【2026最新】买楼按揭成数全解析：首期计算、按揭保险与限制
日期：3小时前
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最新政策懒人包：按揭成数与压测放宽重点
金管局最新指引下，所有住宅及非住宅物业的银行按揭成数上限统一调整至最高 70%，并暂停压力测试要求，供款与入息比率（DSR）上限一律放宽至 50%。
无论您是第一次买楼、持有多於一层物业、想换大屋的业主，还是打算以公司名义买楼，近期的按揭政策都变得更简单灵活。
- 统一按揭成数：所有住宅及非住宅物业（包括工商铺及车位），银行可批出的最高按揭成数一律为 70%。
- 取消身分差异：首次置业与非首次置业、自住与投资（出租）物业的基础按揭成数阶没有差异。
- 压测暂停：全面暂停压力测试，简化银行审批流程。
- 供款入息比率（DSR）放宽：每月总债务供款占家庭月收入的上限，统一为 50%。
甚麽是按揭成数 (LTV)？与买楼首期的关系
按揭成数（Loan-to-Value Ratio, LTV）是指银行借出的贷款金额占物业成交价或估价的百分比，这个数值直接决定了你需要准备的买楼首期。
计算按揭成数与买楼首期的换算公式非常易明：
贷款额 = 物业估价或成交价（取较低者）X 按揭成数
买楼首期 = 物业成交价 – 贷款额
按揭成数越高，代表银行借给你的资金越充裕，你需要自备的首期就越少。例如购买600万元的单位，做7成按揭需要180万首期；若透过按揭保险做9成按揭，首期则大减至60万。
估价不足对实际首期的影响
银行计算按揭额时，是以「成交价」与「银行独立估价」的较低者为准。若买入价为600万元，但银行估价仅为550万元，做7成按揭只可借出385万元（550 万 × 70%）。买家实际需要准备的首期会由180万大幅增加至215万元（600万 – 385万)，资金不足的话，有机会「上唔到会」。
现行按揭成数上限对照表（附最新按保限制）
透过香港按揭证券有限公司（HKMC）的按揭保险计划，符合条件的自住首置买家最高可申请 9成按揭，物业价值上限高达1,000万元。
银行本身提供的按揭成数最高为7成，超过7成的部分必须透过申请按揭保险（按保）来完成。非住宅物业则不适用按揭保险。
| 成交价（港币） | 按揭成数上限 | 最高按保成数（首置自住） | 最高贷款额上限 |
| 1,715 万以上 | 70% | 不适用按保 | 楼价70% |
| 1,500 万至 1,715 万 | 70% | 80% | 依保险公司审批上限为准 |
| 1,000 万至 1,500 万 | 70% | 80% | 1,200万元 |
| 1,000 万或以下 | 70% | 90% | 900万元 |
| 非住宅（工商铺/车位） | 70% | 不适用按保 | 楼价70% |
买家身分与入息如何影响按揭审批？
买家的就业情况、买楼用途（自住或出租）及是否聘用担保人，会影响按揭保险的成数上限与入息审查条件。
虽然银行已统一基础7成按揭的门槛，但申请高成数按揭保险时，按保公司对申请人的身分有严格分类：
- 固定受薪 vs. 自雇/佣金收入：固定月薪的首置买家申请按保最高可做 9 成；但自雇人士或主要收入为佣金（非固定受薪）的买家，按保最高成数通常上限为 8 成。佣金一般会以过去 6 至 12 个月的平均月入计算。
- 首置自住 vs. 投资/公司名义：8 成至9成的高成数按保限定是「首置且自住」。即申请按保时，业主名下不能持有任何其他香港住宅物业。 收租物业或以公司名义持有的物业，成数上限统一为7成，但不能申请按保。
- 担保人（Guarantor）资格：若借款人个人入息无法满足 50% DSR 要求，可以加入直系亲属作为担保人来合并计算入息。但若担保人本身已有其他按揭负担，该笔按揭的供款也会计入总债务中。
