住宅楼市今天比97年健康

有人批评本港住宅楼市存在不少风险，如果楼价下跌，将会有不少人陷入困境。但笔者不讳言楼市近年来经已不存在炒风，假使出现调整，也不会重演1997年的乱局。因为现在入市的买家多数是用家及长线投资者，实力比起当年的炒家稳健得多，不易发生互相践踏的危险场面。

 

本港楼市突破1997年历史新高之后，继续上升，去年自高位回落。香港金融管理局公布，今年首季负资产住宅按揭贷款宗数1,432宗，较去年第4季的95宗，大幅增加1,337宗，增幅达14倍，主要涉及按揭保险计划贷款同银行职员的住屋按揭贷款。

 

楼价回软逾一成令负资产个案增加，一些官员表示，楼市正在位高势危。但笔者对楼市继续投以信心一票，因为只要负资产业主继续每月供款，没有断供3个月，银行普遍不会向业主提出填补负资产差价或收回物业。

 

而且目前楼市业主，财政实力比起1997年稳健得多，不会像当年那麽脆弱。因为当年住宅楼市成交量多达17.27万宗，当中更有不少以确认人方式炒卖，由於受到亚洲金融风暴及八万五政策双重冲击，参与楼市炒卖活动之中，有不少是实力不足的确认人。他们只志在参与短炒，企图在短炒中赚取买卖差价图利。所以，17.27万宗交易，里面有不少水份，因为有些楼盘不但出现确认人「摸货」的交易，甚至「摸上摸」亦有甚多个案，水份甚多。

 

但自从2010年之后，政府先后实施额外印花税、买家印花税及倍印花税，这三种被称为楼市辣招的印花税，令楼市买卖成本大大提高，实力不足的买家被摒诸门外，无法参与楼市这个游戏。时至今日，能够在楼市活动的，绝大多数是实力非凡的用家及长线投资者为主，参与者多数经得起楼市明显向下调整的考验。

 

楼市在1997年之后，交投反覆不停地萎缩，去年只得不足5.6万宗，成为2013年后的第二低成交年份。这约5.6万宗住宅成交，是受到三项辣招所限制，所以，能够参与楼市交易的买家，多数是实力强劲，不会再像1997年时买家那麽参差不齐。

 

这约5.6万宗交易个案，因买家通常是用家及长线投资者，他们都能满足到金管局的财力要求，肯定是货真价实的实际交易，没有水份。而且这个交易量，比起1997年的17.27万宗大减逾67%，质素更加实在，有更强力量应付负资产及楼市调整。