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一個分層豪宅的售價,高過全幢商廈的賣價。即自住消費的價值,可以高過投資工具的市值。用投資回報來分析樓市,恐怕無法理解市場的真實情況。不過,傳媒和分析員都偏好用回報率低,來力証樓市不值得投資。
近日樓市有兩個不相關的大額成交,認真去想卻又甚有關係。西半山干德道豪宅敦皓,頂層30樓全層複式單位,實用面積3962呎,平台1461呎,五房(四套),連兩個車位,以3.44億元售出。另外,尖沙咀金巴利道80號奇盛商業大廈,樓面19589呎,以3.3億元售出。
首先,一個分層豪宅售3.44億元,貴過一個全幢商廈(售3.3億元),數年前是很難想像。敦皓複式單位呎價86825元,尖沙咀商廈呎價16846元,前者高出4.2倍。山頂南區獨立別墅,貴過一幢商廈,或許可以。今天卻是一個分層豪宅。
尖沙咀全幢商廈是全幢租出的,每月租金收入55萬元,回報2厘。西半山豪宅能夠月租數十萬元嗎?暫未知道。不管兩者是否能夠高價出租,回報都是偏低的,低至2厘。
豪宅能夠賣得高價,高過全幢出租商廈,相信重點不是收租回報。西半山大面積複式分層大宅甚為罕有,能夠擁有是身份的象徵。單就消息費而言,滿足感遠高於55萬月租收入。
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