投资者胃口饱了-需用家支持

由九建发展的牛池湾新盘「33清水湾」第1期，率先推出首批73个单位招标测市，全部为3房及4房户。上周开放示范单位予公众参观一直接获不少查询。图为九建市务及销售部助理总经理陈淑芳与笔者在项目示范单位进行项目交流。

持续有新盘在第三季后期及第四季推出市场，由於发展商采取的订价策略合理，令到每个项目在入票阶段已呈现炽热气氛，直至销售阶段甚至能出现全数沽清的情况；不过除全新盘外，一般一手余货项目去货速度有放缓迹象，平日港九新界各区的一手项目成交约十多至三十宗，未算十分畅旺。

主要原因相信与供应有关，上月政府公布最新一份《施政报告》和《香港特别行政区经济和社会发展第一个五年规划（2026—2030年）》，大刀阔斧地推进北都的基础设施建设，并预计未来10年间熟地预测供应量为约2,500公顷，当中七成来自北部都会区。而且北部都会区会成为重要房屋供应库，未来5年落成公、私营房屋单位约9.5万伙，占全港供应目标逾4成，私人住宅占2.4万伙，短中期将以古洞供应最多。本月下旬亦会为「出售居者有其屋计划单位2025」进行拣楼，五个项目分别位於启德、锦田、将军澳、屏山及东涌，提供接近7,000个单位，房屋局局长早前接受访问指出资助出售单位大幅增加，未来5年有超过7.2万伙落成。上述各项楼市供应消息令到需求压迫感放缓，加上现在经济模式转为AI产业为主，人力资源需求减少，年青人在工资增长方面未有强烈信心，对於需要长期借贷承担责任会有所犹豫。

其次，投资者在过去一年多楼市反弹期间已不停吸纳货源，部份更出现满仓，已达到可配置在不动产市场的金额上限，所以近日投资者入市个案比例不算多，新盘买家仍然以用家为主；而用家的需求是会随着楼市气氛冷热而改变，所以暂时未有急切性。本港未有跟进美国加息，市场已适应息口低潮期认为供楼支出不会突现有大变动，银行因有感楼市交投趋静，按揭需求同告下跌，亦积极进行「按揭战」，以不同优惠吸引及回赠抢按揭生意，争夺仅余住宅贷款业务。

至於商业楼面方面，虽然早前指出中环甲厦空置率大幅下降，但经过深入了解，由於市面上银主盘太多，令到很多银行未愿作出借贷，所以短期内工商物业的投资气氛依然受压。