业主惜售 楼市持续乾升

经过今年2、3月份的大成交向上突破之后，不少笋盘经已被市场消化。目前住宅楼市由於盘源短缺，交投显得转疏，但因大多数业主惜售，市况正处於价升量跌的乾升环境。

 

在2、3月小阳春带动之下，楼价不但向上攀升，连租金亦受惠，扭转跌势。市场上的笋盘被消化之后，业主变得惜货如金，即使有买家作某种程度的追价，但不少业主仍然不为所动，加上利息低企，其他投资工具不但回报不佳，甚至亏蚀，市民宁愿继续长期持有物业也不肯割爱，造成目前的乾升局面。

 

根据住宅按月统计，今年4月份整体住宅（包括一手、二手私人住宅；居屋、公屋及夹屋自由市场买卖）买卖合约登记，录得8,217宗及446.8亿元，较3月份的11,358宗及590.4亿元，下降27.7%及24.3%。5月份缺盘情况持续，与4月份相似。

 

此外，4月份已知业主买入价的二手私人住宅买卖合约登记录得5,188宗，当中录得帐面获利的有5,049宗，获利宗数比例为97.3%，较3月的96.2%上升1.1个百分点。转售获利比率连续三个月上升，累积升幅达3.7个百分点，今年4月份的获利比例是自去年4月99.0%之后，创十二个月新高。买楼获利的胜算，证明比较高，令业主继续持货。

 

而住宅租金止跌回升，更引致业主惜货不卖，因为租金回报率随着租金上升而上调，对买家而言无疑增加了吸引力。根据中原地产新签租约统计，3月份全港85个大型私人住宅屋苑的平均租金每平方尺录得19.0元，较2月的18.9元上升0.5%。私人住宅租金止跌回升，结束了自2011年10月开始连续五个月的跌势。本港楼市基础稳健，预料租金会继续平稳向上。

 

踏入2012年住宅楼市恢复畅旺，根据中原城市领先指数(CCL)，私人住宅楼价早已於今年1月初止跌回升，而租金则於3月份开始见底回升，可见租金走势明显较楼价滞后约一个季度。以租金较楼价落后一个季度推算，相信今年第二季租金会跟随楼价重拾升轨。

 

由於额外印花税(SSD)的影响，售卖转手未够两年时间的住宅楼盘需要支付SSD，造成不少住宅单位被逼「坐监」现象，供应量更形短缺，货源更为疏落，市场乾升情况持续。

 

欧洲债务危机复燃，美元汇价往上走，全球股市、黄金、外汇、商品期货尽低头，唯独本港住宅市场租金回报上升，楼价亦企稳。尽管现在住宅市场缺盘，但买家仍然觉得投资楼市，比较保险。基於楼价和租金上扬的利好因素，业主持货能力更强，割价求售情况将更罕见。预料价升量跌的乾升局面，短期内维持不变。