【首次置业全攻略2026】何谓首置资格与定义？首置印花税优惠、按揭最高成数与首期金额计算
日期：2026-08-12
重点摘要：
首次置业（首置）资格并非一生人仅得一次。只要香港永久性居民在签署临时买卖合约当日，名下无持有任何香港住宅物业（不论过往是否曾置业，旧楼已售出或透过近亲「甩名」转让皆可），即符合首置资格。核心优惠与按揭要求包括：
- 高成数按揭：经按揭保险（HKMC）最高可申请 90% 按揭（最少只需 1 成首期）。
- 审批放宽：豁免压力测试，只需符合供款占入息比率（DTI）不超过 50%。
- 印花税优惠：只需按较优惠的第 2 标准税率缴税（如 400 万元或以下单位定额收费 $100）。
此外，合资格的中等收入首置客可申请资助房屋港人首置盘（设 5 年禁售禁租及补地价限制）。买家置业时除了准备 1 成首期外，建议额外预留楼价 4% 至 6% 的备用资金，以支付地产代理佣金（1%）、律师费（约 $6,000–$15,000）、印花税及装修等杂费开支。
內容目錄
何谓首次置业？首置定义与资格拆解（「一生人只有一次」迷思解密）
不少新手买家常误会「首次置业」是指一生人中第一次在香港买楼。
事实是：首置身份并非一生人只有一次！
根据香港税务局与香港金融管理局（HKMA）的定义，只要符合以下条件，即符合「首次置业人士」资格：
- 持有香港永久性居民身份证（HKPR）。
- 在签署「临时买卖合约（PASP）」当天，名下无持有任何香港住宅物业的任何实益业权（包括单名持有或与他人联名持有）。
这意味着，即使你过去曾经买卖过住宅，只要你把手头上的物业全数卖出或透过合规方式「甩名」，在签订新合约当刻名下无楼，你便重新恢复「首置身份」，可以享受首置的按揭与印花税优惠。
作为首次置业人士，最高可以申请多少按揭贷款？最少支付多少首期金额？
作为首次置业的香港永久性居民，若购买自用住宅物业，经香港按揭证券公司（HKMC）申请按揭保险后，最高可以申请 90% 按揭贷款（即高达 9 成按揭），代表买家最少只需支付 10% 的首期金额（即 1 成首期）。
首置不同楼价之最高按揭贷款额与最低首期预算表
| 住宅物业成交总价 | 最高按揭成数 | 最高按揭贷款金额 | 最少只需支付之首期金额 |
| 400 万元（细价上车盘） | 90% (9成) | 360 万元 | 40 万元 (1成) |
| 600 万元（标准两房盘） | 90% (9成) | 540 万元 | 60 万元 (1成) |
| 800 万元（优质大两房/三房） | 90% (9成) | 720 万元 | 80 万元 (1成) |
| 1,000 万元（三房换楼盘） | 90% (9成) | 900 万元 | 100 万元 (1成) |
| 1,000 万至 1,500 万元 | 80% (8成) | 高达 1,200 万元 | 20% (2成首期起) |
注：以上试算基於按揭保险计划（HKMC）最新的私人住宅自用按揭指引。申请人必须具备固定入息证明并通过供款占入息比率审查。
首置四大核心优惠总览：印花税折扣、高成数按揭与免压测优势
以首置身份在香港买楼上车，主要享有以下四大政策优势：
- 节省高额印花税（从价印花税优惠）：首置买家只需按较优惠的「第 2 标准税率」缴税，相比非首置买家，能节省极多税款。
- 申请高达 9 成高成数按揭：只需 1 成首期即可上车，极大降低储首期的年期与负担。
- 按揭审批豁免压力测试：现时金管局已暂停按揭压力测试要求，首置买家只需符合「供款占入息比率（DTI）不超过 50%」即可申请贷款。
- 合资格申请「港人首置盘」资助房屋：可以折实价申请市建局推售的资助房屋。
首置印花税计算方法：2026 最新第 2 标准税率表与免税额拆解
首置买家在香港买楼，只需缴付「第 2 标准税率（Scale 2）」的从价印花税（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。
2026 最新首置从价印花税（第 2 标准税率）对照表
| 楼价 | 印花税金额 |
| 4,000,000 元或以内 | 100 元 |
