貴重物業主宰2015下半年
踏入7月，意味2015年已過兩季，筆者於本年初於本欄預測今年樓市為豪宅年，成交量及金額都有機會創近年新高，就現時走勢看來，大有可能成真。
筆者與中原測量師行執行董事張競達於日前「山頂/南區2015年第2季樓市分析及下季展望」新聞發佈會中，作出本年第2季市況，山頂及南區二手共錄得35宗豪宅買賣，較上季上升29.6%，當中分層單位佔26宗，洋房佔9宗；成交共涉資約20.15億元，成交金額下跌57.15億元(73.9%)。本季一手洋房赤柱村道50號銷情熾熱，連沽8伙，為買家帶來信心，帶動二手洋房成交，較上季上升2倍。自紅山半島分層分拆出售後，售價稍低於市價，吸引不少外區客湧入山頂南區，為區內注入購買力，當然，4至6月期間，港股看俏，不少豪客大戶套股換樓，財富效應帶動下，更有利豪宅交投，其中2,000萬至5,000萬元二手物業交投相對活躍，佔整體二手交投量近5成。
一手分層戶方面，山頂南區2015年次季共錄得6宗紅山半島一手成交，連同10宗一手洋房成交，合共錄得16宗一手成交，佔總成交的31%。一手的成交金額達20.7億元，佔總成交金額的51%。
除分析市況，是次更輔以中原測量師行所提供之數據分析印花稅對香港島洋房樓價及成交量影響，自2010年10月起，政府先後推出額外印花稅SSD1、買家印花稅BSD、額外印花稅SSD2、雙倍印花稅DSD等壓抑樓市「辣招」。根據差餉物業估價署所提供之數據，私人住宅售價指數(D＆E類單位)在過去6年持續上升，顯示實用面積達1000平方呎以上的豪宅樓價不斷上升。過億洋房成交量自辣招後呈先跌後升現象，成交量在15年首季及次季明顯回升，反映市場對港島區洋房需求熾熱。以港島區低密度豪宅紅山半島為例，屋苑的分層單位及洋房的成交量自辣招後同樣先跌後回升，而洋房平均實用呎價升幅比分層單位較大，洋房被大量需求下令其造價不斷上升。
港島區洋房供應： 2005年至2015年已獲發佔用許可證的新落成洋房量相當平均，只有2012年的洋房供應量大幅飆升至76棟，該年供應量上升源於三大「多棟式發展項目」包括Twelve Peak 12棟洋房、50 Stanley Village Road 12棟洋房和Shouson Peak 31棟洋房，2015年第1季已獲發佔用許可證的新落成洋房有5棟。自2005年起新落成洋房主要分佈在淺水灣/赤柱/大潭區和山頂區，分別有129棟洋房和101棟洋房。供應類別方面，自2012年開始，洋房供應以多棟式洋房項目為主。張競達預計，2015年洋房供應量約60棟，2016年洋房供應量則收窄至約40棟。(以上預計乃根據屋宇署資料月報中已獲發施工同意書及已接獲上蓋建築工程動工通知書的新建樓宇之日期做出推算，假設建築期為：由發出施工同意書或已接獲上蓋建築工程動工通知書起計18個月。)總括而言，近年洋房樓價升幅跑贏過千呎分層戶。張競達預計2015及2016年洋房供應將會增加，主要分佈山頂和東半山，其中以多棟式項目為主，多棟式項目佔總發展項目量約60%。縱然政府有辣招，洋房成交量減，但在大量需求支持下洋房造價仍持續向上。
預測第三季，由於將會有多個一手新盤推售，如Mount Nicholson首期共17座洋房，舂坎角道44、46、48及50號共5座洋房，紅山半島48棟洋房及紅山半島約30間分層戶，其中14伙將於本週六出售。洋房方面，信和BOTANICA BAY 於執筆之際，HOUSE 12以$209,411,700沽出，呎價$37,576，四月至今已售出6伙，其去貨之快，預料豪客焦點會聚焦大嶼山，太古Whitesands 之28棟洋房，亦已開始進行SALES BRIEFING，預料登場後會大受市場追捧，以上貴重物業登場後，將會主宰2015下半年樓市之主要因素。
