由八万五到三万五

曾荫权的房屋政策，是记取董建华建华的失败教训，由刚性政策，改为柔性政策。新房政策要同时应对楼市升和楼市跌，并非八万五只能应对单边升市的政策。

曾特首提出每年房屋供应3.5万个，其中1.5万个是公屋，2万个私人住房。还未包括0.5万个的置安心计划房屋。董特首的建屋计划是每年8.5万个，3.5万个私楼，5万个居屋、公屋及夹屋。

由8.5万个建屋量下调到3.5万个，是因应人口老化，新增需求不足。不单止数量大减，更重要是建屋指标不再是刚性。2万个私楼的土地来源，主要是勾地，其次是港铁及市建局项目，最后才是政府主动卖地。勾地是主轴，继续随市场需求而调节。昔日八万五是刚性规划，一口气划定五年的夹屋土地，连同九七前已批出的大量居屋土地。一旦遇上楼市下跌，供过於求无法扭转。

今天首个置安心计划用地，青绿街地皮就是昔日夹屋用地。相信有不少昔日夹屋用地会转作置安心用途，可见当年土地供应过多的「盛况」。

3.5万个的房屋供应，是多抑或少，将会由市场来证明。但今天楼价的升与跌，却取决於通涨，而通涨又取决於美元汇价。房屋供应对平抑楼价的作用不大，除非重推八万五，以无比的供应量推冧楼市。