| 4,000,001 元至 4,323,780 元 | 100 元 + 超出 4,000,000 元款额的 20% |
| 4,323,781 元至 4,500,000 元 | 1.50% |
| 4,500,001 元至 4,935,480 元 | 67,500 元 + 超出 4,500,000 元款额的 10% |
| 4,935,481 元至 6,000,000 元 | 2.25% |
| 6,000,001 元至 6,642,860 元 | 135,000 元 + 超出 6,000,000 元款额的 10% |
| 6,642,861 元至 9,000,000 元 | 3.00% |
| 9,000,001 元至 10,080,000 元 | 270,000 元 + 超出 9,000,000 元款额的 10% |
| 10,080,001 元至 20,000,000 元 | 3.75% |
| 20,000,001 元至 21,739,120 元 | 750,000 元 + 超出 20,000,000 元款额的 10% |
| 21,739,121 元至 100,000,000 元 | 4.25% |
| 2026年新增豪宅税（100,000,001 元至 109,574,470 元） | 4,250,000 元 + 超出 100,000,000 元款额的 30% |
| 2026年新增豪宅税（109,574,471 元或以上） | 6.50% |
例：若买家以 500 万元买入住宅，首置印花税率为 2.25%，应缴税款为：$5,000,000 × 2.25% = HK$ 112,500。
什麽是「首置盘（港人首次置业先导计划）」？申请资格与转售限制
除了在私楼自由市场买楼外，政府与市建局推出了「港人首次置业先导计划」（简称首置盘，如红磡焕然懿居等项目），旨在协助不符合申请居屋资格、但又无力购买私楼的中等收入家庭上车。
港人首置盘申请资格一览表
- 年满 18 岁
- 香港永久性居民，须在香港居住满 7 年
- 未曾在香港拥有任何物业
- 入息限额：根据最新的申请资格准则，一人申请者每月总入息须介乎 31,001 至 40,300 元，二人或以上家庭每月总入息介乎 62,001 至 80,600 元；资产方面，一人申请者总资产不可超过 956,000 元，二人或以上家庭不可超过 1,911,000 元。
首置上车盘项目
| 屋苑 | 地区 | 单位数目 | 推出时间 | 发展商 |
| 焕然懿居（第一及二座） | 红磡 | 493 | 已售罄，可参考二手市场 | 市建局 |
| 焕然懿居（第三座） | 红磡 | 260 | 2023年9月 | 市建局 |
| 安达臣道 | 观塘 | 1000 | 2026年 | 长实 |
| 大坑西邨重建 | 石硖尾 | 2000 | 2030年 | 市建局及平民屋宇有限公司 |
| 土瓜湾靠背垄道/浙江街 | 土瓜湾 | 950 | 2033年 | 市建局 |
| 油柑头 | 荃湾 | 1940 | 有待公布 | 房协 |
首置盘转让及出租限制
买家要留意，首次置业计划属於政府资助房屋，因此有转售及出租限制。业主在购入单位的首 5 年内不可出售或出租单位，而且在禁售及禁租期后，业主需要向政府补地价，方可在公开市场出售或出租。
持有联名物业，还需要为了首置而「甩名」吗？
买楼时，不少夫妇为确保顺利取得按揭，都会联名持有置业；但经济能力增强后，就会将业权转至其中一方，好让另一方回复首置身份再置业，目的是减少税项支出。不过，自从政府在 2024 年撤销了所有印花税辣招后，所有住宅物业交易已统一徵收较低的第二标准从价印花税，无论是否首置，税率完全相同，因此特地「甩名」实际意义不大。
虽然在徵收税项上，「甩名」与否已经没有分别，但如果业主想为第二套房申请高成数按揭，银行和按保公司对物业「自住用途」审查会更严格。若买家本身名下已有物业并在供款，再买新楼又宣称自住的话，就会较难获批。此情况下，透过「甩名」可清除旧楼业权，能确保新买入的物业在文件上百分百属於首置自住，较易申请高成数按揭。
💡House730 专业提示：办理甩名时，需要留意被承接业权的一方是否有足够入息独自承担原有的物业按揭供款。
