【買樓按揭成數2026】首期計算、按揭保險與限制、唐樓與村屋按揭分析
日期：2026-07-22
重點摘要：
最新按揭政策統一住宅及非住宅物業最高按揭成數至 70%，並暫停壓力測試，供款與入息比率（DSR）上限一律為 50%。
- 自住首置買家透過按揭保險（HKMC）最高可做 90% 按揭（1,000 萬或以下物業）
- 自僱或非固定收入者按保上限通常為 80%
- 收租或公司名義購買則最高 70% 且不可申請按保
- 一手居屋/綠置居憑政府擔保可做 90% 至 95% 按揭且免保費。銀行貸款額以成交價與估價較低者為準，若估價不足須補足首期差額
- 唐樓與村屋則受樓齡扣減限制供款年期
內容目錄
最新政策懶人包：按揭成數與壓測放寬重點
在香港金融管理局的最新指引下，所有住宅及非住宅物業的銀行按揭成數上限統一調整至最高 70%，並暫停壓力測試要求，供款與入息比率（DSR）上限一律放寬至 50%。
無論您是第一次買樓、持有多於一層物業、想換大屋的業主，還是打算以公司名義買樓，近期的按揭政策都變得更簡單靈活。
- 統一按揭成數：所有住宅及非住宅物業（包括工商舖及車位），銀行可批出的最高按揭成數一律為 70%。
- 取消身分差異：首次置業與非首次置業、自住與投資（出租）物業的基礎按揭成數階沒有差異。
- 壓測暫停：全面暫停壓力測試，簡化銀行審批流程。
- 供款入息比率（DSR）放寬：每月總債務供款佔家庭月收入的上限，統一為 50%。
甚麼是按揭成數 (LTV)？與買樓首期的關係
按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）是指銀行借出的貸款金額佔物業成交價或估價的百分比，這個數值直接決定了你需要準備的買樓首期。
計算按揭成數與買樓首期的換算公式非常易明：
貸款額 = 物業估價或成交價（取較低者）X 按揭成數
買樓首期 = 物業成交價 – 貸款額
按揭成數越高，代表銀行借給你的資金越充裕，你需要自備的首期就越少。例如購買600萬元的單位，做7成按揭需要180萬首期；若透過按揭保險做9成按揭，首期則大減至60萬。
估價不足對實際首期的影響
銀行計算按揭額時，是以「成交價」與「銀行獨立估價」的較低者為準。若買入價為600萬元，但銀行估價僅為550萬元，做7成按揭只可借出385萬元（550 萬 × 70%）。買家實際需要準備的首期會由180萬大幅增加至215萬元（600萬 – 385萬)，資金不足的話，有機會「上唔到會」。
現行按揭成數上限對照表（附最新按保限制）
透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，符合條件的自住首置買家最高可申請 9成按揭，物業價值上限高達1,000萬元。
銀行本身提供的按揭成數最高為7成，超過7成的部分必須透過申請按揭保險（按保）來完成。非住宅物業則不適用按揭保險。
| 成交價（港幣） | 按揭成數上限 | 最高按保成數（首置自住） | 最高貸款額上限 |
| 1,715 萬以上 | 70% | 不適用按保 | 樓價70% |
| 1,500 萬至 1,715 萬 | 70% | 80% | 依保險公司審批上限為準 |
| 1,000 萬至 1,500 萬 | 70% | 80% | 1,200萬元 |
| 1,000 萬或以下 | 70% | 90% | 900萬元 |
| 非住宅（工商舖/車位） | 70% | 不適用按保 | 樓價70% |
買家身分與入息如何影響按揭審批？
買家的就業情況、買樓用途（自住或出租）及是否聘用擔保人，會影響按揭保險的成數上限與入息審查條件。
雖然銀行已統一基礎7成按揭的門檻，但申請高成數按揭保險時，按保公司對申請人的身分有嚴格分類：
- 固定受薪 vs. 自僱/佣金收入：固定月薪的首置買家申請按保最高可做 9 成；但自僱人士或主要收入為佣金（非固定受薪）的買家，按保最高成數通常上限為 8 成。佣金一般會以過去 6 至 12 個月的平均月入計算。
