一個分層豪宅的售價，高過全幢商廈的賣價。即自住消費的價值，可以高過投資工具的市值。用投資回報來分析樓市，恐怕無法理解市場的真實情況。不過，傳媒和分析員都偏好用回報率低，來力証樓市不值得投資。

近日樓市有兩個不相關的大額成交，認真去想卻又甚有關係。西半山干德道豪宅敦皓，頂層30樓全層複式單位，實用面積3962呎，平台1461呎，五房(四套)，連兩個車位，以3.44億元售出。另外，尖沙咀金巴利道80號奇盛商業大廈，樓面19589呎，以3.3億元售出。

首先，一個分層豪宅售3.44億元，貴過一個全幢商廈(售3.3億元)，數年前是很難想像。敦皓複式單位呎價86825元，尖沙咀商廈呎價16846元，前者高出4.2倍。山頂南區獨立別墅，貴過一幢商廈，或許可以。今天卻是一個分層豪宅。

尖沙咀全幢商廈是全幢租出的，每月租金收入55萬元，回報2厘。西半山豪宅能夠月租數十萬元嗎？暫未知道。不管兩者是否能夠高價出租，回報都是偏低的，低至2厘。

豪宅能夠賣得高價，高過全幢出租商廈，相信重點不是收租回報。西半山大面積複式分層大宅甚為罕有，能夠擁有是身份的象徵。單就消息費而言，滿足感遠高於55萬月租收入。