【租金扣税最新攻略2026】如何悭税悭到尽？12万扣税上限、资格、报税表填法与3大真实悭税案例
日期：17小时前
1分钟睇晒文章重点：
-
扣除额上限：每个课税年度最高扣除 HK$100,000，如果与 18 岁以下的子女同住（必须是在2023年10月25日或之后出生），更可享有额外港币 2 万元的扣除上限（即总共 HK$120,000）。扣税额按实际缴付租金实报实销，租期不足一年按月等比例折算。
-
核心申请资格：纳税人及同住配偶在香港名下无任何住宅物业，且租赁合约必须已缴纳印花税（打厘印）。
-
最大悭税效果：按现行薪俸税最高边际税率 17% 计算，合资格租客每年最多可少交约 HK$17,000 税款。
-
报税申报位置：只需在个别人士报税表（BIR60）第 8.5 部填报租金总额与租期，提交时毋须夹附单据。
-
法规存证义务：租约正本、租金收据及银行转账纪录必须妥善保留至少 6 年，以备税局日后随时抽查。
內容目錄
什麽是住宅租金扣税？
租金扣税（全名是「住宅租金税项扣除」）是香港税务局自 2022/23 课税年度起推行的常规税务优惠，专为减轻未持有任何本地住宅物业的纳税人负担而设。只要你是在港租屋居住的薪俸税或个人入息课税纳税人，每年报税时即可将合资格的租金开支直接抵销「应课税入息」，减少要缴交的税金。
租金扣税每年上限是多少？
- 每名纳税人於每个课税年度的住宅租金扣税上限为港币 10 万元。
- 政府为鼓励生育，由2024/25课税年度起增设了「子女加成」的扣税额度，若纳税人於该课税年度与 18 岁以下的子女同住（必须是在2023年10月25日或之后出生），便可享有额外港币 2 万元的扣除上限，令扣税上限提升至港币 12 万元。
要注意的是：扣除额是实报实销的。如果你一年的租金总共是 84,000 元，扣除额就是 84,000 元；如果你的年租高达 15 万元，扣除上限依然会封顶为 10 万元。当年用不完的额度不能带到下一年。
谁可以申请租金扣税？
无论你是单身自住、家庭承租还是与朋友合租，只要纳税人及其同住配偶在香港没有持有任何住宅物业，并为自己居住的住宅单位签订了有效且已「打厘印」的租约，即可申请扣税。
| 审查项目 | 申请要求 | 注意事项 |
| 物业用途 | 必须为香港境内住宅物业 | 工厦、商用铺位、纯车位不可申请 |
| 个人置业状况 | 申请人及配偶名下不可有香港住宅物业 | 持有非住宅物业（如商铺）不影响资格 |
| 租约合法性 | 租约必须已缴纳印花税（打厘印） | 口头协议、未打厘印无效 |
| 居住用途 | 必须为纳税人的主要居所 | 用作度假、转租或副住址不可扣除 |
💡House730专业提提你：租客或业主千万不要为了节省数百元的印花税而放弃打厘印；结果到每年五月报税季时，白白错失了高达10万元的免税额，因小失大非常可惜。
延伸阅读：【租约打厘印教学】不打厘印是否违法？网上打厘印程序、印花税计算、迟交罚款与租金扣税一览
哪些情况不能扣税？避开6大常见扣税陷阱
税务局设立了严格的反避税条款，防止个人或家庭透过内部转移来漏税。你要留意以下6种不能扣税的「踩界」情境：
- ❌ 租约无打厘印：没有盖印花税的合约在税局眼中等同无效。
- ❌ 名下有楼：你或同住配偶在香港拥有任何住宅物业。
- ❌ 向亲属租楼：业主是你的父母、子女、配偶、兄弟姊妹或你控制的公司。
- ❌ 公司包租金：雇主已提供全额租金津贴或免费员工宿舍。（如果雇主资助了部分租金，你必须扣除受资助的金额后，将余额按上限申报。）
- ❌ 租住公营房屋：你是公屋、房委会或房协资助房屋的注册租户。
- ❌ 非主要居所：该单位只是用作周末度假或储物用途。
如何可以悭更多税？
- 与配偶摊分租金：若你与配偶一起交租，可以将扣税额分配给边际税率较高（即人工较高）的一方申报，会悭得更多。
- 未婚同居或与朋友合租：由於「住宅租金税项扣除」以单位计算，不论租金缴付比例如何，免税额均以合租人数平均分配。因此共同居住者都想得到扣税额的话，就要在租约上必须同时写上两人的名字（合租人）。
