踏入7月，意味2015年已过两季，笔者於本年初於本栏预测今年楼市为豪宅年，成交量及金额都有机会创近年新高，就现时走势看来，大有可能成真。

笔者与中原测量师行执行董事张竞达於日前「山顶/南区2015年第2季楼市分析及下季展望」新闻发布会中，作出本年第2季市况，山顶及南区二手共录得35宗豪宅买卖，较上季上升29.6%，当中分层单位占26宗，洋房占9宗；成交共涉资约20.15亿元，成交金额下跌57.15亿元(73.9%)。本季一手洋房赤柱村道50号销情炽热，连沽8伙，为买家带来信心，带动二手洋房成交，较上季上升2倍。自红山半岛分层分拆出售后，售价稍低於市价，吸引不少外区客涌入山顶南区，为区内注入购买力，当然，4至6月期间，港股看俏，不少豪客大户套股换楼，财富效应带动下，更有利豪宅交投，其中2,000万至5,000万元二手物业交投相对活跃，占整体二手交投量近5成。

一手分层户方面，山顶南区2015年次季共录得6宗红山半岛一手成交，连同10宗一手洋房成交，合共录得16宗一手成交，占总成交的31%。一手的成交金额达20.7亿元，占总成交金额的51%。

除分析市况，是次更辅以中原测量师行所提供之数据分析印花税对香港岛洋房楼价及成交量影响，自2010年10月起，政府先后推出额外印花税SSD1、买家印花税BSD、额外印花税SSD2、双倍印花税DSD等压抑楼市「辣招」。根据差饷物业估价署所提供之数据，私人住宅售价指数(D＆E类单位)在过去6年持续上升，显示实用面积达1000平方尺以上的豪宅楼价不断上升。过亿洋房成交量自辣招后呈先跌后升现象，成交量在15年首季及次季明显回升，反映市场对港岛区洋房需求炽热。以港岛区低密度豪宅红山半岛为例，屋苑的分层单位及洋房的成交量自辣招后同样先跌后回升，而洋房平均实用尺价升幅比分层单位较大，洋房被大量需求下令其造价不断上升。

港岛区洋房供应： 2005年至2015年已获发占用许可证的新落成洋房量相当平均，只有2012年的洋房供应量大幅飙升至76栋，该年供应量上升源於三大「多栋式发展项目」包括Twelve Peak 12栋洋房、50 Stanley Village Road 12栋洋房和Shouson Peak 31栋洋房，2015年第1季已获发占用许可证的新落成洋房有5栋。自2005年起新落成洋房主要分布在浅水湾/赤柱/大潭区和山顶区，分别有129栋洋房和101栋洋房。供应类别方面，自2012年开始，洋房供应以多栋式洋房项目为主。张竞达预计，2015年洋房供应量约60栋，2016年洋房供应量则收窄至约40栋。(以上预计乃根据屋宇署资料月报中已获发施工同意书及已接获上盖建筑工程动工通知书的新建楼宇之日期做出推算，假设建筑期为：由发出施工同意书或已接获上盖建筑工程动工通知书起计18个月。)总括而言，近年洋房楼价升幅跑赢过千尺分层户。张竞达预计2015及2016年洋房供应将会增加，主要分布山顶和东半山，其中以多栋式项目为主，多栋式项目占总发展项目量约60%。纵然政府有辣招，洋房成交量减，但在大量需求支持下洋房造价仍持续向上。

预测第三季，由於将会有多个一手新盘推售，如Mount Nicholson首期共17座洋房，舂坎角道44、46、48及50号共5座洋房，红山半岛48栋洋房及红山半岛约30间分层户，其中14伙将於本周六出售。洋房方面，信和BOTANICA BAY 於执笔之际，HOUSE 12以$209,411,700沽出，尺价$37,576，四月至今已售出6伙，其去货之快，预料豪客焦点会聚焦大屿山，太古Whitesands 之28栋洋房，亦已开始进行SALES BRIEFING，预料登场后会大受市场追捧，以上贵重物业登场后，将会主宰2015下半年楼市之主要因素。