樓市回軟 勝過泡沫爆破

本港住宅樓市自從去年9月見頂回落，至今跌勢已成，暫時難以止跌大幅回升，後市料會反覆偏軟。但樓市回調，總好過升到爆煲，到時大家反而更傷。

 

以中原城市領先指數為例，去年9月高點為146.92點，今年1月底回軟至132.90點，下跌14.02點或9.54%。對於去年高位買入物業的市民而言，當然不是味兒，因為不會有人喜歡身家貶值。

 

根據香港金融管理局公佈數字顯示，去年第四季的負資產住宅按揭貸款宗數，為95宗，是自前年第三季以來，再次錄得負資產個案，主要涉及銀行職員住屋按揭貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。負資產住宅按揭貸款涉及的金額為4.18億元。銀行自從2011年第一季起，並無錄得任何拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。

 

這反映儘管有業主成為負資產，香港的銀行按揭貸款質素依然不俗，理由是一般業主置業時支付的首期比起幾年前為多，應付負資產有更佳實力，問題未算太嚴重。

 

此外，香港現正面對股市大幅下挫、港元面臨外來衝擊、中國人民幣遭遇外來挑戰以及全球經濟不振等問題威脅，壞消息多於好消息。樓市在未來短期內進一步尋底是有可能的，作為業主自然感覺不好受。

 

不過，樓市的跌幅，如果比起股市、外匯以至期貨等等投資工具，經已算得上是表現出色，以恆生指數為例，今年1月底比較去年9月中下跌10.18%，曾經連19,000點也失守。上證指數同期下跌14.46%，英國布闌特原油每桶價格跌幅超過38%，一度連30美元也不保。外幣普遍會用孖展方式投資，有放大作用，實際跌幅也不少。

 

儘管住宅物業價格比高位下挫了9%，但它具備自住及出租的功能，業主的按揭供款可以視作交租甚至出租物業有租金收入，得到某程度上的補償，實際損失會少一些。

 

假如樓市繼續不理性地上升，難免有泡沫爆破的一日，到時跌勢將會更難受控，不知底位何在。現在港府出手以三項辣招和收緊按揭成數，以減低樓市炒風，再以增加土地供應興建更多樓房，樓市的跌勢可望放緩，比較容易掌握。因為樓市升勢過急，爆破之時引發的沽售壓力會非常沉重，假如有業主不問價掟貨，場面更失控，損失更慘重。希望政府能夠在樓市出現險境之時，立即及時收回調控措施，令市況軟著陸。