【首次置業全攻略2026】何謂首置資格與定義？首置印花稅優惠、按揭最高成數與首期金額計算
日期：2026-08-12
重點摘要：
首次置業（首置）資格並非一生人僅得一次。只要香港永久性居民在簽署臨時買賣合約當日，名下無持有任何香港住宅物業（不論過往是否曾置業，舊樓已售出或透過近親「甩名」轉讓皆可），即符合首置資格。核心優惠與按揭要求包括：
- 高成數按揭：經按揭保險（HKMC）最高可申請 90% 按揭（最少只需 1 成首期）。
- 審批放寬：豁免壓力測試，只需符合供款佔入息比率（DTI）不超過 50%。
- 印花稅優惠：只需按較優惠的第 2 標準稅率繳稅（如 400 萬元或以下單位定額收費 $100）。
此外，合資格的中等收入首置客可申請資助房屋港人首置盤（設 5 年禁售禁租及補地價限制）。買家置業時除了準備 1 成首期外，建議額外預留樓價 4% 至 6% 的備用資金，以支付地產代理佣金（1%）、律師費（約 $6,000–$15,000）、印花稅及裝修等雜費開支。
內容目錄
何謂首次置業？首置定義與資格拆解（「一生人只有一次」迷思解密）
不少新手買家常誤會「首次置業」是指一生人中第一次在香港買樓。
事實是：首置身份並非一生人只有一次！
根據香港稅務局與香港金融管理局（HKMA）的定義，只要符合以下條件，即符合「首次置業人士」資格：
- 持有香港永久性居民身份證（HKPR）。
- 在簽署「臨時買賣合約（PASP）」當天，名下無持有任何香港住宅物業的任何實益業權（包括單名持有或與他人聯名持有）。
這意味著，即使你過去曾經買賣過住宅，只要你把手頭上的物業全數賣出或透過合規方式「甩名」，在簽訂新合約當刻名下無樓，你便重新恢復「首置身份」，可以享受首置的按揭與印花稅優惠。
作為首次置業人士，最高可以申請多少按揭貸款？最少支付多少首期金額？
作為首次置業的香港永久性居民，若購買自用住宅物業，經香港按揭證券公司（HKMC）申請按揭保險後，最高可以申請 90% 按揭貸款（即高達 9 成按揭），代表買家最少只需支付 10% 的首期金額（即 1 成首期）。
首置不同樓價之最高按揭貸款額與最低首期預算表
| 住宅物業成交總價 | 最高按揭成數 | 最高按揭貸款金額 | 最少只需支付之首期金額 |
| 400 萬元（細價上車盤） | 90% (9成) | 360 萬元 | 40 萬元 (1成) |
| 600 萬元（標準兩房盤） | 90% (9成) | 540 萬元 | 60 萬元 (1成) |
| 800 萬元（優質大兩房/三房） | 90% (9成) | 720 萬元 | 80 萬元 (1成) |
| 1,000 萬元（三房換樓盤） | 90% (9成) | 900 萬元 | 100 萬元 (1成) |
| 1,000 萬至 1,500 萬元 | 80% (8成) | 高達 1,200 萬元 | 20% (2成首期起) |
註：以上試算基於按揭保險計劃（HKMC）最新的私人住宅自用按揭指引。申請人必須具備固定入息證明並通過供款佔入息比率審查。
首置四大核心優惠總覽：印花稅折扣、高成數按揭與免壓測優勢
以首置身份在香港買樓上車，主要享有以下四大政策優勢：
- 節省高額印花稅（從價印花稅優惠）：首置買家只需按較優惠的「第 2 標準稅率」繳稅，相比非首置買家，能節省極多稅款。
- 申請高達 9 成高成數按揭：只需 1 成首期即可上車，極大降低儲首期的年期與負擔。
- 按揭審批豁免壓力測試：現時金管局已暫停按揭壓力測試要求，首置買家只需符合「供款佔入息比率（DTI）不超過 50%」即可申請貸款。
- 合資格申請「港人首置盤」資助房屋：可以折實價申請市建局推售的資助房屋。
首置印花稅計算方法：2026 最新第 2 標準稅率表與免稅額拆解
