【講樓論識】可以入市嗎？ - 張世昌

最近難得與一位久未聯絡的朋友討論一下入市的疑惑，筆者著實不敢對此刻的樓市何去何從妄下判斷，但當彼此交換了意見後，又出奇合拍地反問一句，為何不能入市呢？

背景是這位年輕朋友任職政府制服隊伍，名副其實的「鐵飯碗」早已自置物業，此番只為撈底購入平價細單位作投資用途，卻遭到部分家人勸阻，但他仍深信此刻時機正好。為免過分影響朋友的決定，筆者只簡單從「風險承擔能力」的角度稍為分析一下，反正這是一個投資決定，因人而異。

風險承擔是多個層面的，最直接影響的就是自身供款能力。背後的考量可分為入息的穩定、失業的風險、供款承擔比例及一些外部環境因素。前兩者對於朋友來說相當穩健，就承擔比例上，考慮到早年自置物業的按揭借款額不高，就算加上現時另一投資單位的總按揭還款，也不會高於兩夫婦總入息的五成，而且新購入的投資單位，可用作放租幫補供樓，似乎承擔比例亦是健康的。 

最後外部因素放諸此刻市況，就是息口的影響及樓價的走勢。筆者相信以現時環球政經情況來看，低息環境要持續好一段時間，低息下入市的時機依然可取。但談論到樓價的走勢真的不好說，因為剛性需求一直堅實地支撐著整個樓市，就算經歷上年中的社會運動及今年初的新冠肺炎疫情，住宅樓價才不溫不火地回落了一成至一成半左右，最近又見回暖。既然看不穿，筆者跟朋友計計數，以朋友承辦的按揭成數來看，幾乎要樓價回落三成半以上，才令朋友出現負資產風險，那有能力就真的不能入市嗎？

作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