二手成交│50年擔保期打救 富榮花園三房衝上近「7字頭」沽
日期：5小時前
政府推出50年擔保期新政策前，二手市場的舊居屋，尤其是像大角咀富榮花園這類樓齡超過20年的屋苑，在按揭審批上面臨較大限制，形同「居屋緊箍咒」。不過，隨著政府推出「50年擔保期」新政策，大角咀「老牌居屋王」富榮花園再次發威，近日一個三房單位於未補地價市場以逼近「7字頭」成交。
挾市區地段優勢，富榮花園向來是白居二及綠表客的熱門追捧對象。世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示，富榮花園11座高層G室，建築面積694平方呎，實用面積592平方呎，屬三房兩廳單位，新近獲買家於居屋第二市場以698萬元購入，造價直逼「7字頭」大關，實用呎價11,791元，再度貼近居二市場呎價新高水平。
雖然與2018年富榮花園14座中層D室、實用面積592平方呎，以753萬元（未補地價）易手、實用呎價約12,720元的歷史高峰相比，仍有一段距離；惟屋苑已達28年樓齡，是次以接近歷史高位的造價沽售，相信受惠於房委會將擔保期延長至50年的措施。
富榮花園新舊按揭大對比
| 舊例(30年擔保期) | 新例(50年擔保期) | |
| 最高按揭成數 | 一般60%至70% | 可做足 9成 |
| 首期開支 | 約209.4萬至279.2萬 | 69.8萬 |
| 最長還款年期 | 被縮期至 2年至15年不等（視乎銀行） | 做足30年 |
| 壓力測試 | 必須通過壓力測試並提交詳細入息證明 | 毋須壓力測試，一般只須申報家庭入息 |
高齡居屋「瀕死變翻生」
房委會於2023年落實，將二手資助出售房屋的按揭貸款保證期由30年延長至50年，對高齡居屋而言猶如「救命丹」。若維持舊有30年保證期，樓齡過高的居屋一旦超出擔保期，政府不再提供按揭保證；銀行為控制斷供風險，或會下調貸款成數，難以批出9成按揭，甚或較長年期的按揭計劃。買家難以預備數百萬元首期，令高齡居屋在二手市場的交投及按揭安排均受明顯限制。
以富榮花園為例，屋苑已屆28年樓齡。新政策推出前，銀行一般只借約6成，買家需預備約樓價40%作首期。以上述698萬元成交為例，首期動輒需279.2萬元。不過，自2023年擔保期延長至50年後，政府提供較長年期按揭保證，銀行審批亦相對放寬，白居二買家於居二市場可申請9成按揭，按揭年期可達30年，首期降至樓價10%，即69.8萬元，較原先減少209.2萬元，有助降低入市門檻。
上述單位原業主於1998年11月以212.7萬元（未補地價）購入，持貨28年，帳面獲利485.3萬元，升值約2.3倍。
一手新盤