首置買家在香港買樓，只需繳付「第 2 標準稅率（Scale 2）」的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。
2026 最新首置從價印花稅（第 2 標準稅率）對照表
| 樓價 | 印花稅金額 |
| 4,000,000 元或以內 | 100 元 |
| 4,000,001 元至 4,323,780 元 | 100 元 + 超出 4,000,000 元款額的 20% |
| 4,323,781 元至 4,500,000 元 | 1.50% |
| 4,500,001 元至 4,935,480 元 | 67,500 元 + 超出 4,500,000 元款額的 10% |
| 4,935,481 元至 6,000,000 元 | 2.25% |
| 6,000,001 元至 6,642,860 元 | 135,000 元 + 超出 6,000,000 元款額的 10% |
| 6,642,861 元至 9,000,000 元 | 3.00% |
| 9,000,001 元至 10,080,000 元 | 270,000 元 + 超出 9,000,000 元款額的 10% |
| 10,080,001 元至 20,000,000 元 | 3.75% |
| 20,000,001 元至 21,739,120 元 | 750,000 元 + 超出 20,000,000 元款額的 10% |
| 21,739,121 元至 100,000,000 元 | 4.25% |
| 2026年新增豪宅稅（100,000,001 元至 109,574,470 元） | 4,250,000 元 + 超出 100,000,000 元款額的 30% |
| 2026年新增豪宅稅（109,574,471 元或以上） | 6.50% |
例：若買家以 500 萬元買入住宅，首置印花稅率為 2.25%，應繳稅款為：$5,000,000 × 2.25% = HK$ 112,500。
什麼是「首置盤（港人首次置業先導計劃）」？申請資格與轉售限制
除了在私樓自由市場買樓外，政府與市建局推出了「港人首次置業先導計劃」（簡稱首置盤，如紅磡煥然懿居等項目），旨在協助不符合申請居屋資格、但又無力購買私樓的中等收入家庭上車。
港人首置盤申請資格一覽表
- 年滿 18 歲
- 香港永久性居民，須在香港居住滿 7 年
- 未曾在香港擁有任何物業
- 入息限額：根據最新的申請資格準則，一人申請者每月總入息須介乎 31,001 至 40,300 元，二人或以上家庭每月總入息介乎 62,001 至 80,600 元；資產方面，一人申請者總資產不可超過 956,000 元，二人或以上家庭不可超過 1,911,000 元。
首置上車盤項目
| 屋苑 | 地區 | 單位數目 | 推出時間 | 發展商 |
| 煥然懿居（第一及二座） | 紅磡 | 493 | 已售罄，可參考二手市場 | 市建局 |
| 煥然懿居（第三座） | 紅磡 | 260 | 2023年9月 | 市建局 |
| 安達臣道 | 觀塘 | 1000 | 2026年 | 長實 |
| 大坑西邨重建 | 石硤尾 | 2000 | 2030年 | 市建局及平民屋宇有限公司 |
| 土瓜灣靠背壟道/浙江街 | 土瓜灣 | 950 | 2033年 | 市建局 |
| 油柑頭 | 荃灣 | 1940 | 有待公佈 | 房協 |
首置盤轉讓及出租限制
買家要留意，首次置業計劃屬於政府資助房屋，因此有轉售及出租限制。業主在購入單位的首 5 年內不可出售或出租單位，而且在禁售及禁租期後，業主需要向政府補地價，方可在公開市場出售或出租。
持有聯名物業，還需要為了首置而「甩名」嗎？
