裏牽涉兩項估值：

• （一）舊樓在重建前的價值，即按照舊樓現時的用途下，各單位在公開市場上獲得的出售價。此售價須假設買賣雙方均不考慮任何重建的概念在內。

• （二）該舊樓坐落之地盤的重建價值，即地皮價值。此估值計算較為複雜，需要考慮重建時最佳之重建模式方案，並計算其在公開市場上的價值，然後再減去當中涉及的重建成本，如建築費、專業費用、項目推廣成本等，及發展商利潤，最後便得出地皮之重建價值。

市場低沉 重建價值不一定高

如果地盤重建價值多於舊樓現有價值，即物業在重建中獲得增值，而該舊樓亦擁有一定的重建潛質。當然，重建價值跟現有價值相距越大，即代表重建潛質越好。但事實上，重建價值不一定比現有價值為高，特別是現時物業市場比較低沉，重建風險較大，發展商相對要求的利潤會較高，故一般地皮之重建價值都會有明顯的調整。

此外，重建後項目之樓面面積不一定比舊樓為多，雖然重建時往往是向上發展，樓層數量是有所提升，但都要考慮覆蓋率、地積比率等因素去決定重建樓面面積。再者，不論什麼項目重建時都要根據城市規劃及地契作依據，兩者可能已經對重建內容有所規限，例如有地積比率或高度限制，即重建後沒有地積比率或樓面面積之增加，那何來重建潛質？

舊樓的重建潛質，並非單憑舊樓現時的樓齡、樓層數量而輕易判斷出來，事實上需要深入研究重建條件，仔細分析計算才可以有結論。