打擊樓市措施下按揭轉保守

疏財雜 梁理中-打擊樓市措施下按揭轉保守-House730

專家分享 - 疏財雜 梁理中

日期 :2010-12-03 更新时间 :2020-11-30


自特區政府推出打擊樓市新措施後,物業成交即時銳減,而銀行積極吸納按揭貸款之境況,亦不復見,市場時有傳出估價不足,又或按揭批核被減額(甚或被拒)之個案。

 

誠言,銀行界面對今年首10個月之暢旺樓市,其全年按揭業績已大多達標,加上金管局過去不斷提醒銀行,留意資產泡沫,小心控制按揭貸款風險,故近年尾前,銀行界稍稍放鬆爭取按揭業務,本屬無可厚非。

 

保守估價及收緊批核

 

再者,新打擊樓市措施之推出,除令炒家即時收歛外,銀行界普遍亦感愕然,皆因日後按揭貸款之抵押物業,其市場可售性(marketability),其實已出現了本質之改變(指新購物業在首二年內出售需支付5-15%之額外印花稅)。銀行界在未能釐清新稅項影響按揭貸款之風險前,相關業務會先轉趨保守,情況一般會出現在物業估價及/或按揭批核上。

 

據市場反映,銀行界與估價公司初步已有共識,舉凡業主以打擊樓市措施前之市價放售物業,其估值平均會下調8-10%而端視同區物業之實際成交,個別單位之估值,可能會出現更大之下調幅度。

 

由於目前樓市成交下跌,銀行界及估價公司對物業之估值偏保守,且沒有像旺市時,容易收集更多之成交個案作參考,故部份跌價幅度較大之成交,可能即時將同區單位估值拉低,儘管個別物業有較理想之成交價,影響同區單位估值之升幅亦會有限。

 

對於需要按揭融資之買家,應對心儀物業之估值有所掌握,以配合銀行可批出之按揭借貸成數,俾安排所需資金以完成交易。筆者想特別提醒準買家,遇有需要時,最好直接向銀行職員查詢目標物業之估值,並索取相關之參考編號,皆因該編號其實已代表銀行,對相關物業之估值有一至三個月之承諾。

 

買家應多作部署以保障成交

 

面對政府收緊按揭之新措施,銀行對按揭業務又轉保守時,買家事前確保取得所需之按揭貸款,尤為重要,故筆者建議真正想入市之用家,在目前情況下,不妨先向銀行申請“預先批核”按揭(儘管涉及少許收費亦不應介意),然後慢慢在市場搜羅目標物業,掌握其最新估值,再與放盤業主討價還價。

 

只要是實客,且已辦妥按揭融資所需之安排,地產代理及業主為免浪費時間及精神,都會傾向容易與他們達成交易。

 

 

 

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