- 首置自住 vs. 投資/公司名義：8 成至9成的高成數按保限定是「首置且自住」。即申請按保時，業主名下不能持有任何其他香港住宅物業。 收租物業或以公司名義持有的物業，成數上限統一為7成，但不能申請按保。
- 擔保人（Guarantor）資格：若借款人個人入息無法滿足 50% DSR 要求，可以加入直系親屬作為擔保人來合併計算入息。但若擔保人本身已有其他按揭負擔，該筆按揭的供款也會計入總債務中。
按揭保險費點樣計？高成數按揭的必備開支
申請7成以上的按揭貸款時，買家必須繳付一次性或按年支付的按揭保險費，保費金額一般約為總貸款額的 1.5% 至 4.5% 不等。
按揭保險費（按保費）是按保公司承擔高成數貸款違約風險所收取的費用。市場上最常見銀行與按保公司向買家提供約65折至7折的保費折扣，實際批出折扣視乎銀行與按保公司決定 。
按揭保險費率概算表（以30年期浮息按揭為例）
| 按揭成數區間 | 保費率（標準原價） | 65折後實質保費率（概算） | 可否加借入貸款？ |
| 70% – 80% | 約 1.50% – 2.15% | 約 0.98% – 1.40% | 可以 |
| 80% – 85% | 約 2.40% – 3.20% | 約 1.56% – 2.08% | 可以 |
| 85% – 90% | 約 3.35% – 4.35% | 約 2.18% – 2.83% | 可以 |
- 支付方式：大部分買家選擇「一次過付清」，並將保費直接加借入按揭貸款中，分 30 年隨月供攤還，無需在入市時支付額外現金。
- 退保機制：若買家在首 3 年內提早全數還清貸款或辦理轉按，按保公司會按比例退還部分已繳交的一次性保費（首年退40%、次年退25%、第三年退15%）。
特色物業按揭限制：村屋與唐樓
唐樓與村屋雖然同樣適用銀行最高7成按揭，但審批時受限於樓齡扣減公式、地契條款及樓宇結構狀況，按保成數上限亦有所不同。
特色物業由於流動性較低且可能存在產權問題，銀行審批更為審慎：
- 唐樓按揭年期限制：銀行多採用「75 減樓齡」或「80 減樓齡」來計算最長供款年期。若唐樓樓齡高達 55年，最長供款年期可能僅剩 25 年（80 – 55）。樓齡超過 50 年的唐樓非常難獲批高成數按保。
- 村屋按保成數上限：村屋申請按揭保險，最高成數上限通常為 80%至85%（私樓可達 90%），最長供款年期一般上限為 30 年（多以「55 減樓齡」計算）。
- 拒批地雷 ：天台或天井有嚴重違例僭建、缺少獨立路權（過路費爭議）、或物業屬於「祖堂地」，均可能導致銀行拒批按揭。
資助房屋按揭：居屋、綠置居與白居二
房委會旗下的一手居屋與綠置居享有政府擔保，綠表買家最高可做 95% 按揭，白表最高 90%，且無需購買按揭保險與進行壓力測試。 資助房屋的按揭機制與私人住宅有顯著分別：- 一手居屋與綠置居：綠表最高95%按揭、白表最高90%，免按保費，直接由銀行批出高成數貸款，審批過程極為簡潔。
- 未補地價二手居屋（白居二/綠表）：按揭成數視乎政府「擔保期」（現已延長至最長 50 年）。若擔保期充足，買家可做 90%至95%按揭；若擔保期臨近屆滿，銀行會相應降低按揭成數或縮短供款年期。
- 房協資助房屋差異：房協（HKHS）發展的資助房屋沒有政府擔保，審批機制與一般私人住宅相同，做高成數按揭需經由 HKMC 按保審核。
一手樓花 vs二手樓：按揭成數有分別嗎？
一手樓花不論採用「即供付款」或「建築期付款」，均能享有與二手現樓相同的按揭成數上限與高成數按保資格。現行按揭保險政策已全面放寬，樓花買家在選擇付款計劃時更具彈性：
- 即供付款：簽訂臨約後隨即向銀行申請按揭，可即時鎖定按揭利率與估價，物業價值 1,000萬元或以下同樣最高可做 90%按保。
- 建築期付款：於樓花臨近落成（收樓前 3 至 6 個月）才申請按揭。前期資金壓力較低，但若建樓期間樓市波動，收樓時可能面臨估價不足的風險。
- 發展商優惠與回贈：若發展商提供現金回贈或折扣，銀行計算按揭成數時，會先從合約成交價中扣除所有回贈，以「淨合約價」作為計算按揭金額的基數。
