牛池湾新盘｜33清水湾新盘攻略懒人包(不断更新)
日期：2小时前
重点摘要
「33清水湾」（33 Clear Water Bay）位於牛池湾清水湾道33号，由九龙建业精心发展，前身为圣若瑟安老院地段，为九龙东历来最大规模的旗舰住宅项目之一。项目分多期发展，合共由5座住宅大楼组成，提供逾2,000个单位。第一期共提供361伙，户型涵盖2房至4房，并以2房及3房作为主打（占整期供应逾八成半）。项目以邻近港铁彩虹站、物业基座设有约65万平方尺大型商场，以及地盘内保留三幢二级历史建筑（前圣若瑟安老院的门楼、别墅及宿舍A）作为独特卖点。项目属小学45校网及黄大仙区中学校网。
首批价单
首批定价：首张价单涵盖两房连工作间（58 伙）及三房（15 伙）户型，实用面积由 492 至 536 平方尺。扣除最高折扣后，折实售价由 1,013.1万 至 1,443.3 万元，折实实用尺价由 19,981元 至 27,587 元（折实平均尺价为 23,910 元）。
首轮发售结果：项目於 2026 年 10 月 25 日（周日）以先到先得形式首度推售价单内的 73 伙。开售首 2 小时内成功沽出 22 伙，单日套现约 2.5 亿港元，首批销量占比约三成。买家以本地用家及换楼客为主（约占七成）
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- 招标销情：项目於 2026 年 10 月 15 日率先以招标形式推售部分大单位，截至首轮价单发售前，累计透过招标沽出约 17 伙，多属四房大户，成交价最高达 2,863 万元。
- 首宗挞订：项目於 10 月 26 日录得首宗招标单位「挞细订」个案。涉及单位为第 2 座 20 楼 A 室（1,039 方尺四房套），原於 10 月中以 2,863.1 万元招标售出，惟买家日前签订临约后未有进展，预料遭没收 5% 订金，损失约 143.2 万元。
33清水湾资料表
| 名称： | 33清水湾 |
| 所在地区 | 牛池湾 |
| 中文地址： | 九龙清水湾道33号 |
| 英文地址： | 33 Clear Water Bay Road, Ngau Chi Wan, Kowloon, Hong Kong |
| 单位总数： | 361伙 |
| 座数 | 全盘建5座，第1期为第2座 |
| 楼层高度： | 约3.15米至3.55米 |
| 实用面积： | 470至2,361方尺 |
| 单位间隔： | 2房至4房 |
| 发展商： | 九龙建业 |
| 关键日期： | 2027年12月11日 |
| 校网： | 小学48校网， 黄大仙区中学网 |
平面图
示范单位
2座18楼B室两房连工作间无改动示范单位，实用面积492平方尺。 层与层之间高度约3.1米。单位外连 22平方尺露台，另设 25平方尺窗台设计，第一期2房连工作间单位147伙，供应罕有。
单位采用开放式厨房设计，厨房与客饭厅相连；客饭厅外接露台，玻璃趟门将阳光引入室内，提升通透度和开阔感。单位另设独立工作间，与厨房相邻，兼具家务处理和收纳储物机能，提升日常实用度。
玄关近大门位置设鞋柜及储物空间，照顾日常收纳需要。全屋格局灵活实用，室内以浅木色作主调；客饭厅呈长方形布局，配合浅棕色木纹地板及净白墙面，营造明亮清爽的空间感。
厨房为长方形开放式设计，选用浅色云石纹工作台，并运用垂直高度和墙面空间，配置多组雾面灰色落地高柜及吊柜，增加收纳空间。厨房工作台设置多功能收纳挂架与置物层架，方便拿取常用厨具与调味罐；洗涤区则配备不锈钢洗涤盆、沥水架及可抽拉式水龙头。单位煮食炉选用 Miele，搭配 Siemens电抽油烟机、微波炉以及洗衣乾衣机等设备。
两间睡房均享同一座向景观，各设有窗台，配合宽阔大窗把自然光引进室内，营造明亮通透的视觉；房型间隔方正，方便住户弹性配置家具与收纳。此外，睡房及客饭厅天花均采用嵌入式冷气出风口设计，令整体视觉更显简洁俐落。
周边配套
交通
- 港铁无缝连接：项目基座商场计划兴建专属行人隧道，直接驳通港铁彩虹站（约接邻B2出口），实现真正站顶及铁路优势。
- 交通总汇与干线：基座设有大型交通总汇，汇集多条巴士和小巴路线；前临清水湾道及龙翔道等主要干道，自驾或乘车来往九龙东、中环及新界各区十分便捷。
- 未来基建预留：项目预留接驳口，未来可衔接规划中的东九龙智慧绿色集体运输系统（彩虹东站）及平定道东延伸
商业
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- 自设大型商场：项目自设约65万平方尺的大型旗舰购物商场，提供购物、消闲及餐饮选择。
- 历史建筑保育：商场规划将项目内的3座二级历史建筑（前圣若瑟安老院）完美融入其中，结合现代与历史特色。
- 邻近东九龙核心商圈：驱车数分钟即可到达启德发展区（如 AIRSIDE、双子汇、启德体育园等），共享启德及九龙东CBD的多元商业与消闲
会所休闲
- 住客会所与园林：会所连园林空间总面积逾 20万平方尺，提供室内外游泳池、健身中心、宴会厅及空中园林等设施。
- 周边康体设施：毗邻斧山道运动场（附设游泳池及足球场，开放至晚上11时）以及牛池湾公园（设有迷宫游乐场、缓跑径、篮球场及射箭场
校网
校网：小学属黄大仙区45校网，中学属黄大仙区。
Q1: 33清水湾的交通方便吗？离地铁站多远？
A1: 33清水湾直通港铁彩虹站，项目基座商场规划有专属行人隧道连接地铁站出口，属於标准的铁路沿线物业。此外，项目基座自设大型交通总汇，汇聚多条巴士及小巴线，前临清水湾道及龙翔道，无论是搭乘大众运输或自驾前往九龙东、中环及新界各区都极为便利。
Q2: 33清水湾附近有大型商场吗？日常购物和饮食配套如何？
A2: 有。33清水湾自设约 65 万平方尺的大型旗舰购物商场，落成后将成为该区的核心商圈，满足住户的日常餐饮、零售及消闲需求。此外，商场融入了前圣若瑟安老院的 3 座二级历史建筑，极具特色。居民亦可经通道前往邻近的彩云邨民生商店，或驱车数分钟前往启德 AIRSIDE 及九龙东核心商圈。
Q3: 33清水湾属於哪一个小学及中学校网？
A3: 33清水湾的小学学区属於黄大仙区 45 校网，中学学区同样属於黄大仙区。该区拥有不少优质的地区名校，能满足家长对子女升学的教育需求。
Q4: 33清水湾周边有什麽康乐及消闲设施？
A4: 33清水湾周边康体设施非常丰富。项目毗邻斧山道运动场及游泳池，步行即可前往。附近还有占地广阔的牛池湾公园，内设迷宫游乐场、缓跑径、篮球场及射箭场。加上屋苑自身拥有逾 20 万平方尺的住客会所连绿化园林，消闲选择多元化。
Q5: 33清水湾未来有什麽基建发展利好因素？
A5: 33清水湾未来将受惠於东九龙智慧绿色集体运输系统。项目已预留接驳口，计划衔接未来的「彩虹东站」及平定道东延伸段。这项基建将进一步强化其东九龙交通枢纽的地位，对物业未来潜值具备正面带动作用。