首次置业买楼流程 5 大步骤与隐形开支计算（律师费、佣金与装修）
首置买楼除了准备 1 成首期之外，千万不要忽略其他隐形开支杂费！
首置买楼 5 大标准流程
- 确定预算与睇楼：用按揭计算机计算首期与每月供款能力，经 House730 平台预约地产代理睇楼。
- 签订临时买卖合约（临约）：落订（俗称细订，通常为楼价 3% 至 5%）。
- 申请银行按揭与按保：凭临约向 3 至 4 间银行申请按揭及按揭保险（HKMC）。
- 签署正式买卖合约与付头期：签临约后 14 天内到律师楼签正约并补足大订（连同细订共楼价 10%）。
- 验楼交楼与付清余款：完成按揭提款，於成交日付清余款、取钥匙验楼入伙。
首置买家必须预备的额外杂费预算
- 地产代理佣金：通常为成交楼价的 1%。
- 律师楼费用：约 6,000 元至 15,000 元不等（包含买卖合约及按揭契）。
- 印花税：视乎楼价而定（$300 万以下为 $100，600 万楼为楼价 3% 即 $18 万）。
- 装修与基本家俬费：建议预留约 10 万元至 30 万元。
建议首置买家除 1 成首期外，应额外预留约楼价 4% 至 6% 的资金作杂费开支备用金。
首次置业常见问题
Q1：何谓首次置业？首置身份一生人只有一次吗？
不是。只要你是香港永久性居民，且在签署临时买卖合约当天名下没有持有任何香港住宅物业，即符合首置身份。哪怕过往曾买卖过物业，全数卖出后即可重获首置资格。
Q2：作为首次置业人士，最高可以申请多少按揭贷款？最少要付多少首期？
购买自用住宅经按揭保险（HKMC）申请，最高可申请 90% 按揭贷款，因此最少只需支付 10% 的首期金额（适用於 1,000 万元或以下之物业）。
Q3：首置买楼印花税要交多少？
首置买家按优惠的「第 2 标准税率」缴税，楼价 400 万元或以下只需缴付 100 元。
Q4：曾经与家人联名买楼，现在还要「甩名」取得首置资格吗？
自从政府撤销了所有印花税辣招后，无论是否首置，所有住宅物业交易已统一徵收较低的第二标准从价印花税，因此特地「甩名」实际意义不大。但如果业主想为第二套房申请高成数按揭，透过「甩名」可清除旧楼业权，能确保新买入的物业在文件上百分百属於首置自住，较易申请高成数按揭。
Q5：什麽是「港人首置盘」？与普通居屋有何分别？
首置盘是政府专为中等收入首置家庭提供的资助房屋，入场门槛高於居屋、低於私楼，申请人须从未在港拥有物业。首个首置上车盘焕然懿居（第一座及第二座）的折扣率为市价的 62 折，第三座则为市价 78 折。
Q6：首置申请 90% 按揭需要通过压力测试吗？
不需要。金管局已暂停压力测试要求，现时首置买家只需符合供款占入息比率（DTI）不超过 50% 即可。
Q7：买楼除了首期之外，首置买家还要预备哪些额外杂费开支？
主要包括印花税、地产代理佣金（楼价 1%）、律师费（约 1 万元）以及后续装修搬屋费用。
不是。只要你是香港永久性居民，且在签署临时买卖合约当天名下没有持有任何香港住宅物业，即符合首置身份。哪怕过往曾买卖过物业，全数卖出后即可重获首置资格。
购买自用住宅经按揭保险（HKMC）申请，最高可申请 90% 按揭贷款，因此最少只需支付 10% 的首期金额（适用於 1,000 万元或以下之物业）。
首置买家按优惠的「第 2 标准税率」缴税，楼价 400 万元或以下只需缴付 100 元。
自从政府撤销了所有印花税辣招后，无论是否首置，所有住宅物业交易已统一徵收较低的第二标准从价印花税，因此特地「甩名」实际意义不大。但如果业主想为第二套房申请高成数按揭，透过「甩名」可清除旧楼业权，能确保新买入的物业在文件上百分百属於首置自住，较易申请高成数按揭。
首置盘是政府专为中等收入首置家庭提供的资助房屋，入场门槛高於居屋、低於私楼，申请人须从未在港拥有物业。首个首置上车盘焕然懿居（第一座及第二座）的折扣率为市价的 62 折，第三座则为市价 78 折。
不需要。金管局已暂停压力测试要求，现时首置买家只需符合供款占入息比率（DTI）不超过 50% 即可。
主要包括印花税、地产代理佣金（楼价 1%）、律师费（约 1 万元）以及后续装修搬屋费用。