轉按與套現的按揭成數限制
一般純轉按或轉按套現，銀行最高按揭成數上限均為 70%；若符合自住條件，可透過按揭保險申請最高 80%的轉按成數。
轉按是指將現有物業的按揭由 A 銀行轉移至 B 銀行，用以賺取現金回贈或降低利率：
- 一般轉按套現（上限 7 成）：若物業升值，業主可以按最新估價申請最高 7 成按揭。清還舊按揭餘額後，剩餘的資金即可套現提取。
- 按保轉按（上限 8 成）：若想透過轉按套現更多資金，可經由按保申請最高80%按揭，但物業必須自住，物業價值為600萬元或以下，借款人必須有固定入息，非固定收入、佣金或自僱人士的審批難度極高。
- 加按審核：轉按加按套現的最長供款年期一般可達 30 年（視樓齡及借款人年齡而定），買家必須重新通過 50% 供款與入息比率 (DSR) 的入息審核。
按揭試算情境範例與實用工具推薦
以下透過兩個實際置業情境，範例說明首置自住客與投資客的首期、貸款額及 DSR 計算差異。
情境一：首置客買600萬元私樓（做9成按揭）
- 物業成交價：600萬元（自住首置）
- 按揭成數：90%（銀行 70%+按保20%）
- 買樓首期：60萬元（600萬元 ×10%）
- 基礎貸款金額：540 萬元
- 加借按保費：約13.5萬元（以65折後約 2.5% 保費率計算）
- 總貸款額：約553.5萬元
- 每月供款與入息門檻：以 30 年期、利率 3.875% 計算，每月供款約 26,000元，按50%DSR計算，最低家庭月入要求約為52,000元。
情境二：投資客買 $800 萬收租物業（做 7 成按揭）
- 物業成交價：800萬元（出租投資）
- 按揭成數：70%（一般銀行最高上限，不適用按保）
- 自備買樓首期：240萬元（800萬元 × 30%）
- 貸款金額：560萬元
- 每月供款與入息門檻：以 30 年期、利率 3.875% 計算，每月供款約26,300元，最低月入要求約52,600元（若單位已出租，擬定租金收入的7成可計入月入）。
實用工具推薦：使用House730的按揭計算機，只需輸入物業售價、按揭成數與年期，即可一鍵計算最精確的每月供款與入息要求。
買樓按揭常見問題
Q1: 我月入4萬，最多可以借到幾多按揭？
A：月入 4 萬元在 50% 供款入息比率（DSR)限制下，每月最高供款額為20,000元；以 30 年期按揭利率 3.875% 計算，最高可獲批約420 萬元按揭貸款，若首置自住買460 萬元物業，可做高達9成按揭。
Q2: 買居屋做九成按揭使唔使俾按揭保險費？
A：不需要，因為房委會一手居屋及綠置居由政府提供信用擔保，買家無需申請按揭保險公司（HKMC）的保險，因此省去全數按揭保險費。
Q3: 買第二層樓準備收租，按揭成數最高可以做幾多？
A：第二層樓用作收租投資，按揭成數上限最高為70%，且無法申請按揭保險。
Q4: 如果銀行估價不足，對我原本預計要俾嘅首期有咩影響？
A：銀行估價不足會導致實際批出的貸款額減少，買家必須自行出資補足成交價與估價貸款額之間的差額，令首期負擔顯著增加。
Q5: 如果我係自僱人士或者淨係出佣金，按揭成數會唔會俾銀行扣減？
A：銀行基礎按揭成數70%不會扣減，但若申請按揭保險，自僱或佣金收入為主的人士最高按揭成數通常會由90%降至最高80%。
Q6: 我睇中層唐樓樓齡超過50年，仲可唔可以做到高成數按揭？
A：難度極高，樓齡超過 50 年的唐樓按保申請極難獲批，且銀行多受「75或80減樓齡」限制而縮短供款年期，一般只能做最高60%至70%按揭。
Q7: 買新盤樓花用即供付款，依家做唔做到九成按保？
A：可以，現行按揭保險政策已全面放寬，一手樓花採用即供付款與建築期付款，同樣適用最高90%按保（物業價值1,000萬元或以下）。
Q8: 樓價升咗想轉按順便套現，按揭成數上限最高係幾多？
A：一般銀行轉按套現上限最高為 7 成；若透過按揭保險申請轉按，最高按揭成數可達樓價80%
一手新盤
