一周熱點｜樓價指數跌轉升新盤開價回勇

日期：2025-10-28

雖然息口不是影響樓市走勢的唯一因素，且即使美國料將減息，本港銀行是否會跟隨減息步伐仍屬未知數。不過，息口回落始終是一項利好消息，對樓市氣氛有正面作用。反映住宅樓市走勢之一的差估署樓價指數，9月最新報292.5，按月上升1.3%，升幅較8月0.2%明顯擴大，且連升4個月，首9個月樓價止跌回升1.1%。在減息預期刺激下，市場信心有望改善，灣仔新盤開價轉強，首批價錢與半山新盤相若。

樓價首9個月回升逾1.1%

最新公布的差餉物業估價署指數，9月私樓售價指數升至292.5，創逾1年新高，按月升約1.3%，升幅較8月0.2%明顯擴大，連升4個月，首9個月累計止跌回升逾1.1%。9月樓價按年升幅約1.6%，為2022年初以來首次錄得按年升幅。隨著減息訊號增強，若本港跟隨減息，樓市「轉角」勢頭或更明顯，成交量有望上升。

官方樓價指數持續上升，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，樓價已尋底並進入上升軌道，部分二手業主近期亦開始收窄議價空間。中美關係緩和，對經濟及樓市屬利好。美國大機會再減息0.5%，本港大型銀行亦可能跟隨。隨著進入減息週期，買家供樓負擔減輕，入市意欲提升，新盤庫存量回落至二萬個以下，年底或跌至約1.7萬至1.8萬個水平，有利樓市穩定向好。

SPRING GARDEN 均價近3萬

港島新盤更接連開賣，繼恒地活道Woodis以平均折實呎價22,888元開賣後，同區相隔約10分鐘步程的春園街新盤SPRING GARDEN亦加入一手戰團，首批30伙平均折實呎價達29,789元，最平一房單位面積292方呎，折實價約800.9萬元，呎價較TDS及富合置業合作發展的半山堅尼地道33號首批平均折實呎價29,200元高約2%。

堅尼地道位於中西區與灣仔區之間的半山位置，是中半山及東半山的主要幹道之一。中半山範圍包括堅尼地道至寶雲道，而東半山涵蓋堅尼地道一段至灣仔方向。堅尼地道33號為半山區一部分，於今年7月開價，並以不設折扣形式開賣，平均折實呎價29,200元，實用面積約360方呎的一房單位，最平售價約828萬元。SPRING GARDEN與堅尼地道33號同屬現樓，且標榜鄰近港鐵站，開價更高於部分半山新盤。

同樣位於灣仔的Woodis於上週末進行第二輪開賣，推出30伙單位即告沽清，項目連續兩個周末均做到「推幾多、賣幾多」。至於元朗錦上路的柏瓏Ⅲ於上周二展開首輪銷售後，近日次輪推出138個單位，據悉已售出逾70伙。

逾半億新盤成交升57%

新盤定價似有回勇之勢，而億元新盤勢頭亦不容忽視。根據一手住宅銷售網數據，截至本月24日，涉及億元的一手成交錄得15宗，已連續3個月企穩雙位數字。逾半億元（即5,000萬元或以上）一手成交達52宗，較9月錄得33宗升57%，豪宅盤成交明顯轉活。

位於西半山衛城道的天御，為億元一手盤代表之一。一手成交資訊網顯示，天御暫錄12宗成交，涉資約16.73億元，平均每宗成交價約1.4億元。當中第2座50樓全層特色戶，實用面積4,710平方呎，成交價3.55億元，實用呎價約75,363元，為今年港島區一手分層住宅第2貴單位。

另一邊廂，渣甸山皇第頂層一個三複式大宅，實用面積6,867平方呎，另連1,103平方呎天台，頂層天台配備私人泳池，透過招標以4.2億元成交，實用呎價約61,162元。該項目共16伙，從2020年開賣至今終於全數沽清，涉及資金約42億元，平均每伙售價約2.6億元。

十大屋苑交投創一年半新高

港島區方面，太古城本周末錄得一宗成交，按周無升跌。成交個案為綠楊閣頂層複式4房連天台單位，實用面積1,072平方呎，天台約738平方呎，單位朝向東南，享內園景，連租約以1,880萬元成交，實用呎價17,537元。單位現時每月租金5.2萬元，投資者買入即享3.3厘租金回報。原業主於2003年8月以460萬元購入此單位，持貨約22年，帳面獲利1,420萬元，升值約3.1倍。康怡花園本周末亦錄得一宗成交，為R座高層10室，實用面積約466平方呎，兩房間隔，成交價650萬元，呎價13,948元。原業主於2007年以293萬元購入，持貨約18年，帳面賺357萬元，升值約1.2倍。