- 留意其他扣税项目：例如强积金MPF、自愿医保、慈善捐款等项目都可以扣税，紧记保留单据作申请之用
租金扣税点样计？租期不足一年的比例计算公式
香港的课税年度是由每年的4月1日计至翌年的3月31 日，换楼或年中才起租是非常常见的情况。如果租期不足 1 年，10 万元的扣税上限会按合约租期月数的比例减少。计算公式如下：
当年度扣除上限 = 100,000 元 × (合约有效月数 ÷ 12)
例子：如果租约由10月1日开始（至3月31日共6个月），该年度最高上限会折算为 50,000 元。
💡House730专业提提你：依据《税务条例》规定，若租期未足满整个课税年度，扣除上限将严格依合约有效日数按比例下调。市民在填写 BIR60 报税表时，应如实填入该年度「实际缴付的租金全额」，评税主任在核算税款时会自动按租约有效天数比例调整可扣除的上限，切勿自行涂改或按比例缩减填报金额。
3 个真实情境案例：你实际可以悭几多税？
以下3个日常真实案例，为你直接展示实际的减税成效：
案例一：单身打工仔（独立承租）
陈先生月入4万元，年尾有1个月双粮，全年入息52万元。他在大围以月租1.8万元租住一房单位，全年度租金支出为21.6万元，租约已妥善打厘印且名下无任何香港物业。扣税上限封顶为10万元。以 17%最高边际税率计算，他一年约可节省1.7万元税款。
- 扣税额度规定：因为陈先生未扣税前的入息实额高达37万元，有17万元落在最高17% 税阶。这10万元的租金扣除额刚好完全抵销了17%税率的部分，达成了省税效果。
-
税款对比试算表
税款计算项目 ❌ 未申请租金扣税 ✅ 成功申请租金扣税 差异 / 影响 全年总收入($4万x13个月) HK$520,000 HK$520,000 薪金维持不变 减：强积金（MPF）供款上限 – HK$18,000 – HK$18,000 法定免税扣除 减：单身人士基本免税额 – HK$132,000 – HK$132,000 法定个人免税额 减：住宅租金扣除额 $0 – HK$100,000 扣足年度上限 应课税入息实额 (NCI) HK$370,000 HK$270,000 入息基数减少 10 万 首HK$200,000累进税款(2%-14%） HK$16,000 HK$16,000 两者税阶相同 超出部分税款（按最高 17% 计算 HK$28,900（以$17万计） HK$11,900（以 $7万计） 直接少付 $17,000 基本应缴税款 HK$44,900 HK$27,900 税前差额 $17,000 减：年度税款宽减(上限HK$3,000计） – HK$3,000 – HK$3,000 均享全额宽减 最终实付薪俸税款 HK$41,900 HK$24,900 实质悭税 HK$17,000
案例二：已婚夫妇（联名租约）
张生月入5万元，张太月入2.5万元，合租月租2.2万元单位（年租26.4万元）。夫妇总上限依然为10万元。由高薪的张生全数申报10万元扣税最划算，家庭总共可省下约1.7万元。租约由两人共同签署并已加盖印花税（打厘印）。
-
扣税额度规定：已婚夫妇不论分开评税还是合并评税，全家合计每个课税年度的扣除上限同样为 HK$100,000。
-
最佳报税策略：张先生收入较高，其应课税入息已进入17%最高累进税阶；张太太则处於2%至14% 的较低税阶。因此，将 10万元租金扣除额全数由张先生一人申报，能发挥最大的悭税效益。
- 税款对比试算表