按揭保险费点样计？高成数按揭的必备开支
申请7成以上的按揭贷款时，买家必须缴付一次性或按年支付的按揭保险费，保费金额一般约为总贷款额的 1.5% 至 4.5% 不等。
按揭保险费（按保费）是按保公司承担高成数贷款违约风险所收取的费用。市场上最常见银行与按保公司向买家提供约65折至7折的保费折扣，实际批出折扣视乎银行与按保公司决定 。
按揭保险费率概算表（以30年期浮息按揭为例）
| 按揭成数区间 | 保费率（标准原价） | 65折后实质保费率（概算） | 可否加借入贷款？ |
| 70% – 80% | 约 1.50% – 2.15% | 约 0.98% – 1.40% | 可以 |
| 80% – 85% | 约 2.40% – 3.20% | 约 1.56% – 2.08% | 可以 |
| 85% – 90% | 约 3.35% – 4.35% | 约 2.18% – 2.83% | 可以 |
- 支付方式：大部分买家选择「一次过付清」，并将保费直接加借入按揭贷款中，分 30 年随月供摊还，无需在入市时支付额外现金。
- 退保机制：若买家在首 3 年内提早全数还清贷款或办理转按，按保公司会按比例退还部分已缴交的一次性保费（首年退40%、次年退25%、第三年退15%）。
特色物业按揭限制：村屋与唐楼
唐楼与村屋虽然同样适用银行最高7成按揭，但审批时受限於楼龄扣减公式、地契条款及楼宇结构状况，按保成数上限亦有所不同。
特色物业由於流动性较低且可能存在产权问题，银行审批更为审慎：
- 唐楼按揭年期限制：银行多采用「75 减楼龄」或「80 减楼龄」来计算最长供款年期。若唐楼楼龄高达 55年，最长供款年期可能仅剩 25 年（80 – 55）。楼龄超过 50 年的唐楼非常难获批高成数按保。
- 村屋按保成数上限：村屋申请按揭保险，最高成数上限通常为 80%至85%（私楼可达 90%），最长供款年期一般上限为 30 年（多以「55 减楼龄」计算）。
- 拒批地雷 ：天台或天井有严重违例僭建、缺少独立路权（过路费争议）、或物业属於「祖堂地」，均可能导致银行拒批按揭。
资助房屋按揭：居屋、绿置居与白居二
房委会旗下的一手居屋与绿置居享有政府担保，绿表买家最高可做 95% 按揭，白表最高 90%，且无需购买按揭保险与进行压力测试。
资助房屋的按揭机制与私人住宅有显着分别：
- 一手居屋与绿置居：绿表最高95%按揭、白表最高90%，免按保费，直接由银行批出高成数贷款，审批过程极为简洁。
- 未补地价二手居屋（白居二/绿表）：按揭成数视乎政府「担保期」（现已延长至最长 50 年）。若担保期充足，买家可做 90%至95%按揭；若担保期临近届满，银行会相应降低按揭成数或缩短供款年期。
- 房协资助房屋差异：房协（HKHS）发展的资助房屋没有政府担保，审批机制与一般私人住宅相同，做高成数按揭需经由 HKMC 按保审核。
一手楼花 vs二手楼：按揭成数有分别吗？
一手楼花不论采用「即供付款」或「建筑期付款」，均能享有与二手现楼相同的按揭成数上限与高成数按保资格。现行按揭保险政策已全面放宽，楼花买家在选择付款计划时更具弹性：
- 即供付款：签订临约后随即向银行申请按揭，可即时锁定按揭利率与估价，物业价值 1,000万元或以下同样最高可做 90%按保。
- 建筑期付款：於楼花临近落成（收楼前 3 至 6 个月）才申请按揭。前期资金压力较低，但若建楼期间楼市波动，收楼时可能面临估价不足的风险。
- 发展商优惠与回赠：若发展商提供现金回赠或折扣，银行计算按揭成数时，会先从合约成交价中扣除所有回赠，以「净合约价」作为计算按揭金额的基数。
转按与套现的按揭成数限制
一般纯转按或转按套现，银行最高按揭成数上限均为 70%；若符合自住条件，可透过按揭保险申请最高 80%的转按成数。