買樓時，不少夫婦為確保順利取得按揭，都會聯名持有置業；但經濟能力增強後，就會將業權轉至其中一方，好讓另一方回復首置身份再置業，目的是減少稅項支出。不過，自從政府在 2024 年撤銷了所有印花稅辣招後，所有住宅物業交易已統一徵收較低的第二標準從價印花稅，無論是否首置，稅率完全相同，因此特地「甩名」實際意義不大。
雖然在徵收稅項上，「甩名」與否已經沒有分別，但如果業主想為第二套房申請高成數按揭，銀行和按保公司對物業「自住用途」審查會更嚴格。若買家本身名下已有物業並在供款，再買新樓又宣稱自住的話，就會較難獲批。此情況下，透過「甩名」可清除舊樓業權，能確保新買入的物業在文件上百分百屬於首置自住，較易申請高成數按揭。
💡House730 專業提示：辦理甩名時，需要留意被承接業權的一方是否有足夠入息獨自承擔原有的物業按揭供款。
首次置業買樓流程 5 大步驟與隱形開支計算（律師費、佣金與裝修）
首置買樓除了準備 1 成首期之外，千萬不要忽略其他隱形開支雜費！
首置買樓 5 大標準流程
- 確定預算與睇樓：用按揭計算機計算首期與每月供款能力，經 House730 平台預約地產代理睇樓。
- 簽訂臨時買賣合約（臨約）：落訂（俗稱細訂，通常為樓價 3% 至 5%）。
- 申請銀行按揭與按保：憑臨約向 3 至 4 間銀行申請按揭及按揭保險（HKMC）。
- 簽署正式買賣合約與付頭期：簽臨約後 14 天內到律師樓簽正約並補足大訂（連同細訂共樓價 10%）。
- 驗樓交樓與付清餘款：完成按揭提款，於成交日付清餘款、取鑰匙驗樓入伙。
首置買家必須預備的額外雜費預算
- 地產代理佣金：通常為成交樓價的 1%。
- 律師樓費用：約 6,000 元至 15,000 元不等（包含買賣合約及按揭契）。
- 印花稅：視乎樓價而定（$300 萬以下為 $100，600 萬樓為樓價 3% 即 $18 萬）。
- 裝修與基本傢俬費：建議預留約 10 萬元至 30 萬元。
建議首置買家除 1 成首期外，應額外預留約樓價 4% 至 6% 的資金作雜費開支備用金。
首次置業常見問題
Q1：何謂首次置業？首置身份一生人只有一次嗎？
不是。只要你是香港永久性居民，且在簽署臨時買賣合約當天名下沒有持有任何香港住宅物業，即符合首置身份。哪怕過往曾買賣過物業，全數賣出後即可重獲首置資格。
Q2：作為首次置業人士，最高可以申請多少按揭貸款？最少要付多少首期？
購買自用住宅經按揭保險（HKMC）申請，最高可申請 90% 按揭貸款，因此最少只需支付 10% 的首期金額（適用於 1,000 萬元或以下之物業）。
Q3：首置買樓印花稅要交多少？
首置買家按優惠的「第 2 標準稅率」繳稅，樓價 400 萬元或以下只需繳付 100 元。
Q4：曾經與家人聯名買樓，現在還要「甩名」取得首置資格嗎？
自從政府撤銷了所有印花稅辣招後，無論是否首置，所有住宅物業交易已統一徵收較低的第二標準從價印花稅，因此特地「甩名」實際意義不大。但如果業主想為第二套房申請高成數按揭，透過「甩名」可清除舊樓業權，能確保新買入的物業在文件上百分百屬於首置自住，較易申請高成數按揭。
Q5：什麼是「港人首置盤」？與普通居屋有何分別？
首置盤是政府專為中等收入首置家庭提供的資助房屋，入場門檻高於居屋、低於私樓，申請人須從未在港擁有物業。首個首置上車盤煥然懿居（第一座及第二座）的折扣率為市價的 62 折，第三座則為市價 78 折。
Q6：首置申請 90% 按揭需要通過壓力測試嗎？
不需要。金管局已暫停壓力測試要求，現時首置買家只需符合供款佔入息比率（DTI）不超過 50% 即可。
Q7：買樓除了首期之外，首置買家還要預備哪些額外雜費開支？
主要包括印花稅、地產代理佣金（樓價 1%）、律師費（約 1 萬元）以及後續裝修搬屋費用。
一手新盤
