租约条款能否免除维修责任

不少业主或有同感，把物业出租以后，不时收到租客通知，物业的设施需要维修，特别是住宅物业，租约一般都会附带基本电器，遇到损坏亦很难界定是属於人为或自然损耗，所以往往都产生不必要的矛盾，亦要花金钱时间安排处理。

那麽为了避免每每花费处理维修事项，出租物业时能否与租客订明租约条款，免除业主各项维修责任？理论上来说，如果双方同意下，的确可以订立不包括维修责任的租约，这类租约在工商物业也很常见，业主只以「清水楼」(bare shell)、或现状交楼予租客，租客需自行处理装修及维修，不过一般与物业结构相关的责任，这些还是需要业主负责。所以即使业主在租约上订名不包括物业内部维修，但遇上物业结构问题，例如石屎剥落、漏水、喉管老化等，这些责任亦难以转嫁予租客。

始终租赁市场也是自由市场，市场上大多数租约均由业主负责维修，如果租金不是特别吸引、或物业有甚麽特色之处，就很难找到合适租客愿意承担。笔者也遇过有客户要求免除维修责任的租约，而愿意接受的租客一定不多，租金亦相对市价有一定折让，所省回的维修成本都反映在租金上，而且在租客退租的时候，还要面对风险物业状况未必理想。

其实物业维修保养也是物业投资的一部分，适当的保养可以为物业保持价值，亦较易吸引租客租用，而且租客愿意每每报告物业状况，总比变得残破不堪时才处理更好。