不應執著比較九七樓市

喜見發展商在「九招十二式」之規管下，逐步恢復推出新盤，令樓市暢旺起來。由於有紅磡區大單位樓價回到九七水平，沙田區細單位又不斷被追捧，甚至有些所謂「凶宅」，亦有投資者願意爭購，故有傳媒報導本港樓市，快將回到九七境況，筆者則認為大家實在沒有必要，執著將樓市發展，硬要與九七者相比。

 

樓市發展之關鍵，在於「供」與「求」，在「九招十二式」推出前，市場多垢病因供應不足，而導致樓價急升。早排政府在土地供應方面，已推出較寬鬆之政策，同時又透過「九招十二式」之行政手段，影響發展商售樓程序及手法。在新招式之蘊釀及推出初期，對發展商來說，因業務運作上存有不明朗因素，選擇暫停推出新盤（甚或不積極投地），乃正常之做生意策略，而二手物業市場，同時亦出現短暫之“寧靜”期。

 

市場適應「九招十二式」有助樓市發展

本地樓市之特色，在於其轉變之快速，非一般人能想像，自發展商願意在「九招十二式」之監管下，繼續銷售新盤，樓市再度變得活躍，目前市場之一、二手物業成交，已回到新招式推出前水平。

 

由於大單位之供應數量本來不足，過去幾年又不斷被發展商及投資者所吹捧，故個別大單位價格，回復到九七水平，乃屬自然之事；至於超旺成交之沙田細單位樓盤，本來就時有創新高買賣價，並無什麼特別；個別所謂「凶宅」，被投資者看上，正好反映物業市道在轉旺時，投資者不斷搜羅還未“升水”之物業，但筆者認為，不應過份強調相關物業為「凶宅」，事關市場上對「凶宅」之定義未有共識，硬要將某一物業標籤成「凶宅」，對它的業主、住客、鄰居、甚或未來買家，都屬不公平。

 

經濟及金融環境與九七時有所改變

本港自回歸至今已十多年，期間很多與樓市有較大關連之客觀因素，亦已有本質性之改變，當中包括：

 

（1）九七前港英政府傾向不管樓市，原則上讓樓市自由發展。按需要時，才會注入一些輔助補救方法（如建居屋及批出資助置業貸款等），但現時特區政府對本港樓市之看法及處理方式，根本無可避免受內地官員對內地樓市看法所影響；

 

（2）九七前之物業借貸，多以「磚頭」作保證。當升市時，市民容易透過“以磚押磚”方法，造成超高槓桿效應之按揭借貸。可是，今天銀行批出樓按貸款時，一般以客人之“供款能力”作考慮。理論上，普通打工仔很難在市場取得兩個以上之樓按貸款；

 

（3）九七前內地資金之流入，並非普遍，數目亦不會太多，但今天中港經貿金融關係不斷結合，日後內地資金流入本港者，只會與日俱增，故內地資金對未來本港樓市將會造成很大、很實質之影響。……如斯等等。

 

既然香港現在與九七之政經及金融環境因素已有所改變，故大家實無必要過份執著，將現時本港之樓市與九七者相比較！