住宅樓市今天比97年健康

有人批評本港住宅樓市存在不少風險，如果樓價下跌，將會有不少人陷入困境。但筆者不諱言樓市近年來經已不存在炒風，假使出現調整，也不會重演1997年的亂局。因為現在入市的買家多數是用家及長線投資者，實力比起當年的炒家穩健得多，不易發生互相踐踏的危險場面。

 

本港樓市突破1997年歷史新高之後，繼續上升，去年自高位回落。香港金融管理局公佈，今年首季負資產住宅按揭貸款宗數1,432宗，較去年第4季的95宗，大幅增加1,337宗，增幅達14倍，主要涉及按揭保險計劃貸款同銀行職員的住屋按揭貸款。

 

樓價回軟逾一成令負資產個案增加，一些官員表示，樓市正在位高勢危。但筆者對樓市繼續投以信心一票，因為只要負資產業主繼續每月供款，沒有斷供3個月，銀行普遍不會向業主提出填補負資產差價或收回物業。

 

而且目前樓市業主，財政實力比起1997年穩健得多，不會像當年那麼脆弱。因為當年住宅樓市成交量多達17.27萬宗，當中更有不少以確認人方式炒賣，由於受到亞洲金融風暴及八萬五政策雙重衝擊，參與樓市炒賣活動之中，有不少是實力不足的確認人。他們只志在參與短炒，企圖在短炒中賺取買賣差價圖利。所以，17.27萬宗交易，裡面有不少水份，因為有些樓盤不但出現確認人「摸貨」的交易，甚至「摸上摸」亦有甚多個案，水份甚多。

 

但自從2010年之後，政府先後實施額外印花稅、買家印花稅及倍印花稅，這三種被稱為樓市辣招的印花稅，令樓市買賣成本大大提高，實力不足的買家被摒諸門外，無法參與樓市這個遊戲。時至今日，能夠在樓市活動的，絕大多數是實力非凡的用家及長線投資者為主，參與者多數經得起樓市明顯向下調整的考驗。

 

樓市在1997年之後，交投反覆不停地萎縮，去年只得不足5.6萬宗，成為2013年後的第二低成交年份。這約5.6萬宗住宅成交，是受到三項辣招所限制，所以，能夠參與樓市交易的買家，多數是實力強勁，不會再像1997年時買家那麼參差不齊。

 

這約5.6萬宗交易個案，因買家通常是用家及長線投資者，他們都能滿足到金管局的財力要求，肯定是貨真價實的實際交易，沒有水份。而且這個交易量，比起1997年的17.27萬宗大減逾67%，質素更加實在，有更強力量應付負資產及樓市調整。