税款计算项目 ❌ 未申请租金扣税 ✅ 成功申请租金扣税（张生全额申报） 差异 / 影响 全年总收入（$5万 × 12个月） HK$600,000 HK$600,000 薪金维持不变 减：强积金（MPF）供款上限 – HK$18,000 – HK$18,000 法定免税扣除 减：基本免税额（分开评税个人额） – HK$132,000 – HK$132,000 法定个人免税额 减：住宅租金扣除额 $0 – HK$100,000 集中由高薪方扣足 10 万 应课税入息实额 (NCI) HK$450,000 HK$350,000 入息基数直接减少 10 万 首 HK$200,000 累进税款（2%-14%） HK$16,000 HK$16,000 两者税阶完全相同 超出部分税款（按最高 17% 计算 HK$42,500（以$25万计） HK$25,500（以$15万计) 直接少缴 $17,000 基本应缴税款 HK$58,500 HK$41,500 应缴税款相差 $17,000 减：年度税款宽减（上限 HK$3,000计） – HK$3,000 – HK$3,000 均享全额宽减上限 最终实付薪俸税款 HK$55,500 HK$38,500 实质悭税 HK$17,000
案例三：朋友合租（两人平分）
两位社会新鲜人阿 Ken与阿Ming两位大学同学合租单位，月租1.8万元。合约有两人名字及打厘印，每人分担一半租金（年租每人10.8万元）。每人的扣除上限减半为5 万元，按较低税阶计算，每人各自悭税约3,000元至5,000元。
租金由两人平分，即每人每月承担9,000元（全年每人实际缴付租金10.8万元）。
假设阿Ken月薪为2.5万元（全年总收入30万元，名下无香港物业），以阿Ken的个人报税情况为例进行试算：
- 扣税额度规定：若合约有两位合租人，法定的10万元扣税上限会按合约人数平均分配，即每人的扣除上限为 5万元。
- 实际申报情况：阿 Ken全年实际缴付租金为10.8万元，虽然支出超过5万元，但受合租上限约束，其当年度实际可扣除额封顶为5万元。
- 税款计算对比表
税款计算项目 ❌ 未申请租金扣税 ✅ 成功申请租金扣税（合租上限 $5 万） 差异 / 影响 全年总收入（月薪 $25,000 × 12个月） $300,000 $300,000 薪金维持不变 减：强积金（MPF）供款（5% 法定供款） -$15,000 -$15,000 法定免税扣除 减：单身人士基本免税额 -$132,000 -$132,000 法定个人免税额 减：住宅租金扣除额 $0 -$50,000 扣足合租个人上限 应课税入息实额 (NCI) $153,000 $103,000 入息基数减少 5 万 基本应缴税款（按五级累进税阶计算）* $9,420 $4,300 税前差额减少$5,120 减：年度税款宽减（上限 HK$3,000 计） -$3,000 -$3,000 均享全额宽减上限 最终实付薪俸税款 $6,420 $1,300 个人实质悭税 $5,120
累进税款计算拆解：
-
未申请扣税（入息实额 $153,000）：首5万×2%($1,000)＋次5万×6%($3,000)＋次5万×10%($5,000)＋余额 3,000×14%($420) = HK$9,420
-
申请扣税后（入息实额 $103,000）：首5万×2%($1,000)＋次5万×6%($3,000)＋余额 3,000×10%($300) = HK$4,300
💡 两人合计悭税总数
| 项目 | 阿 Ken (月入 $25,000) | 阿 Ming (假设收入相若) | 两人合计总成效 |
| 年度扣除额 | $50,000 | $50,000 | 扣足总上限 $100,000 |
| 个人实质悭税 | $5,120 | $5,120 | 二人合共悭税 $10,240 |
📌 合租报税 3 大重点
-
租约必须列齐两人姓名：合约承租人栏位必须同时有阿 Ken 与阿 Ming 的名字，并一同完成打厘印。若只签一人名字、另一人私下转账夹租，未列名者无法申请扣税。
-
不可擅自转让额度：合租朋友不是合法配偶，每人上限严格为 5 万港元，不能因为阿 Ken 收入高而私下协议将10万元全部让给阿 Ken 申报。
-
报税表（BIR60）填法：在第 8.5 部填报时，「缴付的租金」填写自己实际支付的 10.8万元「你所占租金的份额」填写 50%，税务局系统便会自动按比例计算并套用 5万元上限。
居屋、合租、分租与车位租金扣得唔得？特殊租约处理
- ✅ 分租套房 / 劏房：只要有签署书面租约并打厘印，即可申请。
- ✅ 连车位租约：车位与住宅在「同一份租约」内，且没有分租出去，车位租金可一并扣税。
- ❌ 未补地价居屋 / 公屋：未补地价的违法出租居屋或公屋，即使签署了纸本合约，在法律上仍属无效协议，税务局一旦查核不仅会直接剔除扣税资格，更可能引发转介执法机构调查的风险。
报税表 BIR60 点样填？住宅租金扣除填写 4 步教学
无论你是用「税务易 (eTAX)」网上报税，还是手写纸本递交，填写的栏位和逻辑完全相同。
- 找到栏位：前往报税表「第 8.5 部 – 申索住宅租金扣除」。
- 填写地址与租期：填入你租住的物业完整地址，以及在该课税年度内有效的租赁期（注意不要超出 4月1日至 3月31日 的范围）。
- 填写租金总额：在「缴付的租金」一栏，填入你在该期间实际交给业主的总金额。
- 申报合租比例（如有）：如果在租约上有其他合租人，请在「你所占租金的份额」填写你实际支付的百分比（如 50%）。自己一人独租则填 100%。
租金扣税需要递交证明文件吗？税局查税抽查应对指南
递交报税表时不需要附带任何合约或收据，因为税务局采取「先评后核」机制，会先让你申报扣除，但随时会在几年内发信要求你补交证明文件。若在抽查时无法出示文件，不但会被追回税款，还可能面临罚款。因此相关租务凭证必须妥善保存 6 年以备抽查，包括：
- 已盖印花税（打厘印）的租约正本。
- 租金收据或业主发出的租单。
- 银行转账纪录或支票存根。
住宅租金扣税常见问题
Q1: 租约没有打厘印，可不可以事后补打并申请扣税？
答：可以，只要向印花税署补打厘印并缴清相关罚款，即可申请扣税。过期补打印花税通常需要缴交2倍至10倍的逾期罚款。虽然要补交罚款，但相比每年最高可省下逾万元的税款，补打厘印往往依然划算。
Q2: 搬屋换楼期间，一年内签了两份租约，可以合并扣税吗？
答：可以，同一课税年度内的多份合资格租约可合并申报，但总扣除上限仍然是10万元。税务局允许纳税人累加同一年内因转租而缴付的住宅租金，只要每份合约皆符合自住及已打厘印的要求，将两份租约缴付的租金加总申报即可。
Q3: 租住父母或子女名下的物业，可以扣税吗？
答：不可以，法例明确禁止承租相联人士（包括父母、子女、配偶或兄弟姊妹）的物业申请扣税。这是税务局的反避税条款，即使双方有正式签约、有缴付市价租金且有打厘印，税务局亦一律不予接纳扣除。
Q4: 如果公司每个月有提供「租金津贴」，我还可以申请租金扣税吗？
答：只能扣除超出公司津贴以外、由你自掏腰包的租金余额。若公司每月津贴5,000 元，实际租金为12,000元，你每月自付的7,000元可列入扣税计算；若公司已全额报销租金或直接提供免费宿舍，则完全不能扣税。
Q5: 两个人夹租一个单位，应该点样平分扣税额？
答：按租约上列明的租客配额比例平分，若无注明则预设按租约人数平均分配。例如两人合租，每人的年度扣除上限就是5万元（10万元 ÷ 2）；各自在报税表申报自己实际分担缴付的租金数字即可。
Q6: 夫妇两人一起租楼，分开报税定合并报税悭得最多？
答：建议将10万额度集中由薪金较高、适用税阶较高的一方全数申报。夫妇合计的最高扣除额上限同样是10万元，由边际税率最高（例如达 17%）的一方扣除，能扣减最高层级的税款，为整个家庭节省最多的税金支出。
Q7: 租工厦改装单位、劏房或村屋可以扣税吗？
答：合法住宅村屋及合规分租套房可以，但工厦改装单位绝对不可以。法例规定物业必须具备法定住宅用途。工厦单位改作居住属违规用途，无法扣税；合法住宅地段的村屋或套房，只要有租约并加盖印花税，均符合资格。
Q8: 报税时写错租金扣除金额，事后可以点样更正？
答：可以透过「税务易」网上平台提出反对评税，或书面填妥 IR831 表格申请更正。收到评税通知书后，纳税人享有在通知书发出日期起计 1 个月内提出更正的权利，并须夹附正确的租约与租金缴纳证明文件供税局重估。