转按是指将现有物业的按揭由 A 银行转移至 B 银行，用以赚取现金回赠或降低利率：
- 一般转按套现（上限 7 成）：若物业升值，业主可以按最新估价申请最高 7 成按揭。清还旧按揭余额后，剩余的资金即可套现提取。
- 按保转按（上限 8 成）：若想透过转按套现更多资金，可经由按保申请最高80%按揭，但物业必须自住，物业价值为600万元或以下，借款人必须有固定入息，非固定收入、佣金或自雇人士的审批难度极高。
- 加按审核：转按加按套现的最长供款年期一般可达 30 年（视楼龄及借款人年龄而定），买家必须重新通过 50% 供款与入息比率 (DSR) 的入息审核。
按揭试算情境范例与实用工具推荐
以下透过两个实际置业情境，范例说明首置自住客与投资客的首期、贷款额及 DSR 计算差异。
情境一：首置客买600万元私楼（做9成按揭）
- 物业成交价：600万元（自住首置）
- 按揭成数：90%（银行 70%+按保20%）
- 买楼首期：60万元（600万元 ×10%）
- 基础贷款金额：540 万元
- 加借按保费：约13.5万元（以65折后约 2.5% 保费率计算）
- 总贷款额：约553.5万元
- 每月供款与入息门槛：以 30 年期、利率 3.875% 计算，每月供款约 26,000元，按50%DSR计算，最低家庭月入要求约为52,000元。
情境二：投资客买 $800 万收租物业（做 7 成按揭）
- 物业成交价：800万元（出租投资）
- 按揭成数：70%（一般银行最高上限，不适用按保）
- 自备买楼首期：240万元（800万元 × 30%）
- 贷款金额：560万元
- 每月供款与入息门槛：以 30 年期、利率 3.875% 计算，每月供款约26,300元，最低月入要求约52,600元（若单位已出租，拟定租金收入的7成可计入月入）。
实用工具推荐：使用House730的按揭计算机，只需输入物业售价、按揭成数与年期，即可一键计算最精确的每月供款与入息要求。
常见问题 (FAQ)
Q1: 我月入4万，最多可以借到几多按揭？
月入 4 万元在 50% 供款入息比率（DSR)限制下，每月最高供款额为20,000元；以 30 年期按揭利率 3.875% 计算，最高可获批约420 万元按揭贷款，若首置自住买460 万元物业，可做高达9成按揭。
Q2: 买居屋做九成按揭使唔使俾按揭保险费？
不需要，因为房委会一手居屋及绿置居由政府提供信用担保，买家无需申请按揭保险公司（HKMC）的保险，因此省去全数按揭保险费。
Q3: 买第二层楼准备收租，按揭成数最高可以做几多？
第二层楼用作收租投资，按揭成数上限最高为70%，且无法申请按揭保险。
Q4: 如果银行估价不足，对我原本预计要俾嘅首期有咩影响？
银行估价不足会导致实际批出的贷款额减少，买家必须自行出资补足成交价与估价贷款额之间的差额，令首期负担显着增加。
Q5: 如果我系自雇人士或者净系出佣金，按揭成数会唔会俾银行扣减？
银行基础按揭成数70%不会扣减，但若申请按揭保险，自雇或佣金收入为主的人士最高按揭成数通常会由90%降至最高80%。
Q6: 我睇中层唐楼楼龄超过50年，仲可唔可以做到高成数按揭？
难度极高，楼龄超过 50 年的唐楼按保申请极难获批，且银行多受「75或80减楼龄」限制而缩短供款年期，一般只能做最高60%至70%按揭。
Q7: 买新盘楼花用即供付款，依家做唔做到九成按保？
可以，现行按揭保险政策已全面放宽，一手楼花采用即供付款与建筑期付款，同样适用最高90%按保（物业价值1,000万元或以下）。
Q8: 楼价升咗想转按顺便套现，按揭成数上限最高系几多？
一般银行转按套现上限最高为 7 成；若透过按揭保险申请转按，最高按揭成数可达楼价80%
