居屋的政策風險

美國加息，最大風險不是香港私樓市場，而是居屋市場。加息對所有小業主均有效，不會特別優待居屋業主。負資產對所有小業主是無情，不會特別憐憫居屋業主。

 

美國超低息遲早都會結束，早可在2015年，遲亦不超過2017年。加息三厘，供樓小業主的月供便翻一翻。所以買樓的小業主，必須減少貸款。

 

根據金管局的統計，私樓的按揭成數已跌至55%，較九七年的六成更低，抵禦加息的能力愈強。所以一旦加息，私樓市場風險有限，相反居屋市場風險卻難以估計。

 

居屋有房委會擔保，一般樓按可達九成到九成半，遠遠高於私樓的七成上限。再者，居屋業主收入低於私樓業主，不然無法符合申請資格。收入較低，一旦供款倍增，應付能力存疑。

 

特區政府大舉建居屋，2014年開始預售二年樓花，新居屋於2016年分批落成。當新居屋入伙之時，正適逢美國加息周期開始。

 

居屋的免地價補貼，令買家低估自己的負擔能力。又因為抽籤買樓，抽中者不輕言放棄買樓。縱然遇上樓價高，利息趨升，仍然硬頂上車。沒有什麼風險，較盲目的福利政策更可